Tema: Problema firma hipoteca ¡URGENTE!

Hola!

El lunes por fin, mi novia firma la entrega de un piso que lleva 8 años esperando (proteccion oficial) y la hipoteca, por supuesto.

Pero hoy nos hemos llevado un susto morrocotudo, ya que le han llamado a mediodia comentandola que han estado revisando el expediente de ella y que piensan que va "un poco justita" con la hipoteca y que, ya que un servidor va a convivir con ella y va a aportar dinero, deberia ir mañana a firmar "algo" para que conste yo como garantia. Juran y perjuran que no es un aval pero esta claro que si lo es.
Sin embargo el valor del prestamo no supera el 65% del valor de la casa, aunque mi novia, que cobra entre 900 y 1000€ el mes, tendria que pagar una letra de 470€.

Entonces tengo varias preguntas, por si alguien sabe un poco mas del tema:

¿Es legal que el banco , a 2 dias de la firma, te diga esto? sobre todo pensando que los papeles llevan en la oficina desde hace un mes y no nos habian comentado nada, es mas, nos habian citado para firmar tranquilamente el lunes que viene...

Y, pregunta de novato total: Considerando que aportare todos los meses dinero, ¿se puede hacer un contrato privado entre ella y yo comprometiendome a cooperar economicamente todos los meses hasta que nos separemos si las cosas van mal? ¿tendria validez legal, y nos serviria para este caso?

Mañana vamos a primera hora a pedir explicaciones, pero si alguien ha pasado por algo parecido, agradeceria informacion.

slaudos

Hola, Inflames. Voy a ver si puedo darte un poco de luz sobre el tema que planteas.

En principio no veo ninguna ilegalidad en el hecho que el banco te haya avisado tarde. Al fin y al cabo, el departamento de riesgos es el que manda, y da la orden al Banco para hacer efectivo el préstamo o no según la solvencia del solicitante. Es el problema de las hipotecas, que quedas en manos del Banco, que al fin y al cabo es que adelanta el dinero, aunque nos pese.

Respecto a la segunda duda, está claro que el banco está buscando un responsable adicional ya que no ve garantías de cobro según los ingresos de tu novia, y obviamente tú serás avalista de ella si así lo firmas. Podéis redactar los acuerdos que queráis, pero hay que tener claro que no son eficaces frente a terceros, es decir, en caso de impago, el Banco reclamará al titular principal, y si no responde, acudirá al avalista. Hay que tener cuidado si el aval es solidario o subsidiario. En el primero de los casos, en caso de impago el acreedor podrá reclamar a cualquiera de los dos, y en el segundo sólo te reclamará a tí cuando no vea esperanzas de cobro en tu novia, titular del préstamo hipotecario.

De todos modos, lo normal es que el Banco, en caso de impago, ejecute y proceda al embargo de la vivienda, que al fin y al cabo es la garantía hipotecaria.

Espero haberte ayudado. Saludos.

Te lo han explicado perfectamente.

Aunque también cabe la posibilidad de que tan solo quieran aportar tu nómina como documento "acreditaticio" de que vais a disponer de más liquidez de la inicialmente aportada, para mayor tranquilidad del departamento de riesgos.

Al no estar casados, es peor. Si estuvieseis casados, los ingresos constan como ingresos de la pareja y punto. Al no tener vínculo legal, pueden estimar que no es un ingreso familiar y exigirte que firmes como avalista.

Solución: os casáis mañana y os divorciáis después de firmar... Es coña, pero estoy seguro que te evitaría la firma como avalista.

Manu1oo1

Te cuento lo que me pasó a mí. Mi hipoteca pasa del 40% normal del sueldo que tengo (aunque claro, con esa mierda de sueldo, como para no pasar el porcentaje... pero ese es otro tema, jejeje). De todas maneras, yo les dije que tenía intención de alquilarlo para poder pagar la letra. Bueno, entre unas cosas y otras, como lo que le interesa al banco es chuparte la sangre, tuve que poner a mi madre para que me avalara con su pensión, porque ella dijo que de avalarme con el piso, nada de nada, y yo tampoco quería, no fuera que me pasara alguna movida y la pobre se viera en la calle. En las escrituras de la hipoteca, estamos puestos los dos, pero me dijeron que si pasados dos o tres años yo no había dado ningún problema en el banco, a mi madre la retirarían de la hipoteca y me quedaría yo solo. Es decir, que ella es como un "elemento de seguridad" (que raro suena...) para que el banco se asegure de que voy a pagar, pero la hipoteca me la cobran a mí solo. Sé que no me explico muy bien, pero espero que me hayas estendido.
De todas maneras, si Dreamgirl lee el mensaje, seguro que te lo aclara más que yo...

