Re: Prevista subida hipotecas
La verdad es que la grafica que expuse mas atras, recoge perfectamente esta 'denegacion' no ya solo como un hecho cierto, sino como algo bastante negativo. Se esta acumulando un enorme parque de viviendas a un precio cada vez mas sobrevalorado y alejado de la realidad. Por un lado viaja la oferta (que no se da por enterada de que ha pasado la epoca de vacas gordas) y por otro la demanda (cada vez mas anemica y titubeante). No por mucho negarlo, la brecha va a acortarse, asi que, en algun momento, tendra que producir el inevitable ajuste. Ocurre que, como casi todo en la vida, no es lo mismo que este se produzca suavemente y con una cierta linealidad, a que acontezca de forma brusca y acelerada.
Esto es como los concursos en los que habia que inflar un globo, a ver cuanto duraba antes de reventar.
En cuanto al Pocero ese de Fuenlabrada, me he quedado tal que asi :freak. A ver, que alguien me explique como es posible que venda pisos costando una cuarta parte del coste de viviendas anejas de similares calidades. No lo entiendo. Desde luego dejando de lado posibles trapicheos ocultos, deja bien claro el burbujon en el que esta instalado TODO el sector, y me refiero a TODO. Desde el albañil, hasta el notario, el del Ayuntamiento, el de la inmobiliaria, el carpintero, el arquitecto...todos...pero claro a ver quien es el guapo que ahora mete este toro en el corral.
Nos hemos metido en un huerto de cojones con el tema vivienda... :doh
p.d. de todas maneras es que nosotros somos los primeros que nos va la marcha. Sin tener referencias, estoy seguro de que muchos compradores de esas viviendas-chollo las pondran rapidamente a la venta por el doble-triple de su precio, con lo que la noble actuacion de este señor (concediendole el beneficio de la duda de que lo sea), se quedara en agua de borrajas. Como si lo viera, vamos... :apaleao
Re: Prevista subida hipotecas
Bueno, pues acaban de publicarse los datos de ventas de viviendas en Febrero en EEUU y...son peores de lo esperado: casi un 4% menos.
Y eso que para muchos analistas, es obvio que ese 4% se explica, porque también han revisado el dato de enero de 937.000 a 882.000. Si no lo hubieran revisado la caída sería de casi un 10% en un solo mes.
En todo caso, la caída interanual ya es del 18,3%. Pero los precios apenas bajan (incluso segun los datos publicados, suben levamente), la mediana se mantiene en $250k. Tambien alli a pesar de la bajada en ventas, siguen con la tendencia, contracorriente, de mantener precios. Denegacion, denegacion...
La noticia ha saltado a las 16:00. Acto seguido la Bolsa ha comenzado a caer en EEUU. Supongo que en España lo notaran sobre todo todas las empresas relacionadas con vivienda, tanto constructores, como inmobiliarias y banca.
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
A ver, que alguien me explique como es posible que venda pisos costando una cuarta parte del coste de viviendas anejas de similares calidades.
Muy fácil. Ya te lo he explicado antes. Es IMPOSIBLE. :cafe
Por muy buena voluntad que tenga, tiene que afrontar el coste del suelo. Y de los materiales. Y la mano de obra. Un 30% de margen en una promoción ya es una SALVAJADA. No hablemos de un 500% como aquí se dice. Eso es sencillamente, falso.
Partiendo de esa base (te están mintiendo), ya no sé que pensar del resto de la historia... :cafe
Manu1oo1
Re: Prevista subida hipotecas
Creo que estáis confundiendo precio de coste con precio de venta.
A mi me puede costar producir un bien x (precio coste generar ese bien), si luego lo consigo vender por x+300.000 (precio venta) ... pues eso. Una cosa es lo que cuesta y otra lo que vale.
Y es posible. Si alguno conoce a un arquitecto que pregunte cuánto costaría (materiales, mano de obra, suelo) hacer una vivienda con calidades medias de 3 dormitorios.
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
Y es posible. Si alguno conoce a un arquitecto que pregunte cuánto costaría (materiales, mano de obra, suelo) hacer una vivienda con calidades medias de 3 dormitorios.
