El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

[Minitu]

Lo de la hipoteca a 100 años no tiene sentido porque diluye las ventajas de la propiedad respecto al alquiler.

[shubimi]

Bueno, por un lado, creo que he dejado claro que es lo que pienso del asunto, lo que se respira en el sector y lo que aventuro que puede pasar. Entrar en una discusion de este tipo, aunque me parece enriquecedora, desgradaciadamente no la voy a poder seguir y es como sentarte a jugar una partida de mus e irte a los quince minutos
El tema social de todo asunto. Pues logicamente no lo veo nada bien. Tengo una hermana ya con unos años que no se puede independizar y me duele. Y pienso en mis hijos y me duele lo que les va a tocar.
Sobre las hipotecas a 100 años. No se si daran o no. Pero os puedo asegurar que se estan estudiando. Sobre los simuladores y tal, pues supongo que sabeis que hay metodos de hipoteca distintos al sistema frances.

Y por ultimo, un poco de suelo Antes del boom que empezo en el 97, el suelo era un bien abundante (o al menos en Bizkaia). Habia campas a doquier. Hoy en dia el suelo es un bien escaso y el que queda es una porqueria (los de cimentaciones especiales se estan haciendo de oro). Curiosamente, la poblacion del Estado sube como la espuma pese a la baja natalidad, por medio de la imigracion. Los ayuntamiento siguen reacios a liberar suelo, y aun asi el mejor suelo ya ha sido construido.
El caso concreto de Euskadi es aun mas complejo, con un Gobierno muy volcado por Madrazo a la VPO y asimiladas, con lo que de cada 10 viviendas que vas a promover, 8 tiene que ser VPO o similares.
Todo lo cual da que si quieres vivienda libre no solo va a ser muy cara, sino que cada vez sera mas cara. Eso esta ahi.
Que pueda ver un descenso en precios, puede ser posible pero muy poco probable y en cualquier caso coyuntural.
El factor clave es el empleo. Mientras no hay descensos graves en el nivel de empleo, se seguira comprando vivienda porque el tema es cultural. Y asi seguira hasta que los precios toquen tal techo que sea un lujo asiatico el comprarse una vivienda. Entonces, lo logico sera que el promotor siga edificando pero con el objeto de alquilar, en vez de vender. Y para aquellos que hayan hecho una buena caja es un negocio muy rentable. Solo les falta que a nivel normativo y fiscal les eche una manita el gobierno y listo.
Un saludo

[Tiberiuz]

Lo de la hipoteca a 100 años no tiene sentido porque diluye las ventajas de la propiedad respecto al alquiler.

No. Siempre puedes vender y pagar lo que te quede de hipoteca y salir ganando. (sin estallidos de burbujas, ni aterrizajes forzosos ni nada por le estilo, claro)

[Manu1001]

Estamos muy obcecados con la hipoteca española, cuando existen montones de fórmulas que empiezan a estudiarse aquí... Por poner un ejemplo, en UK existen productos que son un híbrido entre hipoteca y alquiler. El banco adquiere la casa, y tu firmas un contrato por 50 años en el que le pagas una cantidad mensual equivalente a lo que abonarías en una supuesta hipoteca en la que solo abonases intereses. En el momento que te de la vena, puedes:

A) Dejar la casa. Habrás pagado el equivalente a un alquiler. Y todos en paz. Así está estipulado en el contrato.

B) Empezar a amortizar capital, de golpe o a trocitos. Y la casa acabaría siendo tuya.

Me parece una fórmula cojonuda. E insisto en que no es la única que se trabaja por ahi fuera.

Manu1oo1

[JohnDoe]

¿Pero lo del alquiler con derecho a compra no existía ya?

[Manu1001]

Pero no gestionado directamente con el banco y escogiendo tu una casa que esté en venta...

Tampoco existe la opción de "transformar" esa operación en una hipoteca convencional deduciendo los intereses ya abonados automáticamente, ¿no?

Es parecido, pero diferente. Así a bote pronto, se me ocurre que no sé como estará tratado eso fiscalmente (¿como alquiler, como hipoteca?), pero si que puedo decir con plena seguridad que se está estudiando.

