Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Iniciado por parrastaka

... vinculantes¿?

Un saludo

POr cierto, que a colacion de las ya famosas estadisticas del MdV y todo el revuelo que han armado por ser acusadas de falsedad intencionada y de manipulativas, ahora la Chacon al parecer, está estudiando dejar de publicar a medio plazo los datos relativos a la evolución de precios de las casas, ya que según Eurostat la actual estadística no responde a los criterios que quiere imponer la UE para que los datos de todos los países puedan ser comparables.

Ya que no podemos manipular y presentar los datos que nos interesan, directamente a la papelera de reciclaje. Con dos cojones, si señora...

Os dejo noticia de portada hoy en The Times...

http://business.timesonline.co.uk/to...cle2681755.ece

En todos sitios cuecen habas...

Y ya puestos a ver quien es el siguiente tras Llanera...¿podria ser Polaris World? Quien sabe. A lo mejor esto explica la galopante alopecia de su joven propietario (quien se haya fijado en sus anuncios, deberia saber a que me refiero...). Desde luego como algun dia de estos, les de a los jueces de Murcia por meterle mano a estos...

http://www.bolsacinco.com/0710181116...sis_sector.htm

Lo que tenemos no es un goteo de noticias ¿negativas? sino una verdadera cascada, una riada, una catarata, un tsunami...

Otra mas...

Estalla la burbuja: la mitad de los intermediarios financieros quebrará
18/10/2007 Actualizado: 12:47

La burbuja de los intermediarios financieros, el sector donde se integran las reunificadoras de deuda, explota. La crisis inmobiliaria e hipotecaria, junto a la nueva legislación que prepara el Gobierno, que actuará de filtro, provocarán una drástica reestructuración del sector que acabará con la desaparición en los próximos meses de unas 4.000 de las 8.000 o 9.000 empresas que lo componen, es decir, el 50%.

Así lo explicó ayer a elEconomista el vicepresidente de la Asociación Nacional de Intermediarios Financieros (APAIF), José Piera. Esta asociación agrupa unos 1.000 asociados y junto a ANAF, es la única del sector que lleva años defendiendo una gestión profesional e independiente, frente al boom de franquicias e inmobiliarias que han acudido a este sector al calor de un jugoso negocio.

Ayer mismo también, María Dolores Sánchez, directora general de Centre Finance, la compañía especializada en asesoramiento financiero, cifró en "el 25%" las pequeñas empresas que desaparecerán, en una previsión más prudente. Esta firma -que obtuvo una facturación de 1,2 millones de euros en 2006 y tiene 30 oficinas- considera que muchas de ellas se integrarán en grandes redes, para adecuarse a una nueva situación marcada por el cambio de ciclo económico, las subidas de los tipos de interés y el endurecimiento de las condiciones en el crédito: "se producirá una selección natural" que aportará "mayor profesionalidad y transparencia", aseguró María Dolores Sánchez.

En este sentido, la Asociación APAIF vaticina que primero caerán "las inmobiliarias, después las franquicias, que no son profesionales, y por último otros colectivos como agentes y corredores de seguros que han entrado en la intermediación financiera (unos 500 en total).

Cierre masivo de inmobiliarias

Piera vaticina "el fin de de las franquicias financieras de empresarios y el comienzo del asesor financiero independiente". La crisis inmobiliaria está provocando el cierre masivo de agencias inmobiliarias, y el sector espera que desaparezca el 30% solo en este año. Para el caso de los intermediarios financieros, augura fusiones por absorción de las redes más grandes.

Centre Finance -que mantiene acuerdos con 56 bancos y cajas y dispone de una cartera de 500 productos hipotecarios, crediticios y de inversión- considera que está habiendo una restricción del crédito por parte de la banca, que es la que está llevando a cabo dicha "selección natural" o purga: "Están eligiendo a las redes con las que trabajar", afirmó Sánchez. La banca analizará la morosididad que les cuelan los intermediarios y en función de dicha morosidad decidirán con quién trabajar. Pero además, deberán mirar el volumen de dudosidad (créditos con retrasos).