Mi cuñado es constructor. Le ayudo con frecuencia con el Cype a preparar presupuestos y proyecciones de beneficio. Uno de mis mejores amigos es arquitecto. E insisto: eso es FALSO. El margen normal ronda el 30%. Que de mil millones, es una burrada, pero es que un 500% sería ya algo absurdo.
Y ese 30% a dia de hoy, está fuera de mercado. :cafe
Manu1oo1
Re: Prevista subida hipotecas
Manu1001 aprovecha y pregunta cuánto cuesta hacer una vivienda "a palo seco" sólo materiales, mano de obra y suelo. Sin obtener ni 1€ de beneficio.
Re: Prevista subida hipotecas
A ver, segun tengo entendido en este caso, el señor este de Fuenlabrada consiguio suelo municipal a coste cero o, irrisoriamente bajo. Supongo (aunque esto no lo se), que debio ser un acuerdo con el ayuntamiento para sacar una cantidad de viviendas a precio reducido.
Teniendo en cuenta que el principal gasto que se debe afrontar es el coste del suelo, pues tendria su logica. Porque lo que dice Manu es cierto, si es una promocion sobre suelo a valor de mercado es IMPOSIBLE. La verdad, ojala cundiera el ejemplo, lo que pasa es que, desgraciadamente me temo que lo que no ha ganado el constructor se lo van a llevar los propietarios...
Re: Prevista subida hipotecas
Pues ese el rollo efectivamente, Azaris. Si descontamos el suelo de la ecuación, apaga y vámonos. Pero no me veo yo a un ayuntamiento dándome a coste cero suelo municipal por que soy mu güena gente. En todo esto hay algo que APESTA, y no acabo de captar que es. Pero lo hay.
¿Coste de una vivienda en cuanto a materiales y demás? Pues depende de la comunidad autónoma y el municipio, pero rondará entre los mil cien y mil cuatrocientos euros el metro cuadrado. Suma impuestos, cargas, beneficio industrial y (sobre todo) suelo, y... ¡voilá! Un hermoso margen del 20% sobre unos 2800 €/m2 (en la zona en cuestión, aproximado), que da para mucho pero ni de lejos se acerca a la barbaridad que se ha dicho. :doh
Manu1oo1
Re: Prevista subida hipotecas
Muy buenas.
He hecho una consulta a un arquitecto madrileño, amigo desde la infancia.
Le he preguntado si es posible y si así fuera cómo.
Su respuesta es esta:
Cita:
Ejemplo por unidad de piso (muy, muy general): PISO (+garaje+urbanización) de 70m2 en tipología “edificio de viviendas”:
Presupuesto de Ejecución Material: 70 m2 X aprox.600 €/m2 = 42.000 € (un piso).
Gastos Generales: 8.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).
Beneficio: ________________ €
Honorarios proyecto: 6.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).
Honorarios dirección facultativa: 4.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).
Gastos control técnico y estudio del suelo: 1.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso)
Otros (iva’s sobre valores): totales 5.000 €
Tasas y licencias: 12.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).
TOTAL: 78.000 € (sin beneficios).
O sea que, al final, el variable de esta “ecuación” (con unas calidades normales…, unos valores de suelo normales…, una situación de la vivienda normal – ciudad del extrarradio…., y unos valores de honorarios normales…..), resultan ser los beneficios del promotor.
Este ejemplo una “extrapolación” de datos sacados de un montón de casos reales de obras que le llegan a diario
Preguntado sobre el precio del suelo:
Cita:
Normalmente se agrupa en 3 “categorías”: la “ejecución” material, los “honorarios” de todos los intervinientes, y el tema “administrativo” (tasas, licencias……).
El suelo iría dentro del primer apartado, y se podría meter en otros gastos.
Hay que tener en cuenta que el tema del valor del suelo, y su repercusión por vivienda es muy variable al depender de la tipología constructiva. Esto es: una vivienda “unifamiliar” de 100m2 carga con todo el valor del suelo (€ X m2), sin embargo en un “edificio” de 10 viviendas de 100m2 cada una, y con una ocupación de solar en planta igual a la de la unifamiliar, la carga de repartiría (€Xm2 / 10).
