Vender piso

[run-run]

Hola,
Pues ha llegado la hora de vender mi piso a la espera de la nueva casa!
Alguna sugerencia? Experiencias?
De momento ha puesto anuncios en Idealista y el compraventa.com. Me han llamado algunos particulares, algunas agencias, ya han venido a verlo una vez, pero no veo que sea suficiente, hay que ver mas movimiento, si no, me costará mucho venderlo.
Voy a poner un cartel en la puerta de la finca, colgar una pancarta en el balcon, etc.... ¿mas?
Respecto a agencias, hombre, en principio no me gustaría tener que recurrir a ellas, mas por el temor al timo que por el no querer pagar una comisión, pero es que me dan un miedoooo :cabreo
La zona es en Glories, en Barcelona, que creo es muy buena zona, el piso es casi nuevo, etc, peeeero.... siempre da un poco de miedo. Y ya ni mencionar la pena que me va a dar....
Bueno, alguna ayudita? Algun comprador?
Gracias

 

[brother65]

Curioso, estás relativamente cerca de donde yo vivo.

Yo creo que el mejor consejo es fijar un precio que esté de acuerdo con el mercado, no esa táctica un poco incoherente de poner un precio muy fuera de mercado porque así ya "se negociará". En ese caso, en el entorno actual, sencillamente se pasa a "no tener ni una visita"

 

[run-run]

Re:

Hombre, mi tactica de precio ha sido basandome en una tasación que tengo, y le he subido un poco más, pero no mucho. Y en principio creo que está en línea con el mercado. No sé si voy demasiado caro o no, pero tal y como estan los precios hoy, como saberlo?
Como valorarías tu piso en esta zona? €/m2?
Por cierto, donde estas tu?

 

[botxibcn]

Una pregunta desde un punto de vista de inspector de hacienda: ¿Cuánto tiempo llevas en tu piso? Has dicho que era relativamente nuevo.

Lo digo porque ten cuidado al venderlo, si no llevas más de dos años viviendo en él, no se considera vivienda habitual y por lo tanto el margen que saques se cotizará como ganancia, tributando al 15%.
Incluso, si tienes mala suerte y llevas menos de un año puede sumarse a tus rendimientos del trabajo y aplicarte un % bestial.

Para estar exento de pagar por lo que saques de tu piso, tienes que reinvertir todo lo que saques de él en el nuevo piso. Esto parece fácil, pero tú vendes un piso en 300mil euros y compras uno mejor, que por lógica vale más, pues no, llega el mercado negro y te jode. Además, siempre cuando pillas pasta te sueles dar un caprichito (coches, viajes...). Consejo de primero de Hacienda: no te gastes la pasta en caprichitos, los inspectores son superenvidiosos y la pagan con el ciudadano.

 

[run-run]

Re:

Pues llevo 6 años viviendo, y efectivamente todo lo voy a invertir en la vivienda nueva...
No me he planteado el tema del dinero negro, y la verdad es que no sé muy bien como manejar este tema...
¿Que cantidad sería razonable aceptar? Ya se que nada, pero si te ofrecen, Que cantidad podrias "justificar"?
No te preocupes, que entre la casa, y el peque que esta de camino, no queda hueco para los caprichos.

Gracias!

 

[brother65]

Hola, pues yo vivo más hacia el centro (algo + caro) cerca de Tetuan.

En mi zona el precio está disparado, como en toda barcelona. Pero hay gente que los dispara aún más y luego se quejan que no le llama ni dios (no es tu caso según parece, con lo que es la mejor vía para ver que no está fuera de mercado)

Idealista es una buena herramienta para compararte, ya que hay mucha oferta. Además puedes ver los informes trimestrales con los precios.

Saludos

 

[run-run]

Bueno, de momento he puesto el anuncio en unas 5 portales, idealista, Globaliza, Fotocasa, etc... A ver que pasa.
Respecto a pagas y señales, etc, que se suele coger? 3.000 € de reserva y luego todo? o se hace tambien un 10%? En mi caso me dá igual, asi que supongo que mientras mas facilidades, mejor.
Hay algún contrato tipo? Se debe hacer con abogados? Notarios?
Ya veis que voy bastante perdido.

Gracias!!!

