Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Creo que nadie lo ha puesto aun, pero no estoy seguro, por si acaso alguno tiene ganas, os pego un pdf de Ramon Fernandez Duran. Es denso, es largo (43 paginas), pero esta muy bien documentado y expuesto. Aunque es dudoso que alguno me haga caso, si podeis, leedlo. Hay puntos con los que no concuerdo (se le nota el ser de Ecologistas en Accion), pero algunas de las exposiciones y argumentaciones me parecen dificilmente refutables.

EL TSUNAMI URBANIZADOR ESPAÑOL

Para los amantes de la literatura ligera, comentar que a mi Greenspan me parece una voz bastante autorizada. Desconozco cuales son las motivaciones economicas que le fuerzan a afirmar que la correccion no ira a mas en EEUU. Muchos otros analistas creen que no es asi, aunque obviamente existe un gran abanico de opiniones desde el mas optimista, al mas apocaliptico.

A mi, sin tener ni una pizca de sus conocimientos, me parece que la situacion de EEUU y, en concreto, de su moneda, es bastante debil y que la tendencia es negativa. Tal vez haya algun as escondido tras la manga o tal vez solo pretenda calmar a un mercado cada vez mas nervioso. Quien sabe.

USA puede jugar con los tipos de su moneda, España está vendida.Las viejas tácticas socialistas de principios de los 90 no funcionarán en la próxima crisis...si se sigue en el euro, claro está.

Luis Angel Rojo prevé una recesión en España “en un año o dos” y la vincula al pinchazo inmobiliario de EEUU

El Euribor sube de nuevo en octubre y alcanza su mayor nivel desde junio de 2002

En octubre aumentó por decimotercer mes consecutivo y se colocó en el 3,79%, el nivel más alto desde junio de 2002.

Pues agarrate los macho que todo apunta a que nos metamos en el 5% a lo argo del 2007.

Y repito lo que dije en otros post, cuando la prensa cita las supuestas "bajadas" hacen referencia a la " no subida " es decir, que en vez de subir un 10% suben un 9%, pero que de subir, siguen subiendo. Lamentablemente.

Aun asi, aludiendo al post de referencia en EEUU no estamos en la misma situacion ( aun ) donde este año se han registrado una important subida en las tasas de desempleo, es decir, mas paro y por lo tanto menos poder adquisitivo, menos consumo....

NOTICIA SOBRE ULTIMO INFORME DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD

...Los Registradores de España opinan que, en los últimos dos años y medio, los españoles hemos visto cómo el importe medio de las hipotecas ha crecido un 35,7 por ciento hasta situarse en 143.585 euros. Esto ha implicado que se esté pagando, por una hipoteca media, una cuota mensual de 838,81 euros, atendiendo a un plazo fijo de 20 años, lo que supone un crecimiento del 20,04 por ciento....(noticia ampliada en el link)

ARTICULO RECOMENDADO:
EL 'CRASH' DE LA VIVIENDA ASUSTA AL LADRILLO EN EE.UU.

...Se acabó la fiesta. El sector inmobiliario de Estados Unidos atraviesa su peor momento en 15 años -según los optimistas- o en 30, si se hace caso a los pesimistas. La construcción, que hace un año crecía a un formidable 15% anual, se expandirá este año un miserable 1%. Y en 2007 caerá un punto, según datos de la empresa de medios de comunicación especializados McGraw Hill. Algo que no se había visto desde 1991. Claro que las cosas pueden verse todavía más negras. El mes pasado, el precio de la vivienda de nueva construcción en Estados Unidos registró un desplome del 9,5% en relación al mismo mes de 2005. Es la mayor caída en 36 años, desde 1970. Para las viviendas usadas, el descenso fue del 2,5%. Así que la burbuja inmobiliaria que tiró para arriba de Estados Unidos desde el estallido de las puntocom hace cinco años y medio se ha convertido en un lastre al cuello de la primera economía mundial...(noticia ampliada en el link)

