Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Iniciado por Azaris

De lo que te falta.

Eso si, para otros gastos (cancelacion en registro, notario, AJD), es sobre el total de la hipoteca, pagada o no.

Pero esos otros gastos siempre hay que pagarlos, no? Digo que yo que tengo que pagar el 1% al banco u otro que no tenga que pagarle nada, ambos tendríamos que pagar todos esos gastos.

Por cierto, no se pretendían abaratar esos gastos?

Iniciado por Manu1001

Empecé pagando la hipoteca a Euribor + 0,45. Por un trato incorrecto del director de mi sucursal, me fuí al Deutsche con el Euribor + 0,39.

Y por cierto, ¿cuanto te costó de gastos cambiarte? ¿En cuanto lo amortizas?

No estáis cancelando, estáis subrogando que es distinto.

En la subrogación no tienes que hacer frente a ese 1%, sino a los gastos de la subrogación.

Una subrogación bien hecha no supone más de 1000 €, ahora bien, lo difícil es que un banco te acepte una subrogaión.

Saludos.

Subrogación es divorciarte del banco para casarte con otra, y cancelar es simplemente divorciarte, pero sin que haya en principio otra por medio (aunque luego la pueda haber). Correcto?

Si es tal y como digo, entonces supongo que un banco podrá no aceptar el divorcio si sabe que hay otra.

Una cosa. Eso del 1%, que decís que es sólo de lo que falta por pagar... algo no me encaja. Si quieres cancelar porque te ha tocado la lotería y te quedan 200.000 euros por pagar, tendrías que pagar 2000 euros. Pero si coges y haces una amortización parcial (suponiendo que no te supone ningún coste adicional) de 199.000 euros, te queda luego sólo 1 euro de hipoteca. La cancelas y sólo pagas 1 céntimo? no lo creo.

Iniciado por wakamole

Una cosa. Eso del 1%, que decís que es sólo de lo que falta por pagar... algo no me encaja. Si quieres cancelar porque te ha tocado la lotería y te quedan 200.000 euros por pagar, tendrías que pagar 2000 euros. Pero si coges y haces una amortización parcial (suponiendo que no te supone ningún coste adicional) de 199.000 euros, te queda luego sólo 1 euro de hipoteca. La cancelas y sólo pagas 1 céntimo? no lo creo.

Así es. Por eso la comisión de cancelación no importa (casi) nada si tienes una comisión de amortización de 0%.

Iniciado por wakamole

Si es tal y como digo, entonces supongo que un banco podrá no aceptar el divorcio si sabe que hay otra.

Negativo

A ver, un banco, si sabe "que hay otra", solo tiene dos opciones que son las que marca la ley:

1.- Te deja ir con la otra.
2.- Si no te deja ir con la otra, está obligado a igualarte las condiciones de la amante , sino te las iguala, la ley le obliga a dejarte ir.

Saludos.

Aclaremos conceptos... por experiencia propia.

La subrogación tiene un gasto MÁXIMO del 0,5%, por ley. Si te quieren cobrar más, el mismo notario les puede tirar de las orejas y anular la operación. Aunque muchas veces se hagan los listos y te pretendan colar el 1%, como hicieron conmigo. Aparte de ese porcentaje, hay unos gastos de notaría y gestoría, que vienen a ser de unos 500-600 euros. A pesar de ello, hay que echar números, a veces sale muy rentable. Con la nueva normativa, se comenta que los gastos TOTALES difícilmente superarán los 200 euros. Pero los notarios están en pie de guerra, ya que pasarían de cobrar 200-300 euros a menos de 50. Ya veremos como queda la cosa.

Procedimiento:

Pides la hipoteca en el nuevo banco. Si te la aceptan, este manda una oferta vinculante a tu banco actual. Este tiene una semana para responder con un certificado de deuda. Si no lo presenta en ese plazo... ya puedes ir a firmar. Si lo presentan, tienen 15 dias para negociar contigo e igualar la oferta. Si no estás de acuerdo, se firma y listos.