 

[botxibcn]

En cuanto a señales, creo que hay de dos tipos: unas ante notario donde te vinculas directamente con el comprador, él te da una paga y señal y en caso de echarse atrás te quedas con ella por las molestias causadas. Aunque tienes obligación a venderle el piso.
Después había otra forma que podía darte la paga y señal, pero no era vinculante, en caso de encontrar un comprador dispuesto a pagar más cantidad, le devolvías el dinero y punto.
Hablo de casos que he escuchado, no sé concretarte más.

En cuanto a los caprichitos, en Hacienda aceptan "niño" como caprichito, ya sabes que el Scatergories es suyo. Megaimportante que si te dan 400mil euros por la casa, los inviertas todo en la casa nueva. Si tu casa nueva vale 500mil, la hipoteca máxima que puedes pedir es de 100mil. Parece una tontería, pero despues ves a tíos de 40tacos echando la lagrimita.

En cuanto al dinero negro, piensa que va a fondo perdido, es decir, que vas a entregar una cantidad importante de pasta y que si luego al vendedor le da por decir que es mentira no tienes nada que hacer.
Por lo que sólo entregues la pasta en negro, cuando tengas bien atado el piso.

Un saludo

 

[Manu1001]

si te dan 400mil euros por la casa, los inviertas todo en la casa nueva. Si tu casa nueva vale 500mil, la hipoteca máxima que puedes pedir es de 100mil.

¿Mandeeee? :?

Manu1oo1

 

[botxibcn]

Lo digo para que quede exento el beneficio.
La forma que utilizan en Hacienda para ver si has reinvertido todo de la primera casa es:
Precio total de compra de la nueva casa - Precio de venta de la casa antigua = Hipoteca

Si la hipoteca es mayor, se entiende que no has reinvertido todo y te grabarían por la diferencia.

El problema viene cuando la gente pide más pasta de hipoteca para comprase un cochecito o darse un viaje. Para eso, mejor pedir un préstamo personal.

 

[Manu1001]

Ahhhhh... Pero de todas formas, eso de ampliar la hipoteca para el 4x4 lo hace TODO DIOS. No darán abasto a inspecciones...

Manu1oo1

 

[botxibcn]

En caso de ampliación de hipotecas no hay problema, tú te deduces la parte que realmente estás invirtiendo en la adquisición de la casa.
Normalmente te lo hace la entidad financiera si tú se lo pides.
Por ejemplo, te queda por pagar 66mil euros de piso y pides una ampliación de 33mil euros para comprar un coche.
Sólo podrás deducirte en la declaración de la renta 2/3 del total de la hipoteca, porque el tercio restante no va a adquisición de vivienda.

Eso cuando ya tienes la casa, pero cuando abres hipoteca, en hacienda son tan básicos que hacen la resta que te he puesto antes, y en el momento que sea superior ya están con la mosca detrás de la oreja y te hacen una paralela. En este caso, siempre te hacen paralela (una declaración hecha por ellos) y te hacen pagar la diferencia más gastos de demora y en su caso multa si interpretan que ha habido mala fe en el acto.

 

[Tin]

run-run, yo que tú lo ponía en todas las inmobiliarias, (y no trabajo en ninguna eh! ), pero es mucho más cómodo si estás algo perdido de cómo va, te hacen los contratos, cita con el notario, coordinan el papeleo, etc ... y después de todo, veo conveniente que haya un tercero de testigo de la venta si quieres que todo vaya de forma correcta (y sobre todo con el tema del "B"). Con respecto a la comisión, olvídate, quiero decir, fija tu precio, le dejas claro lo que quieres limpio y que cada inmobiliaria le meta lo que le de la gana para cubrir su comisión (eso si, no firmes exclusividad con ninguna). Mi máxima es que a cuanta más gente llegue la información de venta de tu casa, más probabilidad tendrás de venderla.
Con respecto a lo del negro, más vale que te "familiarices" con él, es casi seguro que te encuentres que el comprador quiera pagarte una parte importante en "B", y si lo que vas a comprar es de 2ª mano, probáblemente el vendedor te pida parte en "B", date cuenta que declarando menor importe en la compra-venta salis ganando ambas partes y la única que pierde es Hacienda, así que lo ideal es procurar que la cantidad "B" de la venta sea semejante o algo mayor que la de la compra (una cosita, no le comentes nada de ésto al inspector ).
Presento también mis disculpas, respeto y un saludo para botxibcn, ... que en realidad estará más que harto de ver este tipo de cosas, pero su profesionalidad no le permitirá recomendártela.

