Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Me parece a mi que más de uno está subido en la nube de los datos macroeconómicos y no es capaz de ver la realidad. ¿Quieres datos, Azaris? No tengo ganas de buscar links, pero ayer leí en prensa que los precios en Cádiz capital se han incrementado un 25% los últimos 12 meses. Con cifras, datos, y hasta separación por tipologías de vivienda. Vale, es otro dato PUNTUAL. Igualico que los que dicen que en Chiclana, han bajado un 7%. Ninguno de los dos vale nada "per se".

La realidad, ahora mismo, es que estamos montados en una espiral de precios descontrolados que TIENE que parar. Eso nadie lo discute. Más que nada por que estaba llegando a un punto en que casi nadie podía pagar un piso. Y cuando la rentabilidad neta de meterse en este tipo de inversiones baja del 15%, las ratas abandonan el barco. Otro hecho que nadie discute.

Pero llegados a este escenario, pueden tomarse dos rumbos:

1) Los pisos bajan estrepitosamente por que nadie los compra y los tipos de interés siguen subiendo descontrolados. Las constructoras se hunden por que no sale rentable construir pisos que nadie compra. Cientos de miles de personas van al paro, el consumo cae, la economía entera se resiente, y las hipotecas no se pagan. Los bancos se ven con miles de pisos que no pueden vender. Todo se va a la mierda. Eso si, los pisos bajan. Lástima que las cuotas hipotecarias sigan igual de altas gracias al BCE y la gente no pueda pagarlas de todas formas.

2) Los que manejan el cotarro (y mal que os pese, y por muchas bromitas que hagáis, esos siguen siendo el Ministerio de Economía, las instituciones europeas y la banca), deciden que los precios ya han subido bastante, pero no desean una debacle económica generalizada. Suben un poco los tipos, lo justo para que la gente coja miedo y el ritmo de compras se desacelere. Esto sucede, y llegados a ese punto, dejan de tirar del cordel. La demanda sigue siendo alta (inmigrantes, jóvenes...), aunque menor que antes (desaparecen los especuladores, a los que la cosa ya no les es rentable), y el ritmo decrece, pero no entra en valores negativos. La vivienda sube al nivel del IPC, algo lógico y asumible, y la gente, a duras penas, eso si, sigue pagando las hipotecas. Si la cosa se desmanda mucho, bajadita de tipos y aunque con la lección aprendida y mucha cautela, la economía vuelve a repuntar. Todo dentro de unos parámetros controlables.

¿Cuál de estos dos escenarios es más lógico y razonable? ¿Cuál se asemeja más a la situación que estamos ya viviendo?

Manu1oo1

PD) Y suscribo lo que ha dicho Krell. A mi, que las promotoras se hundan, me da lo mismo. Que los pisos bajen o no, idem. A la gente DE LA CALLE, lo que les importa es que los tipos no sigan subiendo excesivamente y poder pagar su cuota. Nada más. Y al banco, lo mismo. Ellos no te han prestado una casa, te han prestado una cierta cantidad de dinero que quieren que devuelvas. Punto pelota.

Pues nada, como ha dicho Azaris, ya es oficial:

[center:ea72ec3f82]25 de abril: DIA DEL FIN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA[/center:ea72ec3f82]

Iniciado por Manu1001

2) Los que manejan el cotarro (y mal que os pese, y por muchas bromitas que hagáis, esos siguen siendo el Ministerio de Economía, las instituciones europeas y la banca), deciden que los precios ya han subido bastante, pero no desean una debacle económica generalizada. Suben un poco los tipos, lo justo para que la gente coja miedo y el ritmo de compras se desacelere. Esto sucede, y llegados a ese punto, dejan de tirar del cordel.

Sí, ya, claro, como que lo que ocurra en España va a determinar lo que ocurra con los tipos de interés.

Lo que ocurra en España, y en Francia, y en Alemania... A ver si te crees que somos diferentes en este tema. Pero vamos, aunque solo fuéramos nosotros, el desplome de nuestra economía no es algo que precisamente les interese, ¿eh?

Manu1oo1

El bajon de ventas es notorio.

Solo que se mantengan los precios no va a hacer que se vendan mas pisos. Ahora nadie quiere comprar, por que es demasiado caro y encima los bancos están empezando a enfriar el mercado hipotecario.

A mí lo que me hace muchísima gracia es que se siga diciendo que los pisos se pueden pagar, no ya si siguen a este ritmo de subida, sino hoy en día. Supuesto imaginario, sueldo de 1400 euros al mes en 14 pagas (por decir algo medio majete), ahora encuentramé una casa en Madrid o cercanías (porque mi sujeto imaginario trabaja en Madrid, la historia es mía ) que este buen hombre pueda pagar, con precios de hoy.

Si es que aunque no suba más la vivienda, no digo bajar, sino no subir, es decir, bajar por la inflación...se sigue sin poder acceder al mercado inmobiliario por parte de muchísima gente. Porque ese sueldo que te digo es muy majo tal y como están las cosas hoy en día, y si lo meto en el simulador de ing (por decir alguno) la hipoteca máxima que concede es de "Con los datos que nos has indicado, podrías solicitar una
hipoteca NARANJA de 113.360,08 € a 35 años.
Como te financiaríamos el 80% de tu nueva casa, podrías
comprarte una vivienda de 141.700,10 €.", esta es la realidad.

