Tema: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.

Manu, sobre lo que preguntas, la verdad, no he oído nada. Como de todos modos tu problema más importante tiene que ver con la ganancia patrimonial que obtendrás por la venta de tu actual casa, acércate a la Administración (de la AEAT) que te quede más cercana y pide que te den las consultas de la aplicación INFORMA relacionadas con el asunto que estamos tratando. Si consideras que la persona que te atiende es amable y tiene conocimientos, no dudes en pedirle explicaciones, que te ayudará más de lo que esperas.

Las aportaciones de cirerita y Brujonovato son cojonudas (no sólo en este post sino en todos los que he leido sobre asuntos fiscales).

Manu, sobre lo que preguntas, la verdad, no he oído nada. Como de todos modos tu problema más importante tiene que ver con la ganancia patrimonial que obtendrás por la venta de tu actual casa, acércate a la Administración (de la AEAT) que te quede más cercana y pide que te den las consultas de la aplicación INFORMA relacionadas con el asunto que estamos tratando. Si consideras que la persona que te atiende es amable y tiene conocimientos, no dudes en pedirle explicaciones, que te ayudará más de lo que esperas.

Las aportaciones de cirerita y Brujonovato son cojonudas (no sólo en este post sino en todos los que he leido sobre asuntos fiscales).

Pues yo dentro de mi modestia me voy a comprar una plaza de garage. ¿Hay algún contrato tipo para exonerarme de cualquier carga que tenga hasta la fecha de la compra? En caso de no ser así ¿quiuén se encarga? ¿en la notaría?

La compra es de particular a particular, que supone un 4% menos.....

Pancho !!

En el estado no hay límite de deducción en vivienda habitual???

Joder, no me lopuedo creer... aquí en el PV nos están jodiendo con los 200.000 euros que con los precios que están alcanzando los pisos ya está un poco desfasado. Y encima se empieza a comentar en mentidores locales que se puede incluso quitar la deducción.

Me has dejado flipado con su no existencia. De todas formas me parece que nose puede comparar la compra de un piso de 150.000 euros y otro de 600.000 y no debería de haber las mismas ayudas para los dos casos.

Saludos.

ojo con las hipotecas:
¿qué cree que puede pasar si los tipos se ponen al 4% ?
Pues lo mismo que ha pasado cuando han estado a ese valor anteriormente, seguirá subiendo la vivienda. para que se produzca el "pinchazo" de la supuesta "burbuja" no es suficiente una subida de tipos, a no ser que esta sea muy fuerte en un corto periodo de tiempo, y ni siquiera es necesaria, para que piche lo que hace falta es una crisis económica severa
Por desgracia lo que verdaderamente importa al hipotecado medio no es tanto la inflación como la erosión de su deuda. En este sentido la perpetua situación de tipos reales negativos podría ser ilusoria. el hipotecado podría encontrarse con un IPC crónicamente alto que vaya comiéndose sus ingresos junto con unos aumentos salariales muy inferiores a este IPC por motivos de competitividad y productividad y, como remate de la faena, una presión fiscal abierta o encubierta en constante aumento

No hay límite :8) . De todos modos todas estas cosas son muy contingentes: ya veremos dentro de unos años; probablemente acabará quedando una deducción por vivienda simbólica, por motivos "políticos" más que nada. Espero, sin embargo, que para los que disfrutamos de la deducción ahora se establezca una compensación respecto al futuro régimen, como pasó tras la modificación de la deducción con la Ley del 98 respecto a la del 91. Si acierto, ya rescataré el hilo dentro de unos años.

Gracias por vuestras aclaraciones y recordar que Hacienda somos todos

SALUDOS

Tengo otra duda que aun nadie me ha sabido responder, unos dicen que si y otros que no.
El caso es que estoy embarcado en otra operacion como la de Manu, dejo mi actual piso y me voy a un chalet.
La duda que tengo es que si las cantidades que este año he entregado para la compra del Chalet, me las puedo deducir el año que viene en la declaracion de la Renta.
Todos los años, a finales, aporto dinero a la hipoteca para deducirme de lo maximo permitido, aunque este año de ser deducibles las cantidades aportadas para el Chalet ya no seria necesario.

SALUDOS

que me corrija alguien si me equivoco, pero creo recordar que cuando se ha estado deduciendo XXX euros anuales de la vivienda habitual, cuando se vende esta vivienda y se compra otra, NO PUEDE DEDUCIRSE NADA DE NADA hasta que las cantidades pagadas (en concepto de hipóteca, obras, amortización, etc) alcancen la cantidad deducida en la primera vivienda.

es decir, si en la primera vivienda nos hemos deducido un total de 10.000 euros durante varios años, en la segunda vivienda el primer año no podremos deducirnos nada. y el segundo tampoco, etc. sólo podremos empezar a deducir cuando los "gastos" de la segunda vivienda hayan superado esos 10.000 euros.