Esta claro que la repercusión del valor del suelo en la vivienda es muy importante y que también la encarece, pero con el valor del suelo ha pasado lo mismo: donde antes se pedía 1, ahora se pide 1000.
Y otra cosa que acabo de recordar…., las grandes promotoras tienen reservas de suelo casi “a granel” comprados incluso hace 10 y 15 años (a valor de entonces), que ahora se “cobra” a precio de hoy.
Manu1001 como imagino que no estarás de acuerdo con esto, habla de esto (si quieres, claro) con tu amigo y que nos de otra tabla de datos. No es un tema de fe o creencia. Este tema es de números.
Un saludo :hola
Re: Prevista subida hipotecas
Vamos a ver... si no es que no esté de acuerdo... es que estamos diciendo LO MISMO. Echa cuentas y verás que esos ochenta mil euros la vivienda de setenta metros, sale el metro cuadrado a más o menos lo que yo te decía... excluyendo el suelo.
Y el suelo, nos guste o no, sale caro. Muy caro.
Lo de que las constructoras lo compraron "a granel" y ahora lo quieren cobrar a precio de mercado (que malvadas), es ya de risa. Nos ha fastidiao que quieran cobrarlo... Es SUYO. Pero no hacen más que seguir la ley de la oferta y la demanda. Son empresas, no hermanitas de la caridad.
Además, esa NO es la cuestión. La cuestión es que si quieres hacer viviendas baratas, el coste NO es de 78.000 euros. Es eso... más otros tantos de promedio del valor del suelo. Y con un beneficio global del tipo que te he comentado antes (un 20%, que ya es una burrada) sale precio de mercado. No hay más que echar números, como tu dices.
Por tanto, decir a los cuatro vientos que se puede construir por cien, y vender por cien, mientras que los malvados constructores rapiñeros ganan un 500% es una falacia como una catedral gótica, y deja en el aire la impresión de que ello es posible, cuando ya ha quedado desvelado que lo era... por que el suelo era gratis. Es como si yo vendo bocadillos de jamón serrano a tres euros y acuso a los demás de ser unos ladrones por venderlos a seis... cuando a mi el jamón me lo regalan para promocionar Guijuelo.
Así que insisto: algo apesta en sacar esto al aire ahora. Y precisamente a pocas semanas de las municipales.
Manu1oo1
Re: Prevista subida hipotecas
:doh Y volvemos a lo mismo... :fiu
¿Por donde empezamos?
Cita:
1 parcela de 10.000 m2 a 1€/m2. Coste del suelo 10.000 €
Si encima construyo un edificio de 100 viviendas, la repercusión del precio del suelo debería ser 100€ en cada vivienda.
Y entonces, Caperucita le dijo al lobo... L) ¿Una parcela de 10.000 metros a diez mil euros? ¿Donde? ¿DONDE? ¡¡¿¿DONDEEEEEE...??!! Que me pongan cien. :cigarrito
El precio de una parcela, obviamente muy alejado de ese ejemplo que has puesto, ya incluye su calificación urbanística, por Dios... Si el metro vale mil euros, y se puede edificar a dos alturas, si se autoriza para diez ya vale ocho mil. Eso es así, y no hay que darle más vueltas. La cuenta no es "vale mil, y como puedo edificar diez alturas, son cien por piso". Es al revés... L)
Cita:
Pero la cuestión es si es viable edificar como ha hecho el pocero. Objetivamente sí. Siempre y cuando el constructor acepte rebajar su porcentaje de beneficio (inmenso en la actualidad desde mi punto de vista)
Pero vamos a ver... ¿Viable? ¿"Objetivamente" viable? :freak Ese beneficio "inmenso" de un constructor, ya he dejado claro en al menos tres ocasiones que no pasa del 20%. Un 30 en sus mejores tiempos. Que sigue siendo un pastón con el valor actual de las casas, pero NI DE LEJOS (a ver si se me escucha ya... :fiu ) ese 400 ó 500% del que se ha hablado. Eso es FALSO. Es mentira. Es un engaño. No se lo creen ni ellos.
