Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

..si quieres que entremos en la multidivisa, da para otro hilo, si quieres...
Es un buen producto, pero tiene riesgos, y se ha d etener cabeza y disciplina financiera.
Yo estoy en ello, y lo cierto es que es toooodo un mundo.

Frank tal y como está el yen y con los mercados de divisas tan volcados yo no me metería a una hipoteca en yenes.

Está claro que sale mejor... pero lo mismo un dia de golpe y porrazo te da un vuelco el corazón, al ver revalorizaciones récord del yen frente al euro.

Vease, cotizacion euro-yen del agosto pasado.

Hay una gran tension ahí que no se sabe cuándo saltará... si te salta cuando ya has pagado muchas cuotas pues ni tan mal, pero no olvidaría tenerlo muy muy en cuenta.

Precisamente es lo que planteaba: ¡es jugar a la ruleta rusa!, pero al parecer lo que están de acuerdo todos, es que en francos suizos, es justo lo contrario, es mucho más estable no solo que el yen, sino también que el euro. Y esa estabilidad no sólo se refiere a los tipos de interés, sino también al cambio de moneda.

Por otra parte está la multidivisa, que sale más cara que si la contratas con una sola moneda, pero si el yen te va mal (muy mal tiene que ir), te pasas al franco suizo y si no vuelves al euro y en el peor de los casos, cancelar e hipoteca nueva.

En el ejemplo que he puesto (150.000 € a 30 años) una revalorización del yen del 5 %, que es una gran revalorización, supone una subida de unos 25 €, sobre una diferencia de 275, se queda en 275 - 25 = 250 €.

No sé, no quiero echar las campanas al vuelo, pero es que tienen que cambiar las cosas mucho y no es que no lo vayan, o mejor dicho, puedan hacerlo, sino que si lo hacen dentro de 3, 4 o 5 años, pues se cambia de hipoteca y ya está.

Yo calculo que con que la situación sea parecida durante dos años, ya conviene hacerla en yenes y si no está la suiza que tiene una ahorro por cuota del 18%.

Un saludo

Iniciado por Frank Black

Y después de leer esto, me pregunto: ¿cúal es el problema que tienen?.

Yo también estuve dándole vueltas a lo de cambiarme a hipoteca multidivisa, pero me eché para atrás con lo siguiente: el verdadero riesgo no lo has puesto, y es el más IMPORTANTE, resulta que si la moneda se revaloriza un 10% (cosa mucho más fácil de lo que parece) el banco puede obligarte (de hecho es una cláusula que estás obligado a aceptar) a que pagues de golpe toda esa revalorización de tu deuda. Es decir, que si debes 140.000 €, cambias tu deuda a yenes y estos se revalorizan un 10% respecto al euro, el banco podría obligarte a pagar 14.000 euros o más al contado. ¡Toma ya!

Y luego otro comentario, qué más da que el franco suizo sea estable y el euro menos. Si tu cobras en la segunda moneda, la inestabilidad es recíproca.

Es que tu no tienes una deuda en euros, la tienes en yenes y si se revaloriza el yen, esa revalorización la pagas cuota a cuota, no de golpe.

Si lo que tu dices es correcto entonces si la otra moneda se deprecia de golpe un 10%, ¿tu deuda también decrece de golpe ese 10%?.

Hay que leer la letra de cada contrato, pero no he leído nada sobre esto que comentas. De hecho en la multidivisa, recomiendan aprovechar las depreciaciones o apreciaciones más o menos bruscas, para elegir un cambio.

El comentario sobre la estabilidad del franco suizo se refiere a tanto, el cambio con el euro, como la tipo de interés suizo (libor). Cuando hablo de que el cambio euro-yen es menos estable que el cambio euro-franco me refiero a que el segundo tiene menos oscilaciones y por supuesto el comentario se refiere al cambio entre dos monedas, referido a una moneda por si sola no tiene ningún sentido y como sabes que la cuota se calcula tomando dos variables, si una es poco importante, entonces es más fácil controlar el conjunto de ambas.

Un saludo

España ¿abocada al abismo inmobiliario?
S. McCoy

Tremendo documento publicado por uno de los escasos, y más reputados, think tanks europeos, el CEPS o Centre for European Policy Studies. El hecho de que parte de su presupuesto anual esté financiado por la Comisión Europea hace que sus conclusiones cobren, si cabe, mayor relevancia. Una perla para empezar: el mercado español está, literalmente, congelado. Parece que la actividad de lobbying va a tener que traspasar las fronteras nacionales para establecer sucursal en Bruselas. Las conclusiones del informe son muy interesantes y apocalípticas. Tómenlas con la prudencia que se merecen. Que cada uno haga su propio juicio de valor al calor del documento.

1. Precios absolutos. En términos reales, esto es, ajustados por la inflación, los precios de la vivienda crecieron, en el periodo entre 1971 y 2000, por debajo del 1% anual a ambos lados del Atlántico. Desde entonces, el aumento se ha disparado a niveles cercanos al 6% real cada doce meses sin que haya una razón aparente en la oferta y/o demanda que sugiera un cambio secular de tendencia que justifique precios más elevados. A juicio del CEPS, el caso japonés pone de manifiesto el cómo la escasez de suelo, junto con las facilidades de financiación, no conducen necesariamente a incrementos de precios. Como tampoco los justifican, por sí solos, el aumento de la superficie de la casa vendida o la mejora de las funcionalidades incorporadas. Habrá una reversión de los precios hacia la media.

2. Precios relativos. Los autores comparan el crecimiento en el precio de la vivienda con la evolución de los alquileres con objeto de determinar si la rentabilidad del activo inmobiliario ha ido o no pareja a su coste. La conclusión es demoledora. Si entre 1970 y el 2000 el ratio rondaba el 100% con una volatilidad, medida en términos de desviación típica, del 6,5% anual, a cierre de 2006 el ratio se había disparado en Europa hasta 7 veces la desviación típica correspondiente a la serie histórica, algo que, señalan los autores, estadísticamente sólo puede ocurrir, en teoría, una vez cada mil años. Exactamente lo que pasó en Japón antes de vivir 16 años de mercado inmobiliario colapsado. Les recomiendo que, por prevención cardíaca, no miren el gráfico de España en la página 10 del informe.