Sobre la oferta de Bankinter: la "letra pequeña" no es ni más ni menos que lo que te piden ya en cualquier operación. Y el diferencial es brutal. Para los que tenemos importes altos, es un verdadero chollo. Pero estoy seguro de que en cuanto entre en vigor la nueva normativa, veremos muchas ofertas similares, y más interesantes por los gastos reducidos. Por cierto, el seguro de vida supone unos 20 euros al mes, para el que se lo esté pensando. Pero tiene la ventaja de que si falleces, tu familia heredará la casa sin cargas. Yo lo tengo hecho, y me costó unos 10.000 euros en total, que incluyeron en el capital de la hipoteca.

Una cosa. Eso del 1%, que decís que es sólo de lo que falta por pagar... algo no me encaja. Si quieres cancelar porque te ha tocado la lotería y te quedan 200.000 euros por pagar, tendrías que pagar 2000 euros. Pero si coges y haces una amortización parcial (suponiendo que no te supone ningún coste adicional) de 199.000 euros, te queda luego sólo 1 euro de hipoteca. La cancelas y sólo pagas 1 céntimo? no lo creo.

Mi caso: cancelación de hipoteca de 140.000 euros. Conversación con la apoderada:

-- Maria José, cancélame 139.000 euros con este talón.

-- No se puede, eso es casi toda la hipoteca, te tenemos que cobrar un 1%...

-- Enséñame donde dice que no se pueda.

-- Emmm... no, si poderse, se puede, pero...

-- Cancélame 139.000 euros, por favor.

-- Bueno... vale. Pero el cheque tiene unos gastos de 300 euros y...

-- Como me cobres un duro de gastos me lo llevo a cobrarlo en ventanilla y cancelo la cuenta.

-- Bueno, vale. Sin gastos. Pero como mi jefe se entereeeeee...

-- Vale. Lo que quieras. ¡Ah! Cuando termines, me haces una cancelación total de los mil euros que me quedan de hipoteca.

-- Estoooo... Te lo hago mañana para que no cante mucho, ¿vale?

-- Vale.

Fin de la conversación...

Aviso: hay bancos que ponen "límites" al importe de cancelación parcial para evitar cosas como esta. Si no los tienes, no pueden decirte que no.

Y luego sigo con el quote de Azaris, alias "la bestia negra"...

Manu1oo1

Ese 0.18 de diferencial , es para toda la vida de la hipoteca , o para el primer año?

Los cinco "grandes" de la banca ganaron un 50% mas...

Vaya vaya, un buen colchón en caso de un hipotético colapso financiero

En general, y por lo que veo y "mamo" en el sector, el 90% de las constructoras tienen unos Fondos Propios descomunales que les representan casi el 60 del Pasivo con un endeudamiento bastante moderado.

Si que se observa que las decisiones de inversión-construcción se toman con más calma, y no es menos, por que con el colchón económico que tienen puede soportar muuuuchos años de recesión.

Saludos.

El banco de españa confía en el ajuste suave del sector inmobiliario

La Razón, miércoles 25 abr 07 |


Pese al batacazo de las inmobiliarias en bolsa, el gobernador del banco de españa Miguel Angel Fernández Ordóñez, sigue confiando en una "desaceleración suave y gradual" del sector. Aseguró que serán factores como la inmigración y crecimiento del empleo los que impulsarán el dinamismo en este segmento en los próximos años e impedirán que haya un frenazo brusco. El gobernador recordó que la bolsa nunca se mueve con suavidad y que, por tanto, no puede ser reflejo de lo que vaya a ocurrir en el futuro en un sector

Pero... ¡bah! ¡Que sabrá ese...!

Manu1oo1

PD) Ese 0,18 es para toda la vida del préstamo. El primer año, es incluso menor.

[quote="Manu1001"]

El banco de españa confía en el ajuste suave del sector inmobiliario

Pero... ¡bah! ¡Que sabrá ese...!

NO, si saber saben mucho. La lastima es que no digan lo que saben, sino lo que desde Moncloa les dicen. ¿Me entiendes, no?

el banco de españa es totalmente independiente.

Por otro lado, Krell el problema no es de las constructoras, las constructoras normalmente están muy diversificadas, el problema gordo es de las promotoras y las inmobiliarias, que son las que están endeudadas hasta las cejas.

Iniciado por Astolfo Hynkel

el problema gordo es de las promotoras y las inmobiliarias, que son las que están endeudadas hasta las cejas.

En eso tienes razón.

Pero creo que es preferible un reajuste en las promotoras que no en las constructoras. Por cada empleado que hay en una promotora, hay 30 en una constructora.