Además, la firma multibanca -que tiene por delante un ambicioso plan de expansión que prevé la apertura de hasta 400 oficinas- calificó ayer de "insuficiente" el anteproyecto de ley que prepara el Gobierno para regular el sector, por pasar por alto algo tan importante como es la formación o titulación de los gerentes de las empresas: "Han metido demasiados las narices en este negocio y ahora caerán", explica otra fuente del sector.

Como veo que agradan tanto los números y los estudios empíricos, voy a poner un pequeño ejemplo, en el que solo se necesitan una tabla de amortización y los datos del Euribor, para demostrar, que aunque los precios de los pisos caigan, por ejemplo, un 34 %, al ritmo actual del Euribor, el esfuerzo económico de los hipotecados es el mismo .

Voy a poner datos REALES, de la evolución del Euribor en 3 años (más el diferencial), y contrastarlos con la disminución del precio de la vivienda necesaria para que la carga monetaria soportada sea la misma por el tenedor del préstamo.

- Año X, hipoteca de 150.000 €, tipo de interés del 3%, 30 años. La cuota resultante asciende a 632 €.

- Año X+1, tipo de interés del 4,37 %, 30 años. Para una cuota de 632 € el nominal del préstamo ha de ser de 127.000 €. Es decir, una vivienda un 18% más barata.

- Año X+3, tipo de interés del 5,47 %, 30 años. Para una cuota de 632 € el nominal del préstamo ha de ser de 112.000 €. Es decir, una vivienda un 13,40 % más barata que el Año X+1 y un 34 % más barata que el año X.

Con estos datos, reales y que podéis comprobar vosotros mismos... ¿me dice alguien donde está el problema de la quiebra del sistema?

En la cacareada crisis del 90, los que tenían pisos, aguantaron, y los que no lo tenían, aprovecharon para adquirir uno.

¿Donde está la hecatombe?

el problema del sistema esta en que se ha dado el paso de tu año X al X + 1, pero los tipos han pasado no del 3% sino del 2% y pico al 5% y el precio no pasa de 150.000 a 127.000 sino que ha sido digamos unos 175.000

hay mucha gente metida a los 175.000 con tipos al 5% y no a 30 sino a 35 o 40 años....

el ajuste precios/tipo no ha llegado... hasta ahora. Por inercias del mercado, por irracionalidades, por especulacion, por lo que quieras.

El ajuste llega ahora. Y lo que no bajaron los precios cuando pasamos del 2% al 4%, junto con lo que subieron, toca ahora.

Iniciado por parrastaka

el problema del sistema esta en que se ha dado el paso de tu año X al X + 1, pero los tipos han pasado no del 3% sino del 2% y pico al 5% y el precio no pasa de 150.000 a 127.000 sino que ha sido digamos unos 175.000

hay mucha gente metida a los 175.000 con tipos al 5% y no a 30 sino a 35 o 40 años....

el ajuste precios/tipo no ha llegado... hasta ahora. Por inercias del mercado, por irracionalidades, por especulacion, por lo que quieras.

El ajuste llega ahora. Y lo que no bajaron los precios cuando pasamos del 2% al 4%, junto con lo que subieron, toca ahora.

El problema lo tendrán quienes se hayan hipotecado sin preveer posibles subidas de tipos. Pero los bancos son los primeros que les refinanciarán la deuda para evitar quedarse con el marrón de los pisos.

A lo que iba. El ejemplo viene a demostrar ni más ni menos, que a aquellos que se frotan las manos por que un piso de 150.000 € ahora les costará 112.000 €, en el caso de que tengan que hipoetacarlo, deberán afrontar una carga monetaria igual de elevada que el que lo adquirió en su momento a 150.000 €.