El decir los precios se pueden sostener hace que me descojone de la risa...porque no sé quien los va a pagar, de donde no hay no se puede sacar...

Hoy por hoy comprase una casa con un sueldo medio , es harto difícil .

Hay que echarse pareja....

A mí lo que me hace muchísima gracia es que se siga diciendo que los pisos se pueden pagar

Pues por mucha gracia que te haga, es que se pagan. Se sigue vendiendo, aunque cueste más, y se siguen firmando hipotecas. No hay más vueltas que darle. Lo que si es cierto, es que ya se estaba llegando al punto "no puedo". Señal de parada.

Pero es que la bajada, tampoco te interesa... Si eso sucede, será por que los tipos han seguido subiendo y la economía resintiéndose. Y a ti te va a dar lo mismo si tu piso vale un 20% menos, cuando el banco te cobra un 20% más de cuota y tu empresa se plantea ponerte de patitas en la calle. Lo que nos interesa A TODOS es que la "burbuja" se enfríe, no que se explote.

Ahora nadie quiere comprar, por que es demasiado caro y encima los bancos están empezando a enfriar el mercado hipotecario.

Se te olvida un detalle: hay gente (como Xaruman) que NECESITA comprar. No es que quiera, es que no tiene más remedio. Y de esos, seguirán habiendo muchos. Lo de los bancos, es cierto a medias. Han enfriado el tema cuando les ha interesado, pero ahora mismo, se han dado cuenta de que quizás se han pasado de frenada y están reduciendo los diferenciales sobre el euribor de manera escandalosa. Además, en breve entra en vigor una nueva normativa que reduce casi a cero los gastos de subrogación, con lo que la guerra entre entidades va a ser curiosa (de hecho, ahora están intentando captar clientes como cosacos).

Manu1oo1

Iniciado por Manu1001

...Pero llegados a este escenario, pueden tomarse dos rumbos:

1) Los pisos bajan estrepitosamente por que nadie los compra y los tipos de interés siguen subiendo descontrolados. Las constructoras se hunden por que no sale rentable construir pisos que nadie compra. Cientos de miles de personas van al paro, el consumo cae, la economía entera se resiente, y las hipotecas no se pagan. Los bancos se ven con miles de pisos que no pueden vender. Todo se va a la mierda. Eso si, los pisos bajan. Lástima que las cuotas hipotecarias sigan igual de altas gracias al BCE y la gente no pueda pagarlas de todas formas.

2) Los que manejan el cotarro (y mal que os pese, y por muchas bromitas que hagáis, esos siguen siendo el Ministerio de Economía, las instituciones europeas y la banca), deciden que los precios ya han subido bastante, pero no desean una debacle económica generalizada. Suben un poco los tipos, lo justo para que la gente coja miedo y el ritmo de compras se desacelere. Esto sucede, y llegados a ese punto, dejan de tirar del cordel. La demanda sigue siendo alta (inmigrantes, jóvenes...), aunque menor que antes (desaparecen los especuladores, a los que la cosa ya no les es rentable), y el ritmo decrece, pero no entra en valores negativos. La vivienda sube al nivel del IPC, algo lógico y asumible, y la gente, a duras penas, eso si, sigue pagando las hipotecas. Si la cosa se desmanda mucho, bajadita de tipos y aunque con la lección aprendida y mucha cautela, la economía vuelve a repuntar. Todo dentro de unos parámetros controlables.

¿Cuál de estos dos escenarios es más lógico y razonable? ¿Cuál se asemeja más a la situación que estamos ya viviendo?

Pues de esos dos escenario, diria que el mas probable es el 1º. El 2º esta bien como capitulo de La Casa de la Pradera. Con todo, creo que lo que ocurrira mas probablemente, sera un escenario intermedio entre uno y otro. Por otra parte sigues centrandote demasiado en el momento y en percepciones personales. Los arboles no te dejan ver el bosque, Manu.

POr cierto, esta frase:

...La vivienda sube al nivel del IPC, algo lógico y asumible, y la gente, a duras penas, eso si, sigue pagando las hipotecas

Tiene miga, ¿eh?

Por cierto, aprovecho para enlazar un link que da soporte a argumentaciones anteriormente esgrimidas por Astolfo y Parras y que estan siendo muy tenidas en cuenta por analistas e inversores:

Las inmobiliarias deben 250.000 millones a la Banca

Como vereis los datos son escalofriantes. Pero oye, dicen por ahi que los datos estos, no sirven de nada (no son la realidad...)...

Iniciado por Manu1001

Se te olvida un detalle: hay gente (como Xaruman) que NECESITA comprar. No es que quiera, es que no tiene más remedio. Y de esos, seguirán habiendo muchos.