Manu1oo1

[parrastaka]

No dices nada de Japón.

[Manu1001]

¿Que tengo que decir de Japón? :?

Manu1oo1

[parrastaka]

precios que bajan y hata 15 años más tarde no vuelven a subir, crisis en la construcción, familias enclavadas en pisos que valen la mitad de lo que pagaron... fue raro citar las hipotecas de 100 años de Japón como un buen ejemplo para España.

Vamos, y que en España eso no puede pasar y el BCE no lo permitirá.

Ha sucedido, y en economías mucho más fuertes que la española.

Otra cosa es que, personalmente, creo que no llegamos al nivel de burbuja que hubo allí. Sin embargo sí tenemos una economía mucho más débil, menos independiente para tomar decisiones y menos diversificada competitiva.

[Tiberiuz]

Questá mu lejos

[Manu1001]

Vamos a ver, no mezclemos churras con merinas... Aquí se ha sacado a colación lo de las hipotecas a cien años como una tendencia del mercado que se está estudiando, y luego alguien dijo: "¡No! ¡Eso no existe ni existirá! ¡Ni en Japón!". Y a partir de ahi, sub-hilo de alternativas hipotecarias.

En el sub-hilo nº2, "the japanese way of life", siempre he dicho que no hay paralelismo posible entre una situación y otra. Ni hemos llegado ni llegaremos a sus niveles de burbujeo. Hace muchos años, la situación económica mundial era diferente, y la cultura japonesa no tiene absolutamente nada que ver con la nuestra. Ni su economía. Pero por otro lado, os empeñáis en comparar a la pobrecita España (que os recuerdo que de por si es una de las diez mayores del mundo actualmente), con el todopoderoso Japón de la epoca (que tampoco lo era, pero no vamos a entrar en eso). Y esa comparación es irreal. España está inmersa en un conglomerado interrelacionado que se llama Comunidad Económica Europea, en la que seguimos unas directrices marcadas de forma global y tenemos límites que no podemos sobrepasar. Por contra, los gobiernos japos de la época tomaron decisiones absurdas que condenaron al pais, decisiones que no se podrían tomar aquí ni queriendo.

Es decir, no es "España versus Japón", sino "CEE versus Japón". Y no estamos hablando de casos comparables. Por supuesto que el BCE no lo permitirá. ¿Acaso crees que lo que ocurra solo va a ocurrir aquí? ¿Piensas que el hecho de que España se dé un batacazo no va a repercutir en la economía europea? Por supuesto... Y para eso está, no solo el BCE, sino otras instituciones de las que dependen estas cosas: se trata de mantener el equilibrio, no de dar una patada al castillo. Por que si yo estornudo, otros pueden resfriarse.

Pero vamos, vuelvo a decir lo mismo que dije al principio del hilo: el tiempo dará y quitará razones.

Manu1oo1

[xaruman]

Vamos a ver, no mezclemos churras con merinas... Aquí se ha sacado a colación lo de las hipotecas a cien años como una tendencia del mercado que se está estudiando, y luego alguien dijo: "¡No! ¡Eso no existe ni existirá! ¡Ni en Japón!". Y a partir de ahi, sub-hilo de alternativas hipotecarias.

Yo no he dicho que no existirá, porque no puedo adivinar el futuro. Aquí se dijo que ya se había dado el caso y como no es cierto yo dije que no. Lo demás es intentar dar la vuelta a la tortilla para tener razón. En Japón no ha habido hipotecas a 100 años, y ahora mismo tampoco la hay. 50 años de BBK es lo máximo que hay en España, que hasta donde yo sé, es la mitad de 100.

Por lo tanto, la premisa inicial de se harán hipotecas a 100 años como en Japón es falsa, no porque no se vayan a hacer, que lo desconozco, sino porque en Japón no ha habido nunca hipotecas a 100 años.

[Manu1001]

Aquí se dijo que ya se había dado el caso y como no es cierto

No te apresures tanto a llamar a los demás mentirosos. No vaya a ser que metas la pata.