3. Impacto sobre la economía española. Más allá del wealth effect y su discutido impacto sobre el consumo, -que los autores explican mediante una curiosa correlación, cogida con papel de fumar, entre demanda interna y balanza por cuenta corriente-, el CEPS donde hace verdadera sangre es el exceso de oferta que se ha producido en España en los últimos años y que ellos estiman en cerca del 30% del PIB dado el acelerón que se produjo en nuestro país a partir de 1998. El sector está abocado a reducir su presencia en la macro nacional a niveles del 5% del PIB, -que es una contracción absolutamente salvaje que se tendría que producir no en uno ni en dos sino en cinco años-, mientras que los niveles de viviendas iniciadas deberían contraerse un 30% para acercarse a la demanda razonable ajustada por la inmigración. Una inmigración, por cierto, similar a la vivida por una Italia que no ha disfrutado del boom de precios español. Claro que, ¿le compraría usted una casa a un italiano? Qué poca perspicacia, CEPS.

En fin. Nada nuevo bajo el Sol para los pesimistas estructurales, que son muchos, y otro mensaje catastrofista para los que creen que la teoría de los ciclos ha llegado a su fin tras años de subidas constantes de los precios… y de sus cuentas de resultados. ¿Por qué? Parece mentira. Porque yo lo valgo. Faltaba plus. Por cierto, última perlita del informe. Las caídas en términos reales de los precios de la vivienda en Estados Unidos llegan a Europa con 18 meses de retraso. Inicio, verano de 2006. Echen cuentas. Martes de Pasión.

S&P cuantifica en un 30% la sobrevaloración de los pisos en España


http://www.invertia.com/noticias/not...oticia=1837582


Como estén en lo cierto agarraos los machos.

Schroders augura dos bajadas de tipos del BCE para 2008

http://www.expansion.com/edicion/exp...o/1049339.html

el euribor a 12 meses de hoy está a 4.574% niveles anteriores al fatídico mes de agosto, mismos niveles que la primera quincena de julio.

Otra cosa es cuánto va a durar la "relajación" (únicamente hablo a 12 meses)

y...

acción:

El lobby inmobiliario augura una subida de vivienda en 2 años por falta de suelo

MADRID, 24 (EUROPA PRESS)

El G-14, el grupo de las catorce mayores inmobiliarias españolas, alertó hoy de que el precio de los pisos volverá a subir "de forma vertiginosa" en el plazo de dos años por el "estrangulamiento" que se provocará en el sector en caso de que no se agilicen los plazos para urbanizar suelo y se tramiten planeamientos urbanísticos.

El presidente de este lobby inmobiliario y también presidente de Fadesa, Fernando Martín, aseguró además que el precio de la vivienda nueva no va a bajar y que los tipos de interés no van a subir, en contra de los mensajes que desde distintos sectores se están lanzando actualmente a la opinión pública.

Martín quiso de esta forma aclarar la información "no contrastada" y las "sombras innecesarias", que considera se están proyectando a la sociedad sobre un sector básico en la creación de empleo y riqueza en la economía. "Seamos suficientemente prudentes y rigurosos antes de decir lo que no se está produciendo", solicitó.

Para el G-14, la solución a la situación inmobiliaria actual pasa, además de por la referida agilización en la urbanización de terrenos, por limitar obstáculos y dejar que la oferta se adapte a la demanda, esto es, que el mercado construya las viviendas "que la gente pueda comprar".

Así, rechazó que realicen planeamientos y se establezcan edificabilidades para viviendas de, por ejemplo, cien metros cuadrados, cuando lo que demanda actualmente la sociedad son pisos pequeños. "En el G-14 estimamos que nuestra obligación es orientar nuestra actividad hacia lo que el mercado demanda", apuntó Martín.

En cuanto al urbanismo, denunció que en España el plazo medio para transformar un suelo bruto en neto es de seis años, frente al periodo de un año y medio que lleva en otros países. Todo ello, cuando, según aseguró, es preciso seguir construyendo, dado que la demanda de vivienda se mantendrá entre las 450.000 y las 500.000 viviendas en los próximos años.

PROBLEMAS EN EL EMPLEO

En este sentido, durante su intervención en una jornada sobre el sector, organizada por la APD, Martín advirtió además de problemas en el empleo si se sigue desincentivando la demanda de vivienda y, por ende, su oferta.

En concreto, calculó que se producirán problemas de este tipo en el plazo de seis meses si la promoción de nuevas viviendas sigue descendiendo al mismo ritmo que lo hizo en el último trimestre, del 60%. Según sus datos, por cada vivienda que se deja de construir se pierden entre 2 y 2,4 puestos de trabajo, "con el coste social que ello conlleva".

"Por ello, es necesario seguir apostanto por un sector que seguirá creciendo si desarrolla su actividad de la forma adecuada", garantizó Martín.

Ante esta coyuntura, el presidente del G-14 transmitió la voluntad de las inmobiliarias de diseñar las medidas necesarias junto con las administraciones y defendió la profesionalidad y excelencia del sector, "pilar de la economía" y que se encarga de suministrar algo tan "transcendente", bien fundamental y un derecho constitucional como es la vivienda.

Como muestra de ello, Martín auguró con "rigor" nuevas operaciones corporativas en el sector inmobiliario español en los próximos años, que redundará en un sector "más global, más anciclíco (por su mayor diversificación territorial y de negocio) y más profesional".

Y yo que pensaba que, simplemente, iban a estar calladitos...

Iniciado por parrastaka

...y yo que pensaba que, simplemente, iban a estar calladitos...

Es que el que no llora, no mama.

POr una parte lloriqueros al Gobierno para que liberalice y flexibilice la gestion del suelo, por otra advertencias de que necesitan nuevos pepitos que embaucar y que a nadie se le ocurra la peregrina idea de no comprar, vaya a ser que todo este chiringuito sobre un bien basico se nos venga abajo.

En definitiva el 'espabilao' del Fernando Martin (del que ya vi sus maneras como efimero presidente del R.Madrid) nos suelta los argumentos que le interesan a él y a su gremio. Nada dice sin embargo de, por ejemplo, la carga total que supone para las familias la compra de una vivienda. Ni mu. Ya esta en nada menos que el 45% segun los ultimos datos del BdE. Record historico. Merece la pena reseñar dos apuntes adicionales: 1º que hablamos de esfuerzo sobre la renta de LA FAMILIA (donde suelen trabajar hombre y mujer), no de individuos, es decir que imaginaos la carga sobre la renta para una persona que por el motivo que sea viva sola y 2º, en 2005 dicho porcentaje estaba en el 36%. Esto supone un 25% de incremento en la carga en apenas solo 2 años. Y luego algunos 'ejpertos' diran que si el consumo se retrae.