¿Cuál es la única explicación posible? Pues la que han dicho: que el suelo fuera gratis. Y ahi está la falacia. En comparar dos casas construidas en circunstancias y costes MUY diferentes. A mi, Pedro Pilótez, constructor, me sale edificar mi bloque de diez viviendas por unos 700.000 euros de construcción, más otros setecientos mil de suelo, es decir, un coste de 140.000 euros por vivienda. Y las saco al mercado por ciento noventa mil (siendo generosos con el margen). Gano medio millón de euros, que ya me gustaría a mi, pero no cinco millones como se pretende hacer creer aquí.
Así que vamos a ir dejándonos de simplificaciones y de echar la culpa al malvado y alevoso constructor, que al final es el que menos culpa tiene en este tinglado y el que más riesgos asume.
Y que alguien explique como este genio de las finanzas llamado pocero ha conseguido suelo gratis. Que me apunto.
Manu1oo1
Re: Prevista subida hipotecas
Bueno, bueno, parece que estan cerrando oficinas los de Fincas Corral...
LINK
Parece que cierran en GRANOLLERS, SITGES, TARRAGONA, MATARO, BRUGUERS,
BAGES, MURCIA, SANT FELIX, BURRIANA, CAMBRILS,
ALCORCON, HOSTAFRANCS, PINTO, VIRREI AMAT, MASNOU,
CAN BOIXERES, TORREMOLINOS, MARBELLA, EIXAMPLE, SALT,
SANT BOI, TRINIDAD, SANTANDER, MANISES, ALMANZOR,
VALIRA, LONDON, STUTTGART...eso, por ahora...
Casualidad, supongo...
Re: Prevista subida hipotecas
O ajuste de mercado. En Cádiz han abierto varias inmobiliarias este mes. ¿Que significa eso? Nada.
Volviendo al tema: ya han explicado lo de las viviendas milagrosas. El suelo, EXPROPIADO, y negociado por parte del ayuntamiento con el constructor para la edificación. Vamos, que todo explicado: maniobra electoralista descarada y poco más que un brindis al sol. :cafe
Manu1oo1
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
ya he dejado claro en al menos tres ocasiones que no pasa del 20%. Un 30 en sus mejores tiempos.
estás seguro?
Porque conozco un constructor que dice que el beneficio normal es de un 100%. Que por menos ya no se arremanga. :freak
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
Iniciado por Manu1001
O ajuste de mercado. En Cádiz han abierto varias inmobiliarias este mes. ¿Que significa eso? Nada.
¿Nada? ¿Como que nada?
Acuerdate, de aqui a un par de años a lo sumo, la enorme cantidad de inmobiliarias que se van a ir al garete. Y logicamente, eso tendra sus costes laborales y, por supuesto, no se quedara ahi el asunto, porque ese no es EL problema, sino simplemente uno de sus sintomas y no precisamente, el mas grave.
Re: Prevista subida hipotecas
No, si en eso estamos de acuerdo... Si había un sector inmerso en una burbuja, es el de las inmobiliarias. Das una patada a una piedra, y salen diez. Es lógico que sean las primeras en irse a freir espárragos.
Lo que yo no tengo claro es que eso implique un "desplome". Es solo una reacción normal del mercado. No han sido capaces de aguantar un pequeño reajuste (que hasta ahora lo es), por que bailaban en el filo de la navaja permanentemente. Fincas Corral, los primeros ("si se arrepiente, le recompramos su vivienda").
De ahi a ver las trompetas del averno, va un trecho...
Manu1oo1
PD) Jaume, en los casos que yo conozco, es así. Claro que hay casos y casos, y según el nivel de riesgo que se asuma, puede elevarse ese porcentaje. O que el precio de venta final se eleve a media promoción por subidas del mercado, y el beneficio suba igualmente, que eso si lo he vivido. Pero un 100% me resulta difícil de creer. Yo no lo he catado, desde luego... Y no creo que mucha gente. Si no, las promotoras cerrarían tras cinco o seis edificios. Ya tendrían para vivir de puta madre el resto de sus dias... :cigarrito
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
Iniciado por Manu1001
Y entonces, Caperucita le dijo al lobo... L) ¿Una parcela de 10.000 metros a diez mil euros? ¿Donde? ¿DONDE? ¡¡¿¿DONDEEEEEE...??!! Que me pongan cien. :cigarrito
Efectivamente los datos del ejemplo eran para que fuera más comprensible el funcionamiento. No me creo que hayas pensado que eran reales, por lo que no entiendo este comentario salvo que sea para cachondearse del argumento. Algo bastante habitual en el foro.