Manu1oo1

[xaruman]

Precisamente como no quiero llamar mentirosos, ni tengo la verdad absoluta, te invité a que pusieras datos sobre esas realidades. Creemé que yo los he buscado y siempre me he encontrado con lo mismo. Que no hay ni ha habido hipotecas a 100 años en Japón, pero lo que tiene internet es que puede ser mentira. Por eso sólo creo a un 95% que no es verdad. Hay queda esa duda que espero me resuelvas...

Honestamente, ya es una cuestión de curiosidad, si es como la chica de la mermelada o tiene base real...

[Azaris]

Veamos…

Manu1001:

...Que tendrá que ver el culo con las témporas... Mi "nivel de ingresos" es variable. Muy variable. Es posible que llegue el dia en que no pueda pagar la hipoteca. Más posible que para un asalariado. Pero ello no me impide, como dice este buen señor, vivir la vida ni disfrutar de mi familia. Y si vienen mal dadas, ya nos apañaremos. Lo que no voy a hacer es ponerme cataplasmas antes de tiempo, vivir en la calle y gritar "¡arrepentíos!" mientras enarbolo una pancarta...

Empieza a resultar reiterativo andar con los mismos argumentos una y otra vez, pero ¡es que no los rebates directamente!:
1º Tu situación personal y económica no es representativa de la media del hipotecado reciente español, a juzgar por tu política de compras y renovaciones.
2º Como interiorices tu esa hipotética situación de falta de ingresos, es algo tuyo. No pretendas que todo el mundo vea la vida con tanta ¿despreocupación? (seguro que no, pero te ha quedado como que un poco 'viva la virgen' la exposicion) y armado con el glorioso e indestructible argumento del ‘ya nos apañaremos’.

Mas que nada porque buena parte (no todos) de los hipotecados recientes, muchos de ellos inmigrantes, son personas con un nivel de cualificación bajo o excesivamente especializados (complicada recolocacion) o muy alejados de las necesidades del mercado laboral. Además suelen estar muy escasamente informados (un curioso mal endemico en esta sociedad donde si quieres te ahogas en informacion) y con expectativas muy lineales en la vida. Y todo eso en un mercado de trabajo con una política de sueldos cada vez mas bajos para fomentar la máxima ocupación posible (menos sueldo para mas gente).

Todo esto nos lleva a una conclusión sencilla: será complicado conseguir incrementos de sueldo/ingresos en un escenario desfavorable (bastante habría con no perder el trabajo) con incrementos en la cuota de hipoteca y aunque siempre existe la solución del pluriempleo, entonces se da plena validez a la reflexión de que muchos van a vivir para trabajar, esclavizados con el pago de una hipoteca asociada 'per se' a tu periplo en esta vida (si, esa tontería...la vida...)

Tu problema es que no quieres asumir que el escenario al que vamos no es, ni por asomo, el que hemos conocido en estos años, es diferente. Se puede argüir que no tiene porque ser necesariamente desastroso, pero es distinto por completo y totalmente novedoso en toda la Historia económica de este país. Como quiera que insistes en ponerlos al mismo nivel y hacer comparaciones con lo que pasó antes y en un modo de pensar tipicamente 'business as usual' por sistema, es imposible que nuestras conclusiones coincidan. Si que observo que has rebajado tu discurso desde la negación sistemática de hace no mucho, hacia una posición de resistencia pretendidamente moderada, algo así como los soportes de valor de muchas acciones. Lo cual, me parece una interesante evolución. Ya veremos cuales son las tendencias de pensamiento otoño-invierno.

Manu1001:
...Así que menos catastrofismos. Hay MUCHA gente para la que la única opción es hipotecarse. Con todo lo malo, y lo bueno, que conlleva. Por que no se te llevan los demonios del averno en cuanto firmas, ¿eh? La inmensa mayoría de la gente la paga religiosamente, y ello no le impide vivir su vida y ser felices.