¿o no era así?

Si, a mi me suena tambien algo asi, aunque no lo se con seguridad.
Pongamos un ejemplo, yo me he deducido de mi vivienda actual de 20000€, este año aporto para la nueva 50000€ , esos 30000€ de diferencia me los podria deducir.
La duda tambien esta en que creo que solo de pudes deducir de tu vivienda habitual y claro el Chalet de momento no es mi vivienda habitual, aunque pronto si lo sera.Pero, por ejemplo, si te puedes deducir de una cuenta vivienda aunque no la hayas comprado aun, no se, estoy confundido :!

SALUDOS

Perdón por anticipado, porque va a resultar pesado leer lo que sigue, pero entiendo que en este tema el lenguaje que se utiliza en la ley del impuesto (va entrecomillado) está al alcance de la comprensión de todos, y más si se ha leído todo lo anterior:

Primero la definición de vivienda habitual: “Se entenderá por vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años ..."

La duda también esta en que creo que solo te puedes deducir de tu vivienda habitual y claro el Chalet de momento no es mi vivienda habitual

Doy por hecho que en tu vivienda actual has residido más de tres años: “Podrán deducirse el … % de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente.” Si optas por deducirte por la que va a constituir tu residencia habitual (el chalet), debes saber que “para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras” ya que a la adquisición de vivienda se asimila la “construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión”.

Y tú, como Manu1001 debéis tener en cuenta, como dice cirerita que “cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción”.

¿Y si se vende la primera vivienda?: “Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.”

WRC, deberías ir al Registro de la Propiedad con la referencia catastral de la finca y los datos del titular (nombre y NIF) y pedir una nota simple informativa; así sabrás si tiene alguna carga. Las cargas no inscritas en el Registro no perjudican al tercero (que serás tú) que adquiere de buena fe.

Gracias Pancho, esperaba tu respuesta.Me has aclarado el tema bastante.
SALUDOS

en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción”.

Argh... Mi no entiende... :! Ejemplo... Yo compro una casa en 100.000 €. La vendo por 200.000 € después de deducirme durante cuatro años las cantidades correspondientes en el IRPF. Amplio la hipoteca y compro otra vivienda habitual por valor de 300.000 €

¿Me traduces eso a la práctica? ¿Para tontitos como yo?

Manu1oo1

Ya sé porqué no me contestas.

¡Otia! ¡Otia! ¡Otia! ¡Es verdá! ¡Que me sabía olvidáo... ! Corro a ello raudo como el viento...

Manu1oo1

Puedes empezar a deducirte de la segunda vivienda a partir de la primera peseta que te hayas deducido de la primera vivienda, es decir, que si te has deducido 10.000 eur de la antigua a partir de que te hayas gastado en la segunda 10.001 eur ya puedes deducirte esa cantidad.
Asi es como yo lo he entendido. Ahora bien, lo que yo entiendo del ultimo parrafo de Pancho, es que el valor de la segunda vivienda tiene que ser superior al de la primera, tanto en lo que escrituraste como en el precio de venta.

SALUDOS

Ya me parecía a mí que la coletilla

en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción

iba a traer problemas.

Con tu ejemplo supongo que te refieres a que durante cuatro años te has deducido hasta el tope de los 9.015,18 €. Si comprases la nueva conservando la vieja, te podrías deducir a partir del momento en que en la nueva invirtieses más de 36.060 €. Si durante esos años hubieses invertido 60.000 € (15.000 al año), repetimos ”podrías deducir a partir del momento en que en la nueva invirtieses más de 36.060 €”, porque por el exceso no pudiste deducir por rebasar el límite, y en consecuencia esa es la medida en que las cantidades invertidas han sido objeto de deducción.

“Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, …” Por simplificar 200.000 – 100.000, ganancia patrimonial de 100.000. Lo obtenido por la venta de la vieja lo destinas a la compra de la nueva en su totalidad. Ganancia exenta de 100.000.

“La base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión”. La base de la deducción de la nueva es su valor de adquisición: 300.000; se minora en el importe de la ganancia que obtienes: 300.000 – 100.000, nos da una base de deducción de 200.000 (esto, con el párrafo siguiente, resulta redundante).

“ En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, …”. Quedamos en que eran los 9 mil y pico por 4. redondeamos a 36.000.

“…, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.” Quedamos en que 100.000.

Así que podrías empezar a deducir por la nueva vivienda cuando superes los 136.000 € invertidos en ella.

Manu1001, si te hace la declaración tu asesor, lo normal es que conserve tu declaración de este año. Si es así, con las cantidades en que tu estimes que vas a vender (escriturar), comprar (esc :oculto ), gastos de cada una de las operaciones de compra/venta, importe del préstamo de tu casa actual pendiente de amortizar, etc. , dile que te haga una simulación utilizando tu declaración de este año (sólo tendrá que incorporar los datos relacionados con las viviendas), como si hubieras vendido la casa el año pasado. Creo que te harás una idea bastante exacta de cómo te resultará la operación.