Entonces entroncando con esta 'asfixia' por no decir casi muerte por ahogamiento de los potenciales compradores que, ademas, son casi todos jovenes con unas condiciones salariales y contractuales que ya conocemos todos y que ya ha sido motivo de varias discusiones apesadumbradas en estos foros, la pregunta que se le podria hacer a este paladin del bienestar patrio es ¿Pero hombre de Dios, no ves donde esta el problema? ¿No ves que se ha llevado demasiado lejos el ratio precios/valor/renta? :inaudito Porque ademas no es que preconice subidas (que es una opcion complicada pero no imposible). No, no, que va, es que van a ser 'vertiginosas' ¿Pero vertiginosas a donde? ¿? ¿Mas aun? ¿Entonces quien/es van a comprar esas 500.000 viviendas/año en que llega a cifrar la demanda (otro punto mas que discutible por excesivo) de vivienda en España?

Ademas su mensaje incide en la idea de perpetuar un error, porque España lo que necesita mas pronto que tarde es un cambio de un modelo que fomenta la depredacion del territorio y esta agotado como el de la construccion. Necesitariamos que nuestro PIB no gravite alrededor del ladrillo. Es una cuestion de logica y racionalidad. Claro que volviendo al inicio: que se puede esperar. Es parte interesada de todo esto y si cuela, cuela.

Por otra parte creo que el Euribor a corto plazo empezara a bajar muy suavemente, sobre todo ahora que parece que las tensiones y la desconfianza en el interbancario estan mas suavizadas. Pero ojo, que el animal sigue asustadizo, cualquier otra mala noticia o augurio y volvemos a las mismas. Ademas la inflacion sigue con perspectivas pavorosas en lontananza: petroleo caro y M3 interanual en dobles digitos. A ver que hace Trichet, porque vaya papelon...

bueno las noticias de USA no podian ser peores.

- Merril Lynch, uno de los mayores bancos de inversion y brokerage del mundo reconoce pérdidas de más de 1.000 millones de dolares como consecuencia de la crisis subprime.

- Las ventas de vivienda de segunda mano, aún pese a llevar 13 meses de bajadas consecutivas de precios, siguen cayendo, a un gran ritmo. Este mes acumulan un -8% en tasa anual.

Parece que pese a las palabras de Bernanke y Greenspan de "lo peor ya pasó", parece que aún no se ha dicho la útlima palabra en EEUU en este aspecto.

En España aún no se ha dicho la primera... o sí se ha dicho pero no se quiere reconocer.

El señor este, da tres mensajes:
1.- Que no se asuste nadie que aqui no pasa ná. (que no se lo cree ni el)
2.- Que mejore la gestion del suelo. Este punto es para bajar costes. Os podeis imaginar el paston que supone 6 años de gestion de suelo en gastos en contabilidad y fuera de ella.
3.-BUUUUUUUU! ay que susto! Mete miedo con el empleo.

Un saludo

Yo les entiendo. El objetivo a corto plazo para el PSOE y toda la flotilla mediatica que le rodea es capear el temporal 'como sea' de aqui a marzo.

Los del lado contrario pues da la sensacion de que quieren empezar a hacer cosquillas por ese flanco, pero claro hacer eso va en contra de buena parte de su electorado conservador, que desea que su patrimonio no se devalue y que status no se modifique, y de los intereses economicos que sustentan al PP, asi que en esas estan que no saben si sacar los cañones o no. Creo que no lo haran.

Por el otro lado el creciente aluvion de declaraciones de promotores, constructores e inmobiliarias, roza el patetismo de un pedigüeño. Pobrecillos. Mira, mira...

Las inmobiliarias instan a los ciudadanos a que "pierdan el miedo" a comprar un pisoLas principales inmobiliarias españolas solicitaron hoy a los potenciales compradores de vivienda que "pierdan el miedo a comprar un piso" en la actual coyuntura, al tiempo que pidieron al sector bancario que mantenga el apoyo y la financiación al sector. (Porfi...)

MADRID, 24 (EUROPA PRESS)
Las principales inmobiliarias españolas solicitaron hoy a los potenciales compradores de vivienda que "pierdan el miedo a comprar un piso" en la actual coyuntura, al tiempo que pidieron al sector bancario que mantenga el apoyo y la financiación al sector.

El presidente de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) y presidente de Reyal Urbis, Rafael Santamaría, explicó que los actuales tipos de interés tienen escasa relevancia en caso de la compra de un piso nuevo. Según aseguró, cuando el comprador obtenga las llaves de la vivienda, en un plazo de uno o dos años, los tipos habrán descendido respecto a la actualidad. (pero que poca vergüenza...esto roza lo delictivo)

Asimismo, recordó que la compra de una vivienda ha constituido la mejor inversión de los últimos 50 años, sobre todo desde la perspectiva actual donde se dibuja un eventual panorama de incertidumbres sobre las pensiones. (Dios mio, que desesperados deben estar...)

Además, estima necesario evitar que se cree una bolsa de "demanda estancada" de pisos que surja dentro de unos años y tensione el mercado. (claro, claro...no sea que bajen los precios menudo desastre para ellos!)

Santamaría realizó este llamamiento (sic) durante su intervención junto al consejero delegado de Colonial, Mariano Miguel, y sus homólogos de Parquesol y Vallehermoso, Antonio Trueba y Rafael del Pozo, respectivamente, en una jornada inmobiliaria organizada por la Asociación para el Progreso de la Dirección (APD) y el G-14 de inmobiliarias.
:miente
Los 'principales espadas' del sector insistieron además en la necesidad de que los bancos sigan proporcionando financiación al sector. "Es necesario contar con la financiación adecuada", apeló Del Pozo. "Pedimos el apoyo de las entidades financieras sobre todo para las medianas y pequeñas empresas", apuntó Santamaría. (porfa, porfa, porfaaaa!!!)

AJUSTE GRADUAL.