 

[botxibcn]

Presento también mis disculpas, respeto y un saludo para botxibcn, ... que en realidad estará más que harto de ver este tipo de cosas, pero su profesionalidad no le permitirá recomendártela.

En realidad, llevo ya un año apartado del tema, por lo que no afecta a mi profesionalidad. Todos sabemos que existe el mercado negro, de hecho he visto a notarios que a la hora del pago salen del despacho para que las partes intercambien las cantidades y cuando acaban vuelve a entrar. Actualmente esto está prohibido. El notario tiene que estar delante en el momento del pago, por eso te digo que te garantices que el dinero negro que pagues no irá a un fondo perdido, y que el vendedor diga que nunca ha visto ese dinero.

Como curiosidad, sí que estaba harto de ver dinero negro y gente que con todos sus querían desgravarse el dinero negro que habían pagado por un piso, con el argumento de que "lo hace todo el mundo".

Un saludo

 

[Tin]

He estado "presente" en varias compra-ventas de pisos y casas de segunda mano, y en absolútamente ninguna, he visto que no se mueva dinero negro.
Los notarios hacen de todo, miran hacia otro lado, se salen corriendo al terminar, salen y entran etc ..., supongo que tiene que ser una situación apurante para ellos.
Yo te recomiendo que no entres a firmar la venta ante notario hasta que no hayas recibido el dinero negro, el comprador debe confiar en tí y dártelo 5 minutos antes de entrar a firmar, si no es así, no entres, porque si no te lo quiere dar durante la firma ni después de firmar, el notario no va a hacer nada (cómo es lógico), y una vez que esté firmado, ... LA CASA ES DE ÉL ... y si no te ha dado el dinero negro te quedaste sin él, así de simple.

 

[botxibcn]

Es curioso que esté de acuerdo con uno del Madrid...

 

[Tin]

Jejeje ... ..., dejémoslo ahí, porque como empecemos a hablar de otros temas vamos a terminar liándola ... si me das tu pésame por la desgracia cadista te perdono

 

[botxibcn]

Mato el off-topic del off-topic: Siento mucho lo del Cadiz (fuera de coñas), tiene una de las aficiones más cachondas de la Liga, y además soy medio andaluz.
Por otra parte, mi hermana es del Madrid. Muchos años en terapia para quitarse, pero con cada Copa de Europa nueva sufría una recaída. Ya lo hemos dejado como caso imposible de curar.

Lo mío con el Barça es otra cosa...

 

[daniel]

No tengas prisa por vender. Las agencias son necesarias, sobre todo para que no te timen con la plusvalías, etc, y no pierdes nada por que te envíen clientes.

 

[Tin]

run-run, presento "nuestras" disculpas por haberte "desvariao" un poco el post, pero bueno, ... ya hemos terminado.
De todas formas, creo que lo que ambos te hemos recomendado te puede ser muy útil.

 

[run-run]

Re:

Eh? uno del madrid??? A la hogera con el!!!!!
Bueno, vaya, esto si que son respuestas, espera que me las lea con detalle...
Gracias.

 

[run-run]

Re:

Hay algo que no acabo de entender...
Si para calcular si todolo has reinvertido, supongo que cuando decis precio de la vivienda, os referis al precio que habeis sacado despues de cancelar hipotecas ¿no?
En mi caso, compro por algo mas de lo que vendo, basicamente me quedará una hipoteca igual mas un piquito. Si hacemos esa regla de 3, es como si toda la cantidad de la hipoteca actual me la hubise ventilado? Y tendré que pagar plusvalía por esta?
Eso es segun la regla que decir "precio compra - precio venta = hipoteca". o mas bien es "precio compra - (precio venta - hipoteca antigua) = hipoteca nueva" ?

Eso si sería una buena putada....

 

[botxibcn]

Buenos días, run-run
Pensaba que quedaba implícito en la fórmula, es tal y como lo has dicho tú:

(Precio de compra + gastos para la adquisición del piso) - (precio de venta + gastos de venta incluyendo la hipoteca antigua) = Hipoteca

De todas formas, lo ideal en tu caso es que cuando se produzca el caso vayas a una delegación de Hacienda y que te ayuden a hacer la declaración. Es lo más complicado que hay dentro del IRPF,
Para más info busca un epígrafe en el librito de Hacienda (supongo que en la web www.aeat.es también estará) que se llama: "Exención por Reinversión".

Un saludo