por lo que has puesto yo creo que los tiros van mas por donde dice Manu, en principio los bancos son "reacios" a dar hipotecas que superen el 40% del sueldo por lo que a veces piden que "demuestres" que tienes unos ingresos suficientes como para poder asumir cada mes la cuota.

El 40% es como un estandar del máximo que puedes hipotecarte

edito: lo único que no tengo muy claro es al ser de protección oficial, me imagino que no pasa nada pero el piso se lo han "dado" por cumplir una serie de requisitos que puede que si tue estás por el "medio" pues igual ya dejáis de cumplirlas, aunque me imagino que una vez te han confirmado el piso ya está todo hecho

De todas maneras, si Dreamgirl lee el mensaje, seguro que te lo aclara más que yo...

Superman, he leído atentamente todo el hilo y no puedo expresarme mejor ni aportar nada más a lo ya dicho por ti y otros foreros.

Gracias por hablar tan bien de mi, Superman

Joder, si es que el Super y el Flainet son como Buitres

InFlames, todo es muy bonito y te diran: !No pasa nada!, es por seguridad y tal... pero ten en cuenta una cosa, que las palabras se las lleva el viento, los directivos cambian, el que te prometió hacerte esto resulta que ahora está en otro lado y al final lo que manda es lo escrito y firmado. Ojo con lo que firmas que eso es lo único que va a misa.

Iniciado por Juanvier

Joder, si es que el Super y el Flainet son como Buitres

:cabreo

jejeje, qué mal pensao... Lo decía sólo porque en el post que abrí yo para lo de mi problema, me ha aconsejado muy bien en todos los aspectos en los que he tenido duda. Por eso decía que Dreamgirl tal vez le podría ayudar.
De todas maneras, Juanvier, tranquilo que en cuanto consiga que Dreamgirl me mande una foto suya, te la reenvío... :malicioso

Respecto a lo de redactar un documento en el que os comprometais a pagar la cantidad que sea de la hipoteca entre los dos, yo lo tengo así. Me lo hizo un amigo abogado, que de tapadillo me dijo que en caso de problemas, un juez, literalmente se "limpia el culo con el". O sea, que a nivel privado sirve, pero a nivel legal, no vale pa na.

Salu2.

Lo primero, gracias a todos por vuestras aclaraciones.

Al final hemos ido esta mañana y despues de mucho pensar he firmado como avalista del prestamo.
Hemos mirado el tema de movernos a otra entidad, pero al tener que retrasar la firma nos decian que en agosto era improbable firmar ya que la mitad del personal esta de vacaciones y todo se mueve mas lento, con lo que nos iriamos a Septiembre, creando de ese modo algun problema mas, como la anulacion de entrga de muebles en el piso (con el consiguiente gasto de almacenaje durante este mes) y el cobro de intereses de carencia hasta que hagamos la firma.
Aparte de los gastos en el nuevo banco.

No obstante no pienso permanecer en este banco (La caixa) mucho mas, tras unos meses miraré otros bancos buscando alguna oferta mejor que no implique aval, ya que no quiero darles un puto duro mas a estos chantajistas de tres al cuarto.

slaudos

Nada, hombre, tú tranquilo, que al principio acojona, pero luego se va saliendo del pozo, ya lo verás...

Bueno, el lunes firmamos, y el aval esta hecho. Pero no queremos seguir con "La caixa" por la guarrada que nos han hecho, asi que si alguien pudiera aclararme un par de cosas:

-¿Cuales son los gastos mas o menos de subrogar una hipoteca a otra entidad?
-Si la nueva entidad, me ofrece el prestamo sin aval, el aval quedaria cancelado, ¿no?
-Vamos a pedir ayudas a la comunidad, por lo que tendremos una hipoteca cualificada con el tipo de interes protegido. ¿Hay algun problema a la hora de subrogar una hipoteca cualificada a otra entidad?