Todos coincidieron en asegurar que la situación actual del sector no corresponde con una crisis, sino con un ajuste gradual del sector. "Lo que nos preocupa es una crisis que se cree a partir una eventual y supuesta crisis", apuntó Mariano Miguel. "Sólo estamos ajustando la oferta a la demanda existente y hay un poco menos de alegría" apuntó el ejecutivo de Vallehermoso. :miente

De igual forma, garantizaron la solvencia, profesionalidad y capacidad del sector para hacer frente a la situación actual. "Tenemos una capacidad de reacción e innovación importante", garantizó el ejecutivo de Colonial.

"El mayor reto del sector actualmente es recuperar la credibilidad perdida y elevar la confianza en el mismo para que no se resienta demasiado", indicó el consejero delegado de Vallehermoso.

Para el primer ejecutivo de Parquesol será preciso aún dejar pasar unos meses para recuperar esa confianza, hasta que las entidades financieras publiquen sus balances sin problemas y "se le vea y pierda el miedo a la cara del monstruo".

En cuanto a las noticias, los resultados de Merril Lynch segun los analistas son espantosos: los peores en 93 años de vida de la sociedad (y los primeros en los ultimos 6 años) y es un buen aviso de lo que pasa cuando pierdes la perspectiva y el mas minimo sentido de la prudencia. Al final reconocen un 'boquete' de 7.900 M$ (que se dice pronto...), unos 2.500M mas de lo inicialmente previsto (o informado). Apenas 577M de ingresos sobre un previsto de mas de 2.800M. Y terminan reconociendo que los problemas persistiran en los proximos meses.

El tema de ventas en EEUU sigue su curso. Aparte del descenso en precios que comenta Parras (bastante peor de lo esperado), tambien se acaba de publicar que la previsión media de 76 economistas encuestados por Bloomberg News cifraba el descenso en ventas en un -27% desde el máximo alcanzado en septiembre de 2005. Bueno, son solo opiniones de 'ejpertos' pero puede dar una medida interesante de por donde van los tiros (nunca mejor dicho). Llama la atencion, que el stock sin vender acumulado ya equivale a 10.5 meses, cuando en plena crisis de los 90 el pico anduvo en poco mas de 9 meses.

Si asumimos que tradicionalmente lo que ocurre en EEUU llega a Europa entre 12 a 18 meses despues, pues creo que ya podemos ir mas o menos viendo por donde deberian las cosas si se cumple la logica, asunto que en economia no siempre se cumple.

madre mia que vergüenza de comunicado que se han atrevido a sacar.

Es de auténtica "república bananera".

Espero que el golpe que viene lo aguante por algún sitio el empleo. Esa va a ser la variable clave a seguir, no tanto ya precios que serán de órdago los sopapos sino el empleo, que no se vaya todo al traste.

Pues atencion a este tema...

La subrogacion hipotecaria, hasta ahora un mero formalismo, empieza a ser cuestionada y vetada por las entidades financieras para determinadores compradores. Os pego la noticia para resaltaros en negrita lo mas destacado.

La subrogación, un grifo cerrado

Los bancos ya no conceden crédito automático al comprador de pisos de nueva construcción

PIEDAD OREGUI - Madrid - 26/10/2007

Promoción de vivienda nueva. Sus responsables ofrecen una completa información: planos, servicios asociados, precios y, en tres de cada cuatro casos, según los más recientes estudios, una financiación hipotecaria específica. Es lo habitual: las promotoras negocian con las entidades financieras unos créditos hipotecarios globales que posteriormente ofrecen particularizar a cada comprador (lo que se conoce como subrogación).

Hasta no hace demasiado tiempo, si el cliente abonaba, a lo largo de los dos años que duraba la construcción, la entrada y las letras mensuales (suelen corresponder al 20% del precio de la vivienda), la subrogación era inmediata. Como se suele decir popularmente "se aplicaba el artículo 33" y, el particular, además de evitarse la tramitación de un crédito (presentar nóminas, declaraciones de renta, etcétera) se ahorraba los gastos de estudio, tasación y apertura que cobran muchos bancos y cajas en las hipotecas. La situación empieza a cambiar. Responsables de diversas entidades recuerdan que cuando se le concede una financiación hipotecaria específica a una promotora, que luego recolocará entre sus compradores, los bancos se reservan el derecho de aprobar o no las correspondientes subrogaciones a los particulares. No sólo antes de la compra efectiva del inmueble, sino incluso un mes después.

Estos mismos responsables añaden que el aprobar hipotecas por el artículo 33 a todos los compradores de vivienda en promociones nuevas se ha acabado. En estos momentos, lo habitual es realizar, como en un crédito tradicional, un completo análisis del riesgo. Al potencial cliente se le piden todo tipo de datos económicos y financieros para ver si se acepta o no su operación.

Perder la señal y renunciar
Tanto es así que incluso una conocida constructora de este país, con un parque en venta de unas 2.000 unidades nuevas, cerró el pasado trimestre con un saldo negativo de ventas de 20 unidades. La razón es que en muchos casos, tantos que llegaron a superar el número de unidades vendidas, las entidades financiadoras denegaron las subrogaciones por exceso de riesgo y los particulares se vieron obligados a perder la señal que habían aportado al renunciar a la compra de la vivienda.

Desde bancos y cajas se va incluso más lejos en las advertencias: "Los potenciales compradores deben calcular bien si podrán hacer frente o no al pago de las letras hipotecarias en el futuro para no encontrarse con la desagradable sorpresa de que no se les concede el crédito. Algunas de las promociones de vivienda nueva que se venden en la actualidad obligan únicamente durante el periodo de construcción a pagar una cantidad fija al mes: 300, 400 o 600 euros. En algunos casos, estas cantidades no cubren el 80% del valor del inmueble a adquirir. En estas ocasiones, el grifo de la subrogación, salvo que se presenten avales o garantías específicas adicionales, está completamente cerrado desde hace ya varios meses", señala una fuente.

"Todo esto", reconoce, "en un clima en el que, además, las propias promotoras tienen dificultades para conseguir su financiación. Cada vez se conceden menos préstamos que financien la compra de suelo [bancos y cajas exigen proyectos concretos con la correspondiente licencia de obras] y los que cubren la construcción empiezan además a vincularse no sólo a la certificación efectiva de las obras, sino al ritmo de ventas de las viviendas".