El tema del endeudamiento de las promotoras incide igualmente en las constructoras, por que si no venden los pisos, no pueden pagar al constructor, y entonces se lió. El tema es que las constructoras tienen suficiente margen para soportar que las promotoras no les paguen, las promotoras ya no tanto.

Saludos.

Iniciado por Astolfo Hynkel

el banco de españa es totalmente independiente.

Por otro lado, Krell el problema no es de las constructoras, las constructoras normalmente están muy diversificadas, el problema gordo es de las promotoras y las inmobiliarias, que son las que están endeudadas hasta las cejas.

En lo 2º creo que todos estamos de acuerdo. De hecho, hace tiempo las grandes empresas constructoras deshicieron posiciones en el sector promotor-inmobiliario, diversificando ademas su penetracion hacia otras empresas y negocios. El ejemplo mas claro lo tenemos precisamente en el sainete de Endesa, donde buena parte de los € que han entrado en la partido, eran provenientes del ladrillo. Ademas hay muchas otras operaciones recientes, como la venta de Fadesa e innumerables cambios accionariales de gran calado, en este ultimo año en practicamente todas las sociedades que cotizan en bolsa.

En lo 1º no puedo estar mas en desacuerdo. El Banco de España, en teoria, es una institucion independiente, si. Tambien tenemos los españoles derecho a una vivienda digna segun la Carta Magna y creo que no debe de cumplirse, porque sino, este hilo no llevaria ya 53 paginas (y las que le quedan).

Pero yo pregunto, ¿quien nombra a sus gestores, o sea, gobernador, subgobernador y los consejeros? Te lo digo yo: el Gobierno, o mas formalmente el Rey a propuesta del Presidente del Gobierno (aca, Mr. Zapatero, actual inquilino de La Moncloa). El BdE como otras tantas instituciones publicas (se me ocurre el caso, bien conocido, de RTVE) depende y se pliega a los mandatos genericos del Gobierno y, en concreto, del Ministerio de Economia. Otra mas de las perversiones del sistema politico español.

Asi pues el BdE en sus comunicados, llamemosles, politicos, sigue al dictado el criterio establecido desde el Ministerio de Economia. En este caso el mensaje es el clasico de la tranquilidad, la calma y el aqui no pasa nada. Nada original por otra parte y posiblemente, lo mas sensato, para evitar que cunda el panico y ya de paso, enfriar la crisis lo mas posible, a ver si con suertecilla la nave socialista llega mas o menos indemne a las proximas elecciones. Pero a mi me parece un caso muy claro en lo que lo mas sensato (e interesado), no siempre coincide con la realidad. Eso es algo que pasa en ocasiones: un piloto de un avion estropeado nunca informara al pasaje de tal eventualidad. La cuestion no esta tanto en criticar este mensaje amable e intencionadamente complaciente, sino en asumir y conocer la realidad y tirar de fundamentales economicos. El riesgo autentico, reside en creerselo a pies juntillas.

Azaris, lo que da autentica independencia al gobernador del banco de españa es esto

Artículo 25. Renovación y cese de los órganos rectores.

1. El mandato de Gobernador y Subgobernador será simultáneo, con una duración de seis años, sin posible renovación para el mismo cargo.

Una vez elegido el gobernador, no debe rendir cuentas a nadie, puesto que no puede ser elegido, además al ser de seis años su mandato se impide que un cambio de gobierno pueda moverle la silla.

Creeme, si el banco de España no fuese independiente ya hubiesemos tenido diversos coscorrones (como poco) del BCE.

Iniciado por Astolfo Hynkel

Azaris, lo que da autentica independencia al gobernador del banco de españa es esto

Artículo 25. Renovación y cese de los órganos rectores.

1. El mandato de Gobernador y Subgobernador será simultáneo, con una duración de seis años, sin posible renovación para el mismo cargo.

Una vez elegido el gobernador, no debe rendir cuentas a nadie, puesto que no puede ser elegido, además al ser de seis años su mandato se impide que un cambio de gobierno pueda moverle la silla.

Creeme, si el banco de España no fuese independiente ya hubiesemos tenido diversos coscorrones (como poco) del BCE.

NO vamos a discutir porque veo que vemos el asunto de manera diferente.