Cita:
Iniciado por Manu1001
El precio de una parcela, obviamente muy alejado de ese ejemplo que has puesto, ya incluye su calificación urbanística, por Dios... Si el metro vale mil euros, y se puede edificar a dos alturas, si se autoriza para diez ya vale ocho mil. Eso es así, y no hay que darle más vueltas. La cuenta no es "vale mil, y como puedo edificar diez alturas, son cien por piso". Es al revés... L)
Tu cuenta no es cierta. Te permiten edificar hasta 10 y pagas como si edificaras 10; luego puedes hacer lo que quieras con la parcela sin pasar el límite edificable. Tienes razón no hay que darle más vueltas.
Cita:
Iniciado por Manu1001
Pero vamos a ver... ¿Viable? ¿"Objetivamente" viable? :freak Ese beneficio "inmenso" de un constructor, ya he dejado claro en al menos tres ocasiones que no pasa del 20%. Un 30 en sus mejores tiempos. Que sigue siendo un pastón con el valor actual de las casas, pero NI DE LEJOS (a ver si se me escucha ya... :fiu ) ese 400 ó 500% del que se ha hablado. Eso es FALSO. Es mentira. Es un engaño. No se lo creen ni ellos.
Es viable, pásate por Fuenlabrada y lo ves.
Sobre el beneficio. Actualmente me parece inmenso, cierto. Pero mientras haya personas dispuesta a pagar lo que le pidan (por muy elevado que sea), por mi estupendo.
Cita:
Iniciado por Manu1001
¿Cuál es la única explicación posible? Pues la que han dicho: que el suelo fuera gratis. Y ahi está la falacia. En comparar dos casas construidas en circunstancias y costes MUY diferentes. A mi, Pedro Pilótez, constructor, me sale edificar mi bloque de diez viviendas por unos 700.000 euros de construcción, más otros setecientos mil de suelo, es decir, un coste de 140.000 euros por vivienda. Y las saco al mercado por ciento noventa mil (siendo generosos con el margen). Gano medio millón de euros, que ya me gustaría a mi, pero no cinco millones como se pretende hacer creer aquí.
¿De dónde has sacado los datos para este ejemplo? ¿Son reales o falaces? ¿Cuándo compró el terreno Pedro Pilótez?¿Cuántos m2 tienen las viviendas?¿Son varias fases?
Son interrogaciones retóricas, ojo.
Cita:
Iniciado por Manu1001
Así que vamos a ir dejándonos de simplificaciones y de echar la culpa al malvado y alevoso constructor, que al final es el que menos culpa tiene en este tinglado y el que más riesgos asume.
Y que alguien explique como este genio de las finanzas llamado pocero ha conseguido suelo gratis. Que me apunto.
Manu1oo1
No hay frase en la que haya calificado al gremio de constructores como tu escribes. Si para ti merecen esa calificación ... para mi no.
De todas formas resulta curioso que a una persona que vende pisos por 80.000 € le busquemos "malos olores". Mientras el vecino vende por 400.000 €.
Hagamos cuentas desde tu punto de vista (vivienda 3 habitaciones según el artículo):
El pocero – Terreno gratis y no gana nada. Lo comido por lo servido. 82.000 € por vivienda
El vecino – 405.000 por vivienda.
Descontamos lo que costaría hacer 1 vivienda en igualdad de condiciones con el pocero. 405.000 – 82.000 = 323.000
323.000 € El terreno y la plusvalía del constructor por vivienda. Pongamos que saca el 30% siendo generosos = 74.539€ El suelo le costaría 248.461 € por vivienda.
Dudo mucho, muchísimo (que es imposible, vamos) que edificar 1 vivienda cueste 330.461 €. (82.000 + 248.461) A este precio vivienda no habría nadie que construyera.
Y no hemos puesto ni un dato de lo que cuesta en Madrid el m2 construido.
Sobre este tema no voy a añadir nada más. Que cada uno saque sus conclusiones. Manu1001 añade lo que quieras sobre el particular y sigamos comentando el resto de noticias.