Y el que lo adquirió a 150.000 €, si ha hecho bien sus números, como que plim lo que pase con el mercado.

con esa ultima frase (si ha hecho bien sus numeros) estoy bastante de acuerdo, pero no con lo anterior.

No se si me explico.

- Los tipos han pasado del 2% al 4%.

- Los pisos no han corregido o reflejado en su valor la correccion sino que encima han subido.

Un hipotecado el año pasado se metia al 4% y el precio de su piso seguia siendo el mismo. Si llega a esperar 2 años igual se mete al mismo piso, al mismo 4% pero en lugar de ir a un nominal de 150.000 se mete a uno de 115.000.

Ahora bien tu miras para adelante. OK. Pero es que precisamente viene ahora el ajuste de los precios respecto al coste de financiarlos. A uno que ahora quiera esperar a la bajada, ¿dices que no le merece la pena? Sin embargo yo creo que sí... ¿si se va a meter a un piso ahora a 150.000 o dentro de unos meses a 120.000? Si es el mismo tipo...

Otra cosa es que los tipos estuvieran subiendo, o que nos amenazaran con aumentar los diferenciales de los bancos un 2%, pero ya han subido y estamos en un caso en el que el ajuste llega tarde.

Iniciado por krell4u

El problema lo tendrán quienes se hayan hipotecado sin preveer posibles subidas de tipos. Pero los bancos son los primeros que les refinanciarán la deuda para evitar quedarse con el marrón de los pisos.

Hay que acabar con este mantra absolutamente falso.

La Banca intentara, obviamente, refinanciar, pero...¿que capacidad de refinanciacion tiene una persona que firmo una hipoteca de mas del 80% del valor de tasacion (¡recuerda, muchas veces 'inflado' para alcanzar esos valores, si esta por aqui Altabozz que te lo confirme, aunque es algo de dominio publico!), destinando casi la mitad de sus ingresos a pagar el recibo mensual, metiendo en hipotecas eternas coches de 25-30-40 mil €, teles de plasma y demas zarandajas 'imprescindibles' para ser alguien en el 'establishment', habiendo firmado con unos tipos de interes bajisimos y ya veremos si irrepetibles y a 30-35 y hasta 40 años? ¿Que clase de refinanciacion se puede hacer con ese kamikaze financiero? ¿?

A mi solo se me ocurre una. Firmar una carencia temporal de capital, pagando solo los intereses, lo cual es en la practica como comprar los clavos del ataud.

Se recurre mucho, porque a menudo lo escucho, a esa 'salida', que solo sera posible para algunas personas, pero hay un numero MUY IMPORTANTE de compradores, YA AHOGADOS y sin capacidad alguna de maniobra financiera. Y eso, por ahora, sin malos datos de ocupacion ni recortes salariales.

Los bancos se niegan a facilitar los datos de 'calidad' de las hipotecas. Claro. Si lo hicieran se llevarian un enorme varapalo en Bolsa y pondrian el peligro el sistema fiduciario en que se basa el dinero, asi que mejor callar. No les culpo, es de una logica comprensible. Segun ellos aqui en España no hay 'sub-prime'. :ja!

Iniciado por krell4u

Como veo que agradan tanto los números y los estudios empíricos, voy a poner un pequeño ejemplo, en el que solo se necesitan una tabla de amortización y los datos del Euribor, para demostrar, que aunque los precios de los pisos caigan, por ejemplo, un 34 %, al ritmo actual del Euribor, el esfuerzo económico de los hipotecados es el mismo .

Voy a poner datos REALES, de la evolución del Euribor en 3 años (más el diferencial), y contrastarlos con la disminución del precio de la vivienda necesaria para que la carga monetaria soportada sea la misma por el tenedor del préstamo.

- Año X, hipoteca de 150.000 €, tipo de interés del 3%, 30 años. La cuota resultante asciende a 632 €.

- Año X+1, tipo de interés del 4,37 %, 30 años. Para una cuota de 632 € el nominal del préstamo ha de ser de 127.000 €. Es decir, una vivienda un 18% más barata.