EL actual gobernador del BdE es un hombre de la orbita socialista, puesto ahi por Zapatero. Cada uno es libre de presuponer tal independencia. Yo, lo siento, no se la concedo, como no lo haria ni al PP ni en general, a la clase politica española. Respeto que tu creas que con esa medida tenemos garantizada la independencia. Yo lo que veo es que el zorro esta guardando los huevos.

El sistema de renovacion cada 6 años (siendo imposible repetir gobernador) es un sistema imperfecto, dado que durante un tiempo coinciden Gobierno y Gobernador/consejeros, del mismo signo y nombrados los segundo por el primero. Podriamos estar en un caso inverso (se dara si las proximas elecciones son ganadas por el PP), pero no es caso actualmente.

Como corolario, que sabia que algo se me olvidaba, te invito a que reflexiones acerca de lo ocurrido recientemente en la CNMV, otra institucion 'independiente' donde ya hemos podido contemplar el penoso espectaculo de supuestas presiones politicas y reuniones de duda etica. Y aunque en este caso su proceso de renovacion es cada 4 años, en lugar de 6, sus males y problemas son practicamente gemelos a los de todas las instituciones y organismos regidos por politicos. El problema, ya lo he comentado, es de todo el organigrama. Es el que tenemos, ya lo se, pero ¿acaso no deberiamos aspirar a algo mejor?

Saliedonos del tema, el gran problema de los organismos independientes viene de la poca cultura democratica de los partidos, y de que la mayoria en vez de ser nombrados por el parlamento por mayoria cualificada como seria necesario, son nombrados por el gobierno.

Pero como vemos en el CGPJ, a la que es necesario que sean nombrados por el parlamento, la lucha politica lo empantana todo. En fin, que la poca altura de nuestros politicos lo enmierda todo.

Pero sigo pensando que dentro de todo, el Banco de España está a salvo, por que en realidad, el Banco de España se ha converitdo en una sucursal del BCE.

Pues a eso iba yo, Astolfo, la clase politica lo ha podrido todo. Lo peor es que NADIE tiene voluntad politica para perder an goloso bocado. Si lo piensas detenidamente, es indignante. :latigo. Instituciones mancilladas, corrupcion por doquier, descredito completo, pasotismo en la poblacion...

En cuanto al BdE, puede dar sensacion de cierta independencia, porque tras la creacion del BCE ha perdido buena parte de su poder. No obstante, como aparato mediatico a quien los medios conceden voz (de prestigio, ademas) y organo normativo en las relaciones bancarias, continua ejerciendo una notable influencia. Ocurre sin embargo que dado que buena parte de sus actuaciones se mueven en el terreno de la economia mas tecnica y arida, al comun de los mortales le pasa desapercibida. Ahora el asunto 'estrella' que es el tipo de interes, lo llevan Trichet y los chicos del BCE.

Añadiendo mas datos al continuo goteo de datos, el IPC de Abril ha sido de un 0%, con esta tendencia: enero -0,7 / febrero 0,1 / marzo 0,8 / abril 0. ¿Deflaccion? Hummm...es pronto para palabras mayores, pero por lo pronto algun experto habla de que "...el IPC ha descendido considerablemente, por causas desconocidas a pesar de que las autoridades mantengan que es gracias a los tipos de interés.". Por causas desconocidas. Como suena eso...

¿Alguno recuerda la tormenta perfecta? Pues si le sumas Euribor alto, deflaccion, paro y bajada de los precios de los pisos, tenemos eso: una tormenta perfecta. Recuerdo que un IPC a cero o negativo incide en los salarios (referenciados en este pais masivamente a ese indicador), pero que los tipos de interes no hacen mas que incrementar las deudas. Es decir que en ese hipotetico escenario, los ingresos quedarian congelados, mientras que las deudas avanzarian, implacables. Ademas el modelo se retroalimenta ayudado por el paro, generando impagos e incremento de la morosidad.

Repasemos ahora los indicadores, asi a grosso modo que nos deja esta semanita:

- Bajada en ventas de viviendas: -15%.

- Caida de la bolsa: -5% en solo una semana. Perdida del soporte de los 14500 puntos. Caida en picado del sector inmobiliario y promotor. Caidas por encima de la media en sector construccion y financiero.

- Incremento del paro: +45.500 personas en el 1º T

- El consumo ha parado en seco su progresion: subida 0% IPC.