Manu1oo1

Sé que es una tontería y quitarme a mí no hará que tu ejemplo sea menos válido, pero yo no tengo ninguna necesidad de comprar Puedo seguir viviendo con mis padres más tiempo (algunos años) o puedo vivir de alquiler indefinidamente si es necesario...

Y el ejemplo de veras que era ficticio!! No es mi sueldo, aunque por desgracia no es que le falte mucho

xaruman necesita comprar, yo también.

Pero es imposible, que hace la gente? aguantar lo máximo en casa de los padres o irse de alquiler. Yo creo que ante la imposibilidad de vender el alquiler va a ser una salida para muchos, tanto los que quieren comprar y no pueden como los que quieren vender y no pueden.

Yo también NECESITABA comprar. Pero he alquilado.

Y no pienso comprar si no bajan los precios, más que nada porque económicamente estoy infinitamente mejor así. ¿Cómo encaja eso con el silogismo de Manu?

El alquiler a dia de hoy es una utopía, gracias a las penosas leyes que tenemos. Al menos, a gran escala.

Pero es un escenario factible, y en el que han terminado muchos paises: los pisos cuestan un cojón, pero siguen siendo comprados... para alquilarlos. Y la gente "normal" es lo que hace. Tendríamos que desprendernos, eso si, de nuestra cultura de la propiedad, algo harto difícil.

Manu1oo1

Es que de hecho, hay estudios que dan mas rentabilidad financiera a ciertos niveles en el alquiler sobre la propiedad basada en hipotecas a largo plazo sobre capitales altos, especialmente para personas que SOLO deseen la vivienda para vivir y no para especular con cambios a futuro. Hay muchos casos en que se pagan mas intereses puros que el coste del alquiler. Y por supuesto el riesgo en un alquiler es muchisimo menor. Y encima el parque de viviendas vacias en este pais es inmenso (y mas inmenso que lo sera) y a medida que no se venda, muchas personas migraran a alquilar cada vez mas pisos en lugar de venderlos, ahora que los precios de venta ya no son tan golosos.

En contra del alquiler solo esta el ancestral deseo iberico por la posesion.

Manu, solo hay que esperar que el mercado apriete. Estamos lanzados hacia una europeización. Ahora solo falta que los mandamases de turno modifiquen las vergonzosas deducciones sobre arrendamiento de vivienda habitual y se modifiquen cuatro aspectos de las leyes que rigen el aquiler para promover contratos mas largos (ahora el alquiler está diseñado como un estadio intermedio de acceso a la propiedad de la vivienda) y el mercado de alquiler despegará.

Lo mas lógico es que todo acabe en el fomento del alquiler además de creditos hipotecarios que heredarán nuestros nietos. Por mucho que queramos los precios no llegarán a los 142.000 € del caso hipotético de xaruman.

es que nunca deberian haber salido de ahi..... :cabreo

Lo que no es de recibo es que se pretenda que el alquiler pague la letra del arrendador, y no es de recibo, porque si alguien pudiera pagar una letra lo mismo lo hacía en vez de alquilar.

Iniciado por supermagh

Por mucho que queramos los precios no llegarán a los 142.000 € del caso hipotético de xaruman.

Será en tu pueblo, pero en mi ciudad me parece ciencia ficción eso. Supondría casi bajar los pisos a la mitad.

¿En que fase diriais que estamos?

Para mi, claramente ya, en la 5.

Curioso el punto 4... ¿No habíamos quedado en que la banca no tiene nada que ver en los tipos de interés?

Manu1oo1

Bueno, no deja de ser un eufemismo. El euribor es el tipo de cambio que manejan los bancos para prestarse pasta entre ellos, por lo que un aumento del dinero que pidan bancos españoles por poner un ejemplo, ante una situación de ligera falta de liquidez del mercado haria subir el precio del dinero, es decir, el tipo de interés.



sacado de la wikipedia.

Euribor es un acrónimo de "Europe Interbank Offered Rate", o sea, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero. Este índice se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los 64 principales bancos europeos.

Iniciado por Manu1001

Curioso el punto 4... ¿No habíamos quedado en que la banca no tiene nada que ver en los tipos de interés?

Manu1oo1

¿Habiamos quedado en eso? :?

Iniciado por xaruman

Lo que no es de recibo es que se pretenda que el alquiler pague la letra del arrendador, y no es de recibo, porque si alguien pudiera pagar una letra lo mismo lo hacía en vez de alquilar.

Depende de cuándo se hipotecara el dueño del piso ¿no?. Mi piso de 80m2 lo compré en el 96 y me costós 11,5 milloncejos, vamos una letra de 350€/mes... ¿sería correcto que alguien me pagara eso por un hipotético alquiler? :cigarrito

Iniciado por wakamole

Iniciado por supermagh

Por mucho que queramos los precios no llegarán a los 142.000 € del caso hipotético de xaruman.

Será en tu pueblo, pero en mi ciudad me parece ciencia ficción eso. Supondría casi bajar los pisos a la mitad.

Ejem! a ver si "me se" entiende . Que están mas altos y que nuncan bajarán a ese nivel.