Tela. Una muestra mas de como el cierre en el acceso a la financiacion puede ser la verdadera puntilla al sector, aun incluso independientemente del factor precios. Y no digamos ya en el caso de que el contrato de compra-venta contemple la devolucion de la entrada al comprador. Bueno, mejor para los promotores, dado que dicen que los pisos (esos que se quedarian ellos, por KO tecnico a los compradores insolventes) van a subir dentro de poco, 'vertiginosamente', ¿no?

Eso si, dos apuntes que son necesarios de hacer sobre la noticia:

1º ME parece a mi que los bancos SIEMPRE han pedido documentacion. Otra cosa es que ahora sean mucho mas tiquismiquis que antes. A mi en las dos compras inmobiliarias que en mi peripecia vital he efectuado, me han pedido nominas, declaracion de la renta y demas.

2º Caso de que te falle la subrogacion nada te impide buscarte otro banco o caja para que te haga la hipoteca, aunque obviamente eso no es garantia, si tu situacion financiera no es la adecuada, de que te la concedan.

No, si al final va a ser verdad lo que he leido por ahi de que los mismos bancos seran los que pinchen la burbuja.


Link a la noticia: http://www.elpais.com/articulo/econo...lpepueco_2/Tes

XLSemanal. ¿Cuál es su visión de lo que está sucediendo en la economía a escala mundial?
Luis Garicano. Extremadamente negativa. Y estoy preocupado por lo que pueda pasar en España. En ningún país, salvo en éste, la mayoría de las hipotecas son de interés variable. Las familias están muy endeudadas y el país es muy vulnerable. Estos ingredientes forman un cóctel megaexplosivo.

XL. ¿Qué falta para detonarlo?
L.G. Me sorprende que aguantemos tanto. El mercado americano, donde se concedían hipotecas a gente sin garantías, hizo crac en julio. Inglaterra está igual. Y España está aguantando, pero cuando la gente vaya a refinanciar su hipoteca se va a encontrar con que les ha subido de precio.

XL. Si la gente no paga sus hipotecas, se la desahucia. Eso es una cadena terrible. ¿Dónde puede acabar?
L.G. La cuestión es saber cuándo se va a transmitir esto al conjunto de la economía. Es cuestión de meses. Puede bajar el empleo en construcción y luego la gente, al percibir que tiene menor riqueza, restringe el consumo. Y los bancos puede que disminuyan los créditos a otros sectores. Eso puede pasar a corto plazo.

XL. ¿Crisis o colapso?
L.G. Vamos a vivir una crisis. Y a medio plazo, una recesión.

XL. ¿Hasta qué punto las elecciones de 2008 están ocultando la realidad económica?
L.G. El Gobierno se va a poner a gastar a lo loco para camuflar la crisis: ayudas a los niños para ir al dentista, para viviendas… y todo eso puede ayudar a la economía. Eso es inyectar dinero, aunque sea por motivos electoralistas.

XL. ¿No cree que cuando se habla de crisis al final todos caemos presa del pánico y se detiene la economía?
L.G. Si todo el mundo piensa en eso, sí. Es lo que ha pasado en Gran Bretaña con el banco Northern Rock. Todos empezaron a retirar depósitos y cuando el banco fue a pedir crédito a otras entidades, nadie le quería prestar porque eso aumentaba su riesgo.

XL. ¿No le sorprende que haya tanto joven mileurista que se entrampa con créditos a 40 años? ¿Cómo los pagan?
L.G. No los pueden pagar. Todos tienen la percepción de que los precios de las casas van para arriba. Por eso se entrampan ahora y piensan que van a vender más caro después, porque ésos son sus ahorros.

XL. Es como ir al casino y jugárselo todo a una ficha.
L.G. Sí. Nadie está diversificando. Si yo pidiera un crédito de 150.000 euros a un banco para invertirlo en una compañía de Internet, la gente me diría: «¡Estás loco! Mejor invierte en varios sitios. Diversifica». Pero en España a todo el mundo le parece normal meter sus ahorros en una casa.

XL. ¿Se debe a que el español es miedoso?
L.G. Sí. Pero el colmo es que cree que apostar en los ladrillos es seguro, cuando es arriesgado.

XL. ¿Si fuera ministro de Economía, qué haría? ¿Sálvese quien pueda?
L.G. Tres cosas. Primero, crear un fondo de garantía de depósitos a escala europea. Segundo, preparar un presupuesto de emergencia anticíclico para reducir el impacto si las cosas se ponen feas. Y tercero, invertir más en la economía del conocimiento. Nuestra productividad es muy baja y seguimos haciendo las cosas como en los años sesenta, con más ladrillo. A largo plazo debería ser diferente: grandes centros de investigación y gastarse dinero en innovar.

XL. ¿Es un buen momento para salir a Bolsa?
L.G. No. El mercado de capitales no está interesado ahora en eso.

XL. A los recién casados, ¿les diría que compren una casa?
L.G. Ni hablar. Que alquilen.

XL. ¿Y qué recomendaría a una persona mayor?
L.G. Que venda su casa, se mude a una menor y viva de las rentas.

XL. ¿Qué empresa española es un modelo para usted?
L.G. Zara. Es el futuro. Es de las pocas que, ahora mismo, hace cosas diferentes.

La realidad segun Luis Garicano. 40 años, vallisoletano, profesor de la Universidad de Chicago e impulsor de un nuevo departamento en la London School of Economics. Según Financial Times es uno de los economistas jóvenes más prestigiosos. En su opinion, España va a sufrir una crisis a corto plazo.

Nadie sabe si pasara eso, o no. Pero algunas de las cosas que dice, SON VERDADES COMO PUÑOS.

Son consejos, previos a una crisis. Todos sabemos que no todas las personas podrán seguirlos... pero los que da son congruentes con su forma de ver lo que va a pasar. Es honesto.

Otra cosa es la última pregunta... Zara ha comprado inmuebles todos estos años a buen precio... jeje curioso que la valore tanto, aunque bueno su gestión inmobiliaria es igual en todo el mundo, no sólo en España, UK etc.

Saludos.

El IPC español +0.9% este mes. Alegría. Se va al 3.6% la tasa interanual.

¿El culpable?

El hasta ahora ignorado alza del crudo, tapado por una lado por la depreciación del dólar (que también lo ha motivado en parte), y sobre todo aquí por el cadáver inmobiliario que tanto preocupa ocultar.

Está ya el WTI por encima de 93 USD/bbl. Y arrastra al alza los costes de todo el sistema mundial de producción.

¿Qué pasará ahora con los tipos?