Gracias y slaudos

La ley de subrogaciones iba a cambiar, con lo que te ahorrarías bastante pasta. Pero no sé si ya lo ha hecho. A lo mejor te compensa esperar unos meses.

Lo primero que debes mirar en la escritura es que comisión de cancelación total te han plantado. Por que tienes dos opciones, cancelar y abrir la nueva en otra entidad (ahi entra en juego esa comisión), o subrogar (presentar una oferta vinculante de otro banco que tendrían que superar o te vas). En ese caso, la comisión máxima según me hicieron a mi, es del 0,5% (tenía el 1% firmado y el notario les hizo cambiarlo).

Si te vas a otra entidad, lógicamente los avales anteriores expiran. Otra cosa es que el nuevo banco te los vuelva a pedir... ;)

Sobre el tercer punto, lo desconozco, pero no creo que tengas problemas.

Manu1oo1

Tengo entendido que. en general, si cancelas la hipoteca totalmente, te clavan el 1%, que parece poco, pero con el dineral que pedimos para las hipotecas, es una pasta. La cancelación parcial, puede ser hasta del 0%. Mucha gente cancela casi todo menos una pequña parte, para pagar el 1% de esa parte mínima. Sin embargo, también tengo entendido que en algunos bancos no te dejan cancelar más de un tanto por ciento de la hipoteca (creo que un 10%, pero no estoy seguro) al año para asegurarse de que no les hacen la pirula para ahorrarse el 1%. De todas maneras, si te lo puede confirmar alguien, mejor, porque yo estoy puesto, pero lo justo para ir tirando...

No creas que son tan tontos. Si te vas a otro banco, y les dices que te den el 99% del dinero, que tu ya cancelas el 1% restante el mes que viene, te dicen que por aquí se va a Pekín. Que ellos te dan la pasta para cancelar, pero te la dan en la notaría, mientras firmas, y directamente al otro banco. Con lo que la jugada de la cancelación parcial no funciona a no ser que seas MUY amigo del director de tu nueva entidad.

La mejor salida es la subrogación, ahondando en ese 0,5% de máximo que parece ser está estipulado. Aunque el banco se suela hacer el tonto y pretenda enchufarte el 1% de rigor.