Un saludo.
Re: Prevista subida hipotecas
Pues aqui empezaron a aparecer como setas las inmobiliarias hace unos años y ahora empiezan las empresas de usureros (gestion de prestamos u otros eufemismos chorras)... ya hay 2 de ellas.
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
Es viable, pásate por Fuenlabrada y lo ves.
No sé si es que no me explicado con claridad. Este caso es un bulo. El terreno es expropiado. El abnegado y solidario constructor, inventor de la pólvora ajena; un tipo con el que el ayuntamiento llegó a un acuerdo. El caso entero, una mentira destinada a salir en la tele, a que se hable de él. Una isla artificial en el océano, hecha de harina. No es reproducible ni extrapolable. Y en cuanto pasen las elecciones, olvidable hasta para sus promotores.
Partiendo de esta base, el resto de argumentaciones sobran. Lo dije desde un principio. Este caso es una falacia. Es mentira. No hay más que hablar.
¿Nos centramos en la realidad, o seguimos haciéndonos pajas mentales? Por que esto no es lo que se puede hacer. Es lo que se puede inventar teniendo el poder.
Nos tomaron el pelo inflando lo que la vivienda podía costar, y ahora estamos deseando que nos lo vuelvan a tomar inventando lo que nunca costará.
Manu1oo1
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
Iniciado por Manu1001
No sé si es que no me explicado con claridad. Este caso es un bulo. El terreno es expropiado. El abnegado y solidario constructor, inventor de la pólvora ajena; un tipo con el que el ayuntamiento llegó a un acuerdo. El caso entero, una mentira destinada a salir en la tele, a que se hable de él. Una isla artificial en el océano, hecha de harina. No es reproducible ni extrapolable. Y en cuanto pasen las elecciones, olvidable hasta para sus promotores.
Partiendo de esta base, el resto de argumentaciones sobran. Lo dije desde un principio. Este caso es una falacia. Es mentira. No hay más que hablar.
¿Nos centramos en la realidad, o seguimos haciéndonos pajas mentales? Por que esto no es lo que se puede hacer. Es lo que se puede inventar teniendo el poder.
Independientemente de que esta noticia sera pura demagogia (que no falsa, que no es lo mismo), de ella se destila una conclusión: los ayuntamientos, y en general todas las administraciones poseedoras de reservas de suelo (por P de patrimonio o por E de expropiación), podrían llevar adelante promociones de vivienda protegida mucho más asequibles que las que llevan a cabo (y mucho más abundantes, además). El problema es que se niegan a hacerlo con un nivel 0 de ganancias, incluso prefieren especular con las parcelas que poseen.
Pongo un ejemplo que no es de venta: el ayuntamiento de Sabadell ofrece viviendas de alquiler protegido asequibles (un parque ridículamente escaso) dentro de un plan de ayuda social, pero aún así a un precio un 40% más caro que el de las promociones similares (bueno, en realidad mejores) que La Caixa ofrece en Barcelona ciudad. ¿De veras me quieren hacer creer que no obtienen beneficios?
En otras palabras, Manu, quien tiene poder (las administraciones) sí lo puede hacer, y por lo tanto es posible. Lo que falta es la voluntad política.
Re: Prevista subida hipotecas
Cita:
Iniciado por JohnDoe
Independientemente de que esta noticia sera pura demagogia (que no falsa, que no es lo mismo), de ella se destila una conclusión: los ayuntamientos, y en general todas las administraciones poseedoras de reservas de suelo (por P de patrimonio o por E de expropiación), podrían llevar adelante promociones de vivienda protegida mucho más asequibles que las que llevan a cabo (y mucho más abundantes, además). El problema es que se niegan a hacerlo con un nivel 0 de ganancias, incluso prefieren especular con las parcelas que poseen.
Es que ese es el meollo de la cuestion..los ayuntamientos a parte de los impuestos..se financian de la venta del suelo (y por tanto, demas recalificaciones...)
En la medida que exista una Ley de financiancon para estos entes (que todos los gobiernos....presentes y pasados... la prometen pero no la cumplen)... se solucionaria el tema...
Saludos :hola