¿Van a subir para frenar esto?

Yo creo que si los suben... pues va a dar igual.

Os dejo un comentario que he posteado en el blog de EURIBOR. Azaris, se nos unen los hilos.

A mi hay una cosa que me preocupa bastante.

Con la crisis financiera derivada del hinchazón inmobiliario sería recomendable mantener estable al menos las tasas de los tipos de interés en Europa. No más oscilaciones bruscas de una magnitud macro tan importante como son los tipos, no por favor. Dejad ajustarse las cosas un poco.

Sin embargo, tenemos ahí al amigo West Texas o lo mismo me da su hermano gemelo el escocés barril de Brent. Las tensiones inflacionistas que van a generar, en todos los procesos productivos van a ser increíbles. Es cierto que con la depreciación del dólar se ha exagerado su valor, y quizás haya una corrección cuando el dolar se recupere. Pero está claro que hay algo más que especulación en su actual valor al alza y que las presiones inflacionistas están YA aquí.

El problema es que mezclamos una crisis financiero-hipotecaria con otra inflacionaria. Si suben los tipos para frenar esa inflación tendremos el escenario más interesante:

Estagflación.

Crisis con inflación. Que puede ser peor que lo que ha pasado en Japón los últimos 13 años tras su corrección inmobiliaria.

El problema es que el subir los tipos no va a frenar la inflación. La inflación actual viene dada por un shock de oferta, en gran parte. Si subes los tipos lo único que vas a hacer es más grande el desaguisado. Y el ajuste inmobiliario aún más duro para España, Irlanda y Reino Unido.

¿¿No creeis??

Eso a corto plazo. A largo plazo (5-10 años) los pisos igual hasta se estabilizan en función de su ubicación porque parece que con la gasolina tal y como se va a poner, las distancias van a agrandarse.

Se pone peligroso...

Aqui nadie sabe que va a pasar exactamente, pero vistas todas las variables, la consecuencia logica es todo lo que se ha venido diciendo en este hilo desde hace ya unos meses.

Ahora se han vuelto las tornas y los utopicos son los optimistas. Pueden estar en lo cierto, es solo que aunque posible es poco probable.

De lo que se ha hablado poco es de la vida que tienen los préstamos hipotecarios, me explico; suponiendo que el euribor haya tocado techo o esté próximo a hacerlo nadie que tenga una hipoteca va a pagar más por ella en los próximos 25-30 o más años que la tenga, que lo que está pagando ahora.

Si alguien paga por su hipoteca 800 € con el Euribor cerca del máximo, dentro de cinco años pagará como mucho, estos mismos 800 € y si el Euribor baja, pues pagará 750, 700 o menos; con la gran diferencia que dentro de 5 años, 800 € no valdrán lo mismo que valen hoy y dentro de 10 años, menos aún y más con un IPC del 3% o más anual, con lo cual en realidad cada año pagará un 3% menos que el anterior aún cuando la cuota no baje.

Por todo este razonamiento comparto la idea de quien se ha comprado una vivienda y las está pasando canutas, la refinancie y aguante el temporal hasta que amaine, porque de cualquier manera, a medida que pase el tiempo el temporal será menos dañino.

Cuando se habla que las famosas cajas de la seguridad social y de hacienda están llenas y que eso es garantía de estabilidad ante crisis futuras; creo que esto es una de esas crisis y si hay que utilizar ese dinero para salvar a muchas miles de personas de esta crisis, pues que se utilice, que para eso está. Creo que la medición de lo que es crisis debe hacerse a nivl de calle, no a nivel macroeconómico.

¿2500 € por nacimiento de hijo?, me parece perfecto, aunque todavía estamos muy lejos de los países importantes de la UE, es un pequeño paso; pero me parece una pasada que a esta ayuda también tenga derecho, por ejemplo, Ana Patricia Botín; podía haberse hecho progresiva.

Qué bien se viviría en este país si los tiburones no hubieran especulado tanto con la vivienda y los que han podido evitarlo lo hubieran hecho. Cada vez estoy más convencido que en la segunda parte de la década de los 90 se vivía mucho mejor que ahora: convergieron pisos e hipotecas baratas (y a 15 años).

Un saludo

Iniciado por Frank Black

De lo que se ha hablado poco es de la vida que tienen los préstamos hipotecarios, me explico; suponiendo que el euribor haya tocado techo o esté próximo a hacerlo nadie que tenga una hipoteca va a pagar más por ella en los próximos 25-30 o más años que la tenga, que lo que está pagando ahora.

Tu lo has dicho: suponiendo. YO creo que a corto plazo el Euribor va a mantenerse e incluso veremos algun ligero recorte, pero a medio plazo lo logico seria mas bien un alza, dado que la inflacion va a seguir subiendo impulsada por el precio de la energia. Si bien en España hemos tenido un mes desastroso, con casi 1 punto de subida, el factor que mas interesa es ver la inflacion alemana que aunque algo mas contenida tambien tiene tendencia alcista. A largo plazo, nadie sabe que va a pasar. Y claro como aqui en España nos hemos metido TODOS en hipotecas eternas a tipo de interes variable (algo que no es lo habitual en el resto del mundo donde los hipotecarios son fijos), creo que es muy aventurado afirmar que va a pasar en las proximas decadas, aunque las perspectivas son pavorosas como puede ver cualquier que tenga interes en informarse minimamente.

Iniciado por Frank Black

Si alguien paga por su hipoteca 800 € con el Euribor cerca del máximo, dentro de cinco años pagará como mucho, estos mismos 800 € y si el Euribor baja, pues pagará 750, 700 o menos; con la gran diferencia que dentro de 5 años, 800 € no valdrán lo mismo que valen hoy y dentro de 10 años, menos aún y más con un IPC del 3% o más anual, con lo cual en realidad cada año pagará un 3% menos que el anterior aún cuando la cuota no baje.

YO insisto en que ese razonamiento es un error. Nadie sabe que va a pasar dentro de 5 años. Puede que tengas razon o no, pero es aventuradisimo afirmarlo. Nos acercamos a una peligrosa confluencia de multiples factores que van a poner a prueba el axioma del crecimiento exponencial capitalista, por el simple hecho de que la locomotora se queda sin carbon. Por cierto que ese razonamiento que haces tambien se puede hacer un poco a la inversa y probablemente sea mas ajustado a la realidad: las viviendas seguramente se estancaran o bajaran ligeramente durante años, de tal manera que la inflacion las ira devaluando progresivamente. Si esto ocurriese el sector entraria literalmente, en una epoca glacial. Pero bueno, no adelantemos acontecimientos...