Manu1oo1

Hola a todos, vamos a ver. Por mi trabajo y experiencia (no es banco, ni caja).
Os puedo decir:
1.-Si estás con la Caixa, es muy posible que lo que firmes sea un credito hipotecario, en cuyo caso, NO podrás luego buscar la subrogación de acreedor.
2º.- Ós deberían haber dado una oferta vinculante, donde figuran todas las comisiones (de apertura, de cancelación total o parcial, parcial limitada, - por ejemplo 0% si es menos del 25% del capital pendiente durante 12 meses, etc de subrogación es por Ley del 0'50%, como máximo- de preparación de la documentación para firmar, de recibo impagado, etc...
3º.- Un préstamo cualificado (hipoteca sólo sobre vivienda de protección oficial), tiene una serie de condiciones especiales, y el tema de las subrogaciones a otro banco o caja se complica basante (recuerda si es credito, NO podrás).
4º.- Respecto del aval, tendrías que limitarlo, (que es lo que le deben haber echo a Superman). Me explico, obligan a que haya un avalista, hasta que se haya amortizado (pagado), un cantidad concreta del préstamo, ejemplo. Debes 100 y hay aval, ha pasado un tiempo durante el cual has amortizado parte del préstamo y solo debes 85, liberan al avalista. Normalmente tiene que ver, con la proporcionalidad que tiene que guardar él valor de tasación y el importe del prestamo, a todo esto le sumamos, que las condiciones de las hipotecas se han puesto más duran y si bien antes no miraban demasiado el porcentaje del sueldo que representa las cuotas mensuales a pagar, ahora sí.
5º.- A pesar de lo que le diga un abogado, un contrato privado OBLIGA a las partes, y eso de que el Juez se lo pasa por el culo, NO es cierto, depende del Juzgado que te tocare, el Juez fallaría de una forma u otra, tardará mas o menos etc, pero exactamente igual que si lo haces mediante escritura pública.
La diferencia esta, en que cuando vas al Notario, y éste dá Fe de lo que firmas, ante Juez es prueba plena -el Juez no puede dudar de lo que se dice en el documento- y además se puede inscribir en el Registro correspondiente ( buscando siempre la Seguridad Jurídica).
Por tanto mi consejo:
Los costes que ha tenido tu novia antes de firmar el préstamo, deben ser los de tasación del inmueble, sino me equivoco 250 o 300 euros y seguro que la hipoteca, tendrá un plazo de amortización de 20 o 30 años. Si no estais convecidos NO firmeis, buscad otra entidad. Ya que seguramente, luego tendriais que cancelar y hacer una nueva, que eso conllevaria, además de pagar la comisión correspondiente de cancelación, (seguramente el 1% del capital pendiente), mas 600 euros de Notario y Registro, más una nueva tasación, los gastos de hipoteca nueva (comisión de apertura, Notario, Registro, Gestoria, etc..) y lo más importante, el UNO POR CIENTO de la responsabilidad hipotecaria (capital más un 30 o 40%) que es el Impuesto de Actos Jurídicos documentados.
No se que buscas con firmar el contrato privado con tu novia, ya que parece que sea a modo de pago de alquiler, pero si lo que pretendes es que en caso de venta del inmueble, es que una parte fuese tuya (como si fueras propietario), deberías, darle la mitad del dinero que ella a puesto y firmar un contrato de compraventa de la mitad del piso, o bien, un contrato en el cual se reflejara que ella ha comprado un piso, ha pedido una hipoteca para financiar la compra, y que tu pones una parte cada mes para pagar la cuota, y en el caso de venta de la casa, ella tendrá la obligación de devolverte la ayuda que le has prestado...y si quieres, más el interés legal (creo que actualmente el 3,5%), por el tema de la depreciación, ....eso es una cosa que tú has de valorar.

Espero haber podido ayudar. Un saludo.

P.D. No soy licenciado en derecho, o sea, ni abogado, ni juez.

Bueno,como se esta hablando de avalistas,os cuento mi historia:
Hace tres años firme una hipoteca por 180000€ con la que entonces era mi novia. Entre los dos sumabamos unos ingresos de mas de 2000€,pero el banco nos pidio avalistas. Como tuvieron que ser mis padres, resulta que me pusieron a mi de titular del prestamo.
Que problema hay? Que me he divorciado este año,ella se quedo con el piso previa compensacion economica, y comprometiendose ante notario a hacerse cargo del piso y efectuando una reescrituracion. Yo firme de forma amistosa (iluso de mi) y ahora no tengo piso, pero fui al banco el otro dia y me dijeron que seguia teniendo el prestamo a mi nombre y que mis padres seguian como avalistad. Fui al registro de la propiedad y la casa seguia sindo mia. Fui al banco y les enseñe los papeles del acuerdo ante notario y preguntandoles que si yo era el titular del prestamo como era posible que mi ex hubiese cambiado la cuenta donde se abonaban las letras del piso y como es que le estaban llegando a ella las letras. De esto hace mas de un mes, y mi abogada esta flipando.
Conclusion:cuidado con lo que firmad y mucho,pero que mucho cuidado con los bancos.
Un saludo.

Ojo , que el producto estrella de la Caixa es la Hipoteca Abierta que NO permite Subrrogacion...no se si es esta la que tienes , pero si es esta ,tendrás que cancelar.

Hipoteca abierta, es el nombre comercial, en escritura, es un credito hipotecario, q

¿Es legal eso de no admitir subrogación? Por que me parece un atraco a mano armada.

Pero bueno, en el peor de los casos, cancelación. Muchas veces sale rentable pagar ese 1%.