- Año X+3, tipo de interés del 5,47 %, 30 años. Para una cuota de 632 € el nominal del préstamo ha de ser de 112.000 €. Es decir, una vivienda un 13,40 % más barata que el Año X+1 y un 34 % más barata que el año X.

A mi al menos, no me tienes que demostrar nada. YO ya he dicho unas cuentas de veces y esta es otra mas, que lo mas probable es:

bajada de precios + tipos altos + incremento paro + inflacion alta + igual esfuerzo financiero. La suma de todo nos lleva a la recesion. La recesion mas el punto 4, a la estanflacion. Si se cumple, estamos jodidos. Es dificil salir de ese circulo vicioso.

Lo unico bueno, eso si, es que si todo sigue el guion probable (cosa que esta por ver, claro), se podria redescubrir la palabra 'ahorro'.

Iniciado por krell4u

Con estos datos, reales y que podéis comprobar vosotros mismos... ¿me dice alguien donde está el problema de la quiebra del sistema?

El problema de la, recuerda, posibilidad de quiebra del sistema, radica no solo en las aspiraciones pepitiles del personal aun no enladrillado. Eso es solo un pequeño ladrillo en el muro, que diria cierto grupo de rock sinfonico. Los problemas (porque no es uno solo) estan en otras muchas variables colaterales al tema inmobiliario ya mas que comentadas como..
- El desempleo
- La caida en picado del consumo
- La creciente inflacion, especialmente en productos de primera necesidad.
- Los elevados costes financieros para inversionistas (ademas de para hipotecarse, tambien son altos para las empresas, claro...)
- Aparte de eso, el endurecimiento de las condiciones para acceder a prestamos (se acabo la fiesta) y el incremento de morosidad en la Banca, ademas del hecho de que estamos sobreendeudados con el exterior tambien a nivel financiero (¿de donde crees que ha salido toda la pasta para alicatar este puto pais?)
- La posible conflictividad social de los 2-3M de personas 'owned' en esta burbuja. Tambien de las personas que vayan al paro.
- Las condiciones estructurales de la economia española (sobre todo deficit exterior, escaso tejido productivo y dificil readecuacion a otro modelo)
- Lo que yo llamo el 'pack' exterior: petroleo muy muy caro siendo el pais de la UE con mas dependencia energetica, dolar cadaverico (ay, que se nos muere en una de estas...), inestabilidad global geoestrategica (ojito con el señor Arbusto que quiere sexo anal en Iran), posible crisis economica global que nos golpea en forma de menor entrada de capitales (especialmente via turismo), peak oik (y peak-todo en realidad...), cambio climatico, debilidad de todo el entramado financiero mundial por perdida de confianza...en fin. Cosillas.
- Y si me apuras una serie de factores psicologicos y sociologicos que seria interesante exponer, pero que seguramente nos desviaria mucho y en todo caso, son imposible de medir y cuantificar.

Iniciado por krell4u

En la cacareada crisis del 90, los que tenían pisos, aguantaron, y los que no lo tenían, aprovecharon para adquirir uno.

Yo solo te digo una cosa. Olvidate de los 90. Es como comparar una colinita de Albacete con el Everest. No existen precedentes para la burbuja creada, ni por la cantidad de personas, agentes, instituciones y empresas involucradas, ni por supuesto, por el volumen, incluso si descontamos el incremento de la esfera economica en estos años y lo ajustamos a inflacion. NO hay parangon. Un poco mas atras tienes la grafica de EEUU y de regalo un paseito en la montaña rusa. Miralo. NO es lo mismo, krell4u. Ojala lo fuera. Esta es una situacion sin precedentes. Los modelos previos son interesantes, pero ya no los podemos dar por validos, porque la situacion ahora es incomparablemente peor y muy diferente.

Iniciado por krell4u

¿Donde está la hecatombe?

Insisto de nuevo en la pregunta, ¿que es para ti 'la hecatombe'?