Iniciado por Frank Black

Por todo este razonamiento comparto la idea de quien se ha comprado una vivienda y las está pasando canutas, la refinancie y aguante el temporal hasta que amaine, porque de cualquier manera, a medida que pase el tiempo el temporal será menos dañino.

Espero que no se te de la situacion, pero creeme cuando te digo que el comodin de la refinanciacion no va a ser posible en una amplia mayoria de casos. No te imaginas hasta que punto se ha cerrado el grifo bancario. Hay casos y casos, resulta dificil generalizar, pero yo te invito a que en los proximos meses repases dos datos: uno en indice de morosidad y dos, las declaraciones de proceso concursal de familias arruinadas. Seguramente ellos tambien confiaban (o confian aun en estos momentos) en las refinanciaciones. Que desagradable sorpresita les espera en su banco 'amigo'.

Iniciado por Frank Black

Cuando se habla que las famosas cajas de la seguridad social y de hacienda están llenas y que eso es garantía de estabilidad ante crisis futuras; creo que esto es una de esas crisis y si hay que utilizar ese dinero para salvar a muchas miles de personas de esta crisis, pues que se utilice, que para eso está. Creo que la medición de lo que es crisis debe hacerse a nivl de calle, no a nivel macroeconómico.

No estoy tan seguro. Al fin y al cabo socializar esas perdidas ¿a quien beneficia realmente? Te lo digo yo: a los Bancos que logran que sus deudas sean pagadas entre todos. En todo caso, si el Gobierno quiere ayudar que regule la actividad bancaria, que prohiba los tipos de interes variable y que acorte la duracion de las hipotecas. No seria el primer pais con ese cuadro normativo. Ademas, acudir en ayuda de personas que, aunque engañadas (en mi opinion, timadas) firmaron voluntariamente me parece un mal precedente. Si se llevase a cabo ¿acaso no podrian los afectados de Forum o Afinsa solicitar el mismo trato? Aparte de todo esto, hay otro factor: si desvias el superavit fiscal en ayudas directas a los 'damnificados', estas siendo menos eficiente a la hora de crear un nuevo modelo economico que nos pueda dar mejores reditos economicos y sociales. Si tienes un agricultor hambriento no le des comida. Dale tierra, semillas y aperos. Si tienes ciudadanos con problemas no les des limosna, trabaja en buscarles alternativas para que puedan generar mas riqueza e ingresos. Es, creo, lo razonable.

Por ultimo si nos olvidamos de sesudos datos y parametros y bajamos al nivel 'de calle', creo que lo que se puede ver es igualmente preocupante. El consumo esta cayendo claramente (menos matriculaciones y coches mas baratos, aumento espectacular de compras en vehiculos de ocasion, perdidas en hosteleria reconocidas (pero no cuantificadas) por la patronal, -18% en recaudacion en cines, incremento en facturacion en marcas blancas/baratas...el goteo de datos es continuado...). Y que decir ya de la hecatombre inmobiliaria (los pisos, sencillamente no se venden, el mercado se ha paralizado). Pero como quiera que venimos de un fortisimo ciclo alcista y estamos ahora mismo en la cresta de la ola, las inercias creadas que son muy poderosas, todavia logran que perduren ciertos habitos de consumo que aun no se han modificado o no son perceptibles por muchas personas. Tiempo al tiempo. Y no mucho tiempo, por cierto.

Iniciado por Frank Black

Qué bien se viviría en este país si los tiburones no hubieran especulado tanto con la vivienda y los que han podido evitarlo lo hubieran hecho. Cada vez estoy más convencido que en la segunda parte de la década de los 90 se vivía mucho mejor que ahora: convergieron pisos e hipotecas baratas (y a 15 años).

Si, ha habido mucho cabron y mucho avaricioso, pero la culpa no es solo de los banqueros, ni de los contructores-promotores-inmobiliarios, ni tampoco es exclusiva de los politicos. Tambien debemos buscarla en todos y cada uno de los ciudadanos, avidos de vender por precios imposibles lo inimaginable poco tiempo antes. Ya se ha escrito sobre los motivos sociologicos de las burbujas, asi que no vamos a repetirlo, pero yo solo incido en que la culpa es de todos (aunque algunos tienen mas responsabilidad que otros, obviamente).

En cuanto a tu analisis de finales de los 90 es verdad que era un buen momento, pero no porque las hipotecas fueran baratas (el dinero aun era caro comparado a como esta ahora, no digamos a como estaba hace 2-3 años), sino porque los pisos en si, aun estaban a precios asumibles. Y eso que ya entonces (epoca donde justo compre mi actual vivienda), ya nos llevabamos las manos a la cabeza. Anda que no nos quedaba nada por ver...quien lo hubiese dicho.

Iniciado por Frank Black

Un saludo

Saludos, Frank

Bueno, yo venia por aqui, pero para comentar otra cosa y es el lenguaje absurdamente sibilino (por no decir de vergüenza) que estan usando las empresas del sector inmobiliario ahora que estan presentando resultados del 3T.


Caso 1: PARQUESOL.

Parquesol ganó 24,8 millones de euros hasta septiembre, un 48% menos que el año anterior
La compañía destinó 43 millones a la adquisición de suelo en Madrid, Cádiz y Málaga. Los ingresos por alquileres, positivos, crecieron el 15%, hasta 15,4 millones de euros

EFE
MADRID.- La inmobiliaria Parquesol registró entre enero y septiembre un beneficio neto de 24,8 millones de euros, el 48% menos que un año antes, como consecuencia de una menor entrada de ingresos provocada por la caída de la ventas de promociones residenciales y de suelo.

Las cuentas remitidas por la inmobiliaria la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) muestran unos ingresos de 111 millones de euros, lo que supone un descenso del 47% frente a los 209,3 millones facturados en el mismo periodo del año anterior.

La venta de promociones residenciales, principal fuente de negocio de la compañía, cayó el 60%, hasta 51 millones de euros, en tanto que la venta de solares descendió el 23%, hasta 39,6 millones de euros.