Manu1oo1

El credito hipotecario, en realidad, no es más que una póliza de credito con garantía hipotecaria, o sea, no es un préstamo, por lo que si tienes un credito, en todo momento, puedes disponer del capital que has ido amortizando, cumpliendo con las condiciones establecidas en la escritura. Por ejemplo, si tienes un crédito, de 180.000 euros, y has amortizado 12.000 euros, puedes sacarlos, para hacer una reforma en la casa, cambiar de coche, etc, sin gastos, eso si, tienes que tener en cuenta que el plazo de devolución es inamovible, con lo cual te aumentará la cuota, y las condiciones (tipo de interés, revisión, etc), pueden variar, únicamente para la segunda cantidad dispuesta, las otras se mantienen.
Debido a esta flexibilidad, es otro tipo de documento, regulado de distinta forma, por lo que no está recogido, en la Ley de subrogaciones.

Bien, muchisimas gracias por las respuestas a todos.

En primer lugar, no se si es credito o prestamo, pero independientemente de ello,por lo que veo la diferencia es la comision de cancelacion ya que en un caso debes cancelar y en otro subrogar, ¿no?.

Llegados a este punto, me da igual si debo pagar un 1% o un 0,5% ya que solo queremos huir de "La caixa" pero gracias por aclararme que la comision es 0,5% en caso de subrogar.

En mi caso, el prestamo asciende a 85.000€ por lo que las comisiones son aceptables. Por ello sigo sin entender como nos piden aval si las casa vale casi 120.000€... Se avala ella sola.

En cuanto al aval, el otro dia firme el papel y di las nominas, pero no la poliza, aunque es un aval por la totalidad del prestamo.

Ya me da igual lo que pude o no pude mirar en esas horas que me dejaron para decidir porque ya esta hecho; lo unico que quiero es llevarme la hipoteca a otro lado.

El gran problema en este caso es que no podemos retrasar la firma (mañana a las 19:00) por que los muebles ya estan encargados para esta semana y si lo anulamos no los entregan hasta septiembre con los consiguientes gastos de almacenaje, ademas de tener que seguir pagando intereses de carencia durante el periodo que lo retrasemos y los gastos de nueva escrituracion, ya que la provision de fondos no llegaria en caso de cambiarnos a otro banco ya mismo. Con todos estos problemas hemos calculado unos gastos de no menos de 3000€ o 3500€. De ahi que haya firmado el aval.

slaudos

No te preocupes que todos hemos pasado por lo mismo. Si te la van a meter, siempre te enteras después. Antes de firmar, muy pocos se leen el tocho-escritura. Yo metí la pata con ello hasta el fondo... :(

Por ello sigo sin entender como nos piden aval si las casa vale casi 120.000€... Se avala ella sola.

Tienes un 70% de cobertura del importe del préstamo sobre la casa. En su dia, hace unos meses, yo tenía menos incluso, el 60%. Y me pidieron avales de todo tipo. Es normal. Y cada dia que pasa, más. No se fian ni de su madre.

Manu1oo1

Que no macho, si es credito, tendrás que además de pagar comisión, cancelar y y otra escritura nueva, o sea dos, y pagar impuestos etc., si es préstamo, pagar comisión y sólo subrogar y además con descuento. Venga que haya suerte.

Iniciado por Manu1001

La ley de subrogaciones iba a cambiar, con lo que te ahorrarías bastante pasta. Pero no sé si ya lo ha hecho. A lo mejor te compensa esperar unos meses.

Lo primero que debes mirar en la escritura es que comisión de cancelación total te han plantado. Por que tienes dos opciones, cancelar y abrir la nueva en otra entidad (ahi entra en juego esa comisión), o subrogar (presentar una oferta vinculante de otro banco que tendrían que superar o te vas). En ese caso, la comisión máxima según me hicieron a mi, es del 0,5% (tenía el 1% firmado y el notario les hizo cambiarlo).

Jejeje..es la tercera vez que te veo escribir esto en un post y yo sin ver en ningún lado eso del 0,5% de comisión máxima por subrogación...

Peeeero, fijate tu que a la enésima vez va la vencida y por fin he dado con lo que Manu decía:

Ley 36/2003 de 11 de noviembre de medidas de reforma económica

Echarle un vistazo a la disposición adicional primera.

Manu, tenía usted razón, es justo reconocerlo (y yo que me alegro:agradecido )