- El euribor ha escalado hasta el 4,25.

Esos son los datos. Que cada uno saque sus conclusiones. Si alguno cree que soy un apocaliptico, adelante. Los mensajeros siempre tuvieron mala fama.

Repasemos ahora los indicadores, asi a grosso modo que nos deja esta semanita:

- Bajada en ventas de viviendas: -15%.

- Caida de la bolsa: -5% en solo una semana. Perdida del soporte de los 14500 puntos. Caida en picado del sector inmobiliario y promotor. Caidas por encima de la media en sector construccion y financiero.

- Incremento del paro: +45.500 personas en el 1º T

- El consumo ha parado en seco su progresion: subida 0% IPC.

- El euribor ha escalado hasta el 4,25.

Esos son los datos. Que cada uno saque sus conclusiones. Si alguno cree que soy un apocaliptico, adelante. Los mensajero

s siempre tuvieron mala fama.

¿Conclusiones?
Que ha sido salir el Zapatos en la Bolsa anunciando lo bien que va España, y que todo se vaya al garete.

Nota: Por cierto, doy las gracias publicamente al Sr. Pizarro, gracias a él tendré un nuevo proyector de PM.

Nota 2: venga chicos, un empujoncito más y vendrá la cuesta abajo del Euribor, la curva 2005/2009 es convexa.

La verdad es que Zapatero tiene gafe. Cuando hizo aquella rueda de prensa congratulandose del exito de la tregua con ETA, ya visteis lo que paso. El otro dia, otra rueda de prensa para chuparse las p... con los datos economicos. Acto, seguido, cata-'astroc'...Pelin gafe, es, la verdad.

De todas maneras, si bien la politica economica del Gobierno es de una total ni chicha ni limoná y de mas de lo mismo, tampoco es justo cargarles todo el mochuelo. Tambien el PP tuvo su buen porcentaje de culpa durante su mandato. En cierta manera, su politica sento las bases de un crecimiento basado en la especulacion con el ladrillo. Y posteriormente, los que tanto se rasgaban las vestiduras no hicieron absolutamente nada en concreto para resolverlo. Porque aquella gilipollez de la 'Kelifinder' (¿os acordais?) , no cuenta, ¿verdad?

Son todos unos impresentables.

El PSOE en esto ha hecho lo mismo que el PP:

Nada.

otro empujoncito más hacia el barranco...

El Euribor vuelve a subir y encarece la hipoteca media unos 88 euros al mes

Ya te digo waka. Y por mucha presion politica que haya para mantener tipos, un analisis a la masa monetaria circulante en la UE arroja la conclusion de que estos solo pueden hacer una cosa: SUBIRRR.

La M3, desbocada

La masa monetaria M3 aumenta nueve décimas en marzo, pese a la ralentización en préstamos hipotecarios

FRANKFURT (ALEMANIA), 30 (EUROPA PRESS)

La masa monetaria M3 aumentó nueve décimas en marzo y acumuló un incremento interanual del 10,9%, pese a la ralentización en la concesión de préstamos hipotecarios, anunció hoy el Banco Central Europeo (BCE).

De los componentes de la masa monetaria, la M1 aumentó cuatro décimas, hasta el 7%, y los préstamos al sector privado registraron un incremento de dos décimas, hasta el 10,5%.

La masa monetaria mide el dinero disponible en el sistema y es uno de los principales indicadores de inflación a corto plazo utilizados por el BCE al adoptar decisiones sobre política monetaria.

La institución suele prestar más atención a su progresión trimestral, que en marzo se situó en el 10,3% en términos interanuales. El presidente del BCE, Jean Claude Trichet, ha advertido de la necesidad de contener el fuerte dinamismo en la actividad crediticia de la zona euro.

Los préstamos hipotecarios aumentaron en marzo un 8,9% interanual, cinco décimas menos que en el mes anterior, mientras que los créditos al consumo aumentaron seis décimas, hasta el 7,3%.

El interanual ya esta en el 10'9%. Impresionante. . Creo que se esta cocinando otro 'Trichetazo' a muy corto plazo...

Una consulta. Tengo yo revisión del euribor cada 6 meses. Si quisiera cambiar a revisión anual... cuánto me clavaría el banco? alguien sabe? no regalan el primer cambio al igual que las operadoras telefónicas cuando cambias por primera vez de tarifa?