Según explica la compañía, los ingresos procedentes de las nuevas promociones se han visto afectados no sólo por una caída de la ventas causada por la ralentización del sector, sino también por el retraso en la entrega de pisos a los clientes. Parquesol espera realizar esas entregas antes de que acabe el año, razón por la que no cree que los resultados de los nueve primeros meses sean extrapolables al conjunto del ejercicio.

Por el contrario, la evolución de los ingresos por alquileres fue positiva, ya que crecieron el 15%, hasta 15,4 millones de euros, en tanto que la tasa de ocupación se situó en el 90%. A 30 de septiembre, la deuda financiera neta de la compañía ascendía a 581 millones de euros, frente a los 461,8 millones de diciembre de 2006, de los que una cuarta parte está asociada a la financiación de las promociones en curso a través de préstamos promotores.

En el capítulo de inversiones, Parquesol destinó 43 millones de euros a la adquisición de suelo en las provincias de Madrid, Cádiz y Málaga, así como al desarrollo de nuevos proyectos

CASO 2: REALIA

En una nota de prensa, el grupo destaca que el EBITDA creció un 43,5% en el periodo hasta alcanzar los 286,7 millones y los ingresos un 18,9% a 613,8 millones, con un margen sobre ventas del 47%.

En el área de promociones, las preventas hasta septiembre cayeron un 64,7% sumaron los 105,8 millones de euros con 382 viviendas vendidas, frente a los casi 300 millones de euros o 1.047 viviendas del año anterior.

El stock de preventas tenía al 30 de septiembre un valor de 422,6 millones de euros, un 37,2% menos que los 673 millones de un año antes.

Bajadas del ¡¡¡60%!!!, repito, del 60% y aun nos salen los señores estos hablando de 'suave desaceleracion'. Pues no se yo que necesitan para llamar al pan, pan y al vino, vino. En fin, me por no :cry

Iniciado por Azaris

YO insisto en que ese razonamiento es un error. Nadie sabe que va a pasar dentro de 5 años. Puede que tengas razon o no, pero es aventuradisimo afirmarlo.

Desde luego que nadie se atreve a aventurarlo, pero es esta precisamente una de las ventajas del euro y pertenecer a la mayor economía del mundo (el espacio euro). Con la peseta si que era una lotería, pero con el euro el 5 % es un línite admitido por todos como techo.

Iniciado por Azaris

Espero que no se te de la situacion, pero creeme cuando te digo que el comodin de la refinanciacion no va a ser posible en una amplia mayoria de casos. No te imaginas hasta que punto se ha cerrado el grifo bancario.

Es correcto, pero a pesar de lo que se piense, lo que no quiere tener un banco son morosos e impagos, porque aunque parezca que embargar una vivienda para cobrar una deuda muy inferior a su precio es un buen negocio en realidad nunca lo ha sido.

El tema de la refinanciación es problemático, sobre todo por el sistema francés. El sistema francés es el que utiliza la banca para establecer la relación entre interés y capital amortizado en cada cuota y que produce que los primeros años se pague una cantidad muy alta de intereses y se amortice poco capital y al final de la vida del préstamo, todo lo contrario. Esto produce que cuando llevas pagando 5 años hayas amortizado tan poco capital que la refinanciación se vuelve inviable económicamente.

Si todas las cuotas tuvieran la misma proporción entre interés y capital amortizado simplificaría la refinanciación.

Por ejemplo (utilizando el simulador de Barclays):

Préstamo de 150.000 € a 25 años. Cuota 886.53 €

Sin el sistema francés, a los 5 años habrías pagado la quinta parte del préstamo (25/5)

Quieres refinanciar, como has amortizado la quinta parte del capital, te quedaría por pagar 120.000 €, que refinanciado a 25 años te quedaría una cuota de 709.22 €

Iniciado por Azaris

En cuanto a tu analisis de finales de los 90 es verdad que era un buen momento, pero no porque las hipotecas fueran baratas (el dinero aun era caro comparado a como esta ahora, no digamos a como estaba hace 2-3 años), sino porque los pisos en si, aun estaban a precios asumibles. Y eso que ya entonces (epoca donde justo compre mi actual vivienda), ya nos llevabamos las manos a la cabeza. Anda que no nos quedaba nada por ver...quien lo hubiese dicho.

Azaris, creo recordar que tú vivías en Alhaurín, ¿no?; yo en Málaga. Esto es simplemente para recordar que en 1996, cuando me compré mi piso en Málaga, vi varios chalets pareados en Alhaurín por 15 o 16 millones de pesetas; pues bien los bancos no me daban el dinero para la hipoteca y eso siendo funcionario y ganando en aquella época 200.000 pts. al mes. Me pedían dos avales y no me daban más de 15 años, por lo cual la cuota superaba el 33% de mi sueldo. Y en aquellos años si te sobraban 100.000 después de pagar la hipoteca, se vivía muy bien.

¿Qué ha pasado ahora?: sin avales, con un trabajo fijo y otro por contrato le han concedido a mucha gente cantidades asombrosas, amparándose en los bajos tipos de interés y en la revalorización de la vivienda. Si los bancos hubieran cerrado el grifo los precios se hubieran contenido.

Y por qué la fiebre por comprar: cuanto antes compres más barato te cuesta. Sin expectativas de grandes revalorizaciones tampoco habrían vendido tanto.

Pero ojo a lo siguiente, a mediados 90 quebró el mercado inmobiliario japonés l o que arrastró a los todopoderosos bancos nipones al borde la colapso si no hubiera sido por la intervención del gobierno, el daño a las arcas públicas japonesas todavía es patente y Japón entró en lo que se llama deflacción, que es lo contario de la inflacción, o sea, los precios en vez de subir cada año, bajaban.

El alto porcentaje de morosidad llevó a los bancos a embargar las propiedades, que como no se vendían, se devaluaron cada vez más hasta llegar al punto de que por el dinero prestado se tenía algo de valor inferior.

La economía japonesa aún está tocada y de ahí sus bajos tipos de interés.

Este año le ha tocado el turno al mercado americano.

¿Quién será el siguiente?.


Un saludo

P.D.- Por cierto otro día sigo hablando de las hipotecas en divisas.

Bueno, por primera vez en 2 años, el Euribor en vez de subir ha bajado este mes!
Será sólo una pausa en el camino?
A mi en principio me parece una pausa, un desinflamiento después de que no se subieran los tipos tal y como se preveía y se descontaba.
Asi que no voy a ser del todo optimista con la situación.