El sector continúa siendo apetecible para los inversores
10/11/2006

El Mundo - Tras los datos ofrecidos recientemente por el Ministerio de Vivienda que confirman la tendencia a la desaceleración del mercado inmobiliario -el precio medio de las casas es un 9,7 % mayor que el del año pasado, lo que supone un crecimiento por debajo de los dos dígitos por primera vez en cinco años-, la pregunta que surge es: ¿Sigue siendo rentable invertir en vivienda en nuestro país? La moderación en el crecimiento del precio de los inmuebles se debe a los mecanismos propios del mercado y al equilibrio entre la oferta (unidades iniciadas) y la demanda (familias que compran residencia). Según Julio Gil, gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), «es una circunstancia que ya anticipamos hace dos años y que es positiva para el sector porque supone el paso a un modelo de crecimiento más equilibrado». La inversión sigue siendo interesante en muchos casos. Así opinan algunos expertos. «La rentabilidad siempre va a estar ahí; es algo seguro porque el precio de las viviendas no va a bajar nunca», asegura Alberto Prieto, socio director del área de Suelo y Residencial de Knight Frank España. Más capacidad En la APCE añaden que «el alto grado de desarrollo del mercado inmobiliario hace que el propietario de vivienda tenga mucha más capacidad de endeudamiento que el que no lo es, ya que su vivienda puede servir como garantía real de cualquier préstamo que quiera solicitar». Así que no sólo es rentable invertir, sino también recomendable. En los últimos años, el gran negocio inmobiliario ha estado en la plusvalía. Subidas como las que se produjeron en el año 2004, de un 17,3%, eran garantía de una enorme rentabilidad a corto plazo. «Hace unos años había muchos inversores especulativos, que compraban sobre plano y vendían antes de escriturar la vivienda. En la actualidad este tipo de comprador ha desaparecido, pero sigue con mucha fuerza el inversor tradicional», apunta Julio Gil. Carlos Ferrer-Bonsoms, director de la División de Suelo y Residencial de la consultora Jones Lang LaSalle, cree que en la actualidad la plusvalía no es algo prioritario: «El inversor puro y duro ha bajado en los dos últimos años, y ahora se dan más las inversiones mixtas». Por poner un ejemplo: la compra de pisos junto a la playa, en los que, además de la rentabilidad económica (a través del alquiler), nos encontramos con una rentabilidad de satisfacción gracias al uso que también hacen sus propietarios. Dado que la plusvalía se ha visto reducida, es necesario cambiar el planteamiento a la hora de invertir, y mirar más a medio y largo plazo. Además, como señala Ferrer-Bonsoms, «aunque el inmueble como inversión sigue siendo interesante, ahora mismo hay que asesorarse muy bien, hay que especializarse. Hace unos años todo el mundo ganaba. En la actualidad hay que andarse con ojo, estudiar bien las diferentes zonas».

Manu1oo1

Y esto lo dice Julio Gil, ¿gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España? ¡Pero que se supone que va a decir!. Y al tal Ferrer-Bonsoms, si, ese que dice que no sólo es rentable invertir, sino también recomendable (y ademas se queda tan ancho) y se pone a enumerar las bondades y maravillas de invertir (por decencia no usa la palabra especular), pues es para darle un palo en la cabeza (o mejor, dos). Precisamente esta actitud es la culpable de que algo que deberia ser un bien publico (el acceso a la vivienda) se haya puesto casi imposible.

Por cierto, aunque no pienso que el Euribor sea el principal desencadenante de una hipotetica crisis, yo diria que no va a superar el 4,5% a lo largo de 2007. Siempre y cuando no haya ningun factor no previsto, claro.

Yo no me he quedado con eso, sino con que las casas subieron casi un 10% anual. Y lo dice el Ministerio de Vivienda, no ningún promotor.

¿Conclusión? Que la hecatombre anunciada está bien lejos de producirse. Todo apunta a una desaceleración suave, a una corrección a la baja de los incrementos bestiales por que se está alcanzando el límite de lo permisible en cuando a inversión en ladrillo.

Las casas seguirán subiendo, no en los niveles de hasta hace bien poco, pero es muy complicado que bajen.

Manu1oo1

Ya hay varios bancos interesados en hacer una hipoteca a 80 años.
La hipoteca quedaria como herencia, ya hay varios paises que la hacen. Ahi queda eso.

¿Y si no tienes hijos quién la paga? Esto es de coña, la verdad

Iniciado por Goodfella

¿Y si no tienes hijos quién la paga? Esto es de coña, la verdad

Pues el banco se quedarà con el piso.

conversación en una agencia inmobiliaria:

Comercial - ¿Y no te has planteado comprarte un apartamento o estudio pequeño?
Yo - Pues la verdad es que sí, pero me parece que ese tipo de pisos han tenido mucha demanda recientemente y que ahora están muy sobrevalorados. Pagar 50 kilos por un apartamento de 40 m2 no me parece bien, a menos para mí. Me parecen caros.
C - ¿Caros? Pero si tienen el precio justo, es el precio al que se venden y se venden mucho.
Y - Pues para mí no me gustan, no me gusta la idea meterme en ese tipo de piso. Estoy buscando otra cosa como te comentaba, y estos que dices, salvo que bajen de precio no me interesan.
C- ¿¿Bajar?? pero qué dices, si los pisos nunca en la historia han bajado de precio.

Ni qué decir que me fui de esa agencia no me gusta que me mientan.

1993 1T: 625,28 2T: 634,68 3T: 639,75 4T: 640,64
1992 1T: 650,50 2T: 635,70 3T: 633,80 4T: 630,74

Un saludo.

Tampoco te mintieron tanto. Digamos que una mentirijilla piadosa en aras de que no te hagas ilusiones.

Tu cuenta con que los pisos, como mínimo, van a subir el ipc. Cosa para la que aún queda bastante. Mientras tanto... cuanto más tardes, más pagarás.

Manu1oo1

no lo sé Manu no, lo sé... si lo supiera no le daría tantas vueltas.

Pero me parece que comprar algunos pisos ahora es kamikaze.