Pues se ve que esta ultima parte no me habia quedado del todo clara, es mas complicado de lo que parece.
Tendre que consultar con mi asesor fiscal :!
SALUDOS

Así que podrías empezar a deducir por la nueva vivienda cuando superes los 136.000 € invertidos en ella.

Me parece una pasada que no puedas deducirte hasta alcanzar esa cantidad, realmente yo solo me he deducido de 36000, los otros 100000 restantes los he reinvertido en mi nueva vivienda habitual.
Vale que no me pueda reducir los 36000 porque ya lo he hecho una vez, pero a partir de ahi podria empezar a deducirme independientemente de la plusvalia que le sacara a la vivienda antigua, que no es tal ya que lo reinvierto en la nueva.

SALUDOS

kolly,

yo veo dos temas aquí:

1) lo que ya te has deducido no puedes deducírtelo de nuevo en la vivienda nueva (habiendo vendido la antigua) hasta que los "gastos" de la nueva igualen las deducciones de la vieja. es decir, en el caso ya explicado, hasta llegar a esos 36.000.

2) si al comprar la casa nueva una parte de la inversión queda exenta, tienes que sumarla al total. en el caso comentado: 100.000 + 36.000= 136.000.

otra cosa es que reinviertas la totalidad de lo adquirido, con lo cual no figura patrimonio exento y los 36.000 se quedan en 36.000. eso es lo que he creído entender.

estoy convencido de que muchos propietarios que se hacen ellos mismos las declaraciones no han caído en este "pequeño" aspecto y se deducen en la vivienda nueva lo que ya se habían deducido en la antigua.
¿o me equivoco?

otra cosa es que reinviertas la totalidad de lo adquirido, con lo cual no figura patrimonio exento y los 36.000 se quedan en 36.000. eso es lo que he creído entender.

Esto es lo que no termino de tener claro, yo de las palabras de Pancho entiendo que aunque esos 10000 los reinviertas en la vivienda nueva(mi caso) no te podrias deducir de ellos, la verdad es que esto es la primera vez que lo oigo.
Lo del ejemplo 1, de que las cantidades deducidas en tu anterior vivienda no te las podias volver a deducir en la nueva, eso si la habia escuchado muchas veces pero esto no.
No se, no,sigo algo confundido :!

SALUDOS

Perdona Pancho, me gustaria que me resolvieras esta duda y ya no te molesto mas.
Sobre el tema de las cantidades que te puedes deducir en tu vivivienda nueva y a partir de que cantidad puedo hacerlo, no termino de tenerlo claro.
La primera parte si la tengo clara, si yo me he deducido durante 4 años de 9000€, tendre que esperar a aportar esos 36000€ a la vivienda nueva y a partir de ahi podre deducirme.
Lo otro es lo que no termino de tener claro, yo vendo mi actual vivienda obtengo un beneficio de 100000€, ya que me costo 200000 y la vendo por 300000.
Esos 100000€ de beneficio los reinvierto en la vivienda nueva, para que la hipoteca se quede mas economica.
¿A partir de que cantidad podria empezar a deducirme de la vivienda nueva, a partir de 36000 o a partir de 136000?
MUCHAS GRACIAS

Perdona, que no lo había visto (y no molestas): la respuesta correcta es 136.000.

Sobre las 100.000 de ganancia obtenida: supongamos que no fuese tu vivienda habitual lo que vendes, sino un almacén, p.ej.; han pasado 4 años, es por tanto una ganancia patrimonial generada en más de un año, y, en consecuencia, al incluirla en tu declaración de renta tributará al tipo del 15%.

Ahora veamos si es tu vivienda habitual: por ser tu vivienda habitual, la ganancia generada (100.000) puede estar exenta, si tu quieres, siempre que reinviertas lo obtenido en la venta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Si es esto lo que vas a hacer, por la ganancia obtenida no pagas nada en el impuesto sobre la renta.

Si por un lado la ganancia estuviese exenta y además se permitiese deducir por adquisición de vivienda, sobre las 100.000 de ganancia se aplicarían dos beneficios fiscales:

1º El 15% dejado de ingresar por estar la ganancia patrimonial exenta, y

2º La deducción del 15% (o más si se cumplen los requisitos para aplicar los porcentajes incrementados del 25 o del 20 por ciento) por cantidades invertidas en la adquisición de vivienda.

Y eso parece que no lo quiere el legislador: una cosa, o la otra; las dos no.

Gracias Pancho, eso es lo que me parecio entender en tu anterior post pero el comentario posterior de cirerita me hizo dudar.
Tampoco terminaba de entender porque no te podias deducir de esos 100000€, cosa que ahora tengo clara.

SALUDOS Y GRACIAS