La verdad es que este mercado es imparable, mas quando es una de las grandes partes del PIB de España,

Es que hay que plantear la compra de un piso ahora mismo desde dos puntos de vista:

1) COMO VIVIENDA: Aquí, poca tela hay que cortar. Esperanzas de que esto baje, mínimas. De que suba (aunque sea más moderadamente), casi todas. Por tanto, esperar más implica que, en el mejor de los casos, nos encontraríamos con pisos a los niveles actuales o un poco más. No le veo el sentido a esperar. Simplemente, hay que tener cabeza y plantearse hasta donde se puede llegar. Y plantarse.

2) COMO INVERSIÓN: Esto si que ya no lo veo TAN claro como hace un año. Los pisos suben todavía, si, pero... ya no tanto. Y cuesta mucho venderlos. Así que es un tema arriesgado. Hombre, no vas a perder el dinero, pero quizás haya alternativas mejores para meter tu dinero (pocas, pero alguna debe haber). La prueba es el hecho de que las grandes constructoras estén diversificando.

De forma global, creo que todo está convergiendo hacia una normalización sin sobresaltos. Los precios se estabilizarán, por que más allá de donde están hoy, serán inasumibles ya. Y la inversión seguirá siendo atrayente, pero para grandes capitales sin necesidades de financiación. Vamos, que firmar una hipoteca por un piso como inversión ya no es buen negocio. Pero tener los millones en la mano y hacerlo, todavía lo es.

¿Un repunte a la baja? Lo dudo mucho. Más que nada, por el efecto pánico que podría tener. Esa situación no interesa a NADIE, y no creo que dejen que se produzca. Es mucho mejor congelar los precios con subidas en torno al ipc, modificar el mercado de alquiler para promoverlo, y fomentar las viviendas protegidas o alquileres subvencionados para jóvenes (viviendas temporales asequibles para ellos). Con eso, el mercado se estabilizaría, no cundiría el pánico, y todos contentos. Es la salida más probable.

En fin, ya veremos. Lo único constatable es que el gran batacazo que se pronosticaba no se ha producido. Ni parece probable.

Manu1oo1

Podria venir un periodo de deflacción no menor a 10 años, la vivienda podria bajar y mucho, pero tambien no habria compradores. Es posible no inprobable. Algunos analistas lo pronostican.

la vivienda podria bajar y mucho

Si, y la tierra se podría abrir y tragarnos a todos...

Piensa un momento en lo que implicaría una bajada de precios de la vivienda: congelación del sector inmobiliario (¿quien va a invertir en algo que baja de precio?), batacazo de las constructoras, consiguiente falta de oferta en vivienda, debacle económica, gente que no paga sus hipotecas contratadas a precios muy superiores, tipos de interés por las nubes, embargos masivos de pisos sin salida al mercado suficiente para recuperar los créditos concedidos...

¿De verdad lo ves posible? Permíteme que lo dude muy mucho. Más aún cuando los que controlan estas fluctuaciones son los que más tendrían que perder en este escenario.

Manu1oo1

Si, si, eso diselo a los japoneses Manu...tambien pensaban que no iba a bajar nunca, por todos los motivos que has expuesto y es a dia de hoy que muchisimas familias japonesas siguen atrapadas en una hipoteca que no refleja el valor real de su inmueble. Y si pasó en Japon no veo porque no es posible que ocurra en España.

Yo creo que hay que ser prudente y no me parece que lo sea, ni afirmar que 'aqui no pasa ná', ni que el apocalipsis ladrillero lo tenemos encima. Probablemente en algun punto intermedio estará el escenario mas pausible. Por lo pronto, parece claro que las ingentes cantidades de capital que han alimentado al monstruo inmobiliario en esta ultima decada, empiezan a buscar otros sectores e inversiones. ¿ESta tendencia se mantendra? ¿Se acelerará?

Los indices no pintan nada bien, pero intervienen tantos factores para desencadenar una crisis, que creo que resulta imposible determinar la gravedad de la misma y su cronologia.

Prudencia.

Y si pasó en Japon no veo porque no es posible que ocurra en España.

Por que la situación no es extrapolable ni comparable. Los precios allí eran del orden de cinco o seis veces superiores a los de aquí, y se estaban firmando hipotecas a cien años para poderlos asumir.

La situación española es complicada, pero sostenible.

Pero bueno, estamos todos jugando a adivinos. Aunque nuestras posturas creo que no son divergentes. Tu crees que se llegará a un punto de equilibrio con ligeras bajadas, y yo creo que será con ligeras subidas. Puntos intermedios ambos en cualquier caso. A estas alturas, creo que ya nadie cree en la famosa hecatombre inmobiliaria que se anunciaba, y eso es lo importante.

Manu1oo1

Iniciado por Manu1001

La situación española es complicada, pero sostenible.

¿TU estas seguro? A mi me parece muchas cosas, pero desde luego, para nada sostenible.

Por cierto, que te parece esta 'agresiva' campaña de publicidad:

¿NECESITAS UN PISO URGENTEMENTE?

Pues si, me parece económicamente sostenible (moderándose en las subidas).

Moralmente, ya no, pero es que estamos hablando de economía, ¿no?

Manu1oo1

Esto es muy facil:

Quando valia un almuerzo en el 96 y quanto vale ahora? (en pts)
Quanto vale un piso en el 96 y quanto vale ahora? (en pts)