¿Menos catastrofismos? ¿El advertir y comentar una situación absolutamente lógica y probable (que no segura, eso nunca se sabe) en base a parámetros medibles y constatables es catastrofismo? ¿Solo porque antes, en este pais, no ha ocurrido? Rebate con algo mas que frases lapidarias, para variar. Aunque claro, lo de disparar al mensajero siempre ha dado alivio, desde luego. Pero bueno, dejando de lado esos efectos secundarios típicos del negacionismo humano, ¿me quieres explicar en que momento se ha criticado que la gente firme hipotecas? Se un poco mas riguroso en la comprensión lectora. Lo que critico, y no me cansare de hacer, es el firmar hipotecas a larga duración (30 o + años), asumiendo en un escenario de tipos de interés bajisimos (como nunca) y precios infladísimos (como nunca, tambien), un porcentaje suicida de carga financiera sobre tu total de ingresos. ¿Pero por que no me respondes a eso? ¿Tan complicado es de entender? ¿Es que no te das cuenta de que toda esa gente –que no son todos, pero tampoco son precisamente, pocos- acaba de adquirir una espada de Damocles para colocar sobre su cabeza? ¿NO ves que no les va a quedar margen de negociación? Es una bomba de relojería. Es como comprar, salvando las distancias, acciones de Terra cuando estaban a 120€. Y si, ya se que tu teoria de la salvacion es que ni el Gobierno ni la Banca lo permitirán. Pero ¿por qué eres tan optimista? ¿Quién te asegura eso? ¿Crees que a los bancos españoles, a su vez, no les deben a los de otras naciones? ¿NO te das cuenta de que hay multitud de factores entrecruzados y que muchos de ellos escapan al control de las instituciones que nos gobiernan? ¿Como vamos a frenar esa gota malaya que para nuestra economia es el precio del petroleo? Ya nos apañaremos, supongo...

En definitiva...

1º Que pasara con esa gente cuando el Euribor continúe su senda creciente (recuerda el Euribor JAMAS, NUNCA iba a subir del 4%…y ya esta al 4,40% y mas que va a subir…).

2º Que pasara con el consumo interno cuando cantidades destinadas al mismo deban detraerse para pagar la hipoteca. (Advertencias continuas del BdE, consultoras internacionales, la ultima: del FMI).

3º Que pasara cuando surja alguna situación personal que requiera vender (despido, separación, traslado, incremento familiar) y la propiedad sea mas complicada de colocar y, tal vez, a precio inferior al de compra.

4º Pero sobre todo, ¿qué pasara cuando los desajustes de fondo de la economía española deban ser corregidos?

E insisto de nueeeevo en los factores que me hacen ser tan ¿catastrófico?.

1º Los promotores SIGUEN construyendo a pesar de que YA no cuentan con ventas previas (hace unos años vendían sobre plano y ahora terminan la promoción y no llegan al 50% ni mucho menos). Adicionalmente, con la primera disposición del préstamo promotor recuperan el dinero invertido en el suelo y rápidamente compran suelo NUEVO aun más caro que les obliga a vender viviendas todavía más caras. Sin darse cuenta, se forma un círculo vicioso ante la necesidad de mantener su actividad como empresa. Y dicho circulo vicioso se esta disociando claramente tanto de la demanda real, como de las posiblidades de compra de la mayoria de personas.

2º GRAN EXCESO DE OFERTA (sólo hay que ver los carteles de "se vende" en cualquier ciudad y no me refiero a promociones en curso, sino a terminadas y de segunda mano) e incremento notabilisimo en tiempo para realizar transacciones por la resistencia, contra-natura, a seguir los dictados de la ley de mercado (nadie quiere bajar precios). Este hecho es malo porque impide que el mecanismo de adecuacion sea suave y porque crea una bolsa demasiado grande de viviendas sin vender que, si se da una situación de panico, pueden desbordar el mercado.

3º La gente YA NO PUEDE PAGAR los precios desorbitados de unos activos que NO VALEN ESOS PRECIOS. Se ha confundido VALOR Y PRECIO (gran error). Solo tienes que ver la pirámide poblacional para ver que los siguientes en entrar al mercado de la vivienda, son los nacidos a partir de 1980, que son muuuuchos menos (descenso acusado de natalidad en España) y en una enorme proporcion han accedido al mercado laboral con condiciones muy inferiores a los nacidos 5-10 años antes (baby-boom), son los llamados ‘mileuristas’. Así mismo, las condiciones de España presagian un descenso de la inmigración, a medida que poco a poco, el sector de la construcción vaya enfriándose.

4º Existencia de fuertes desequilibrios económicos en la economía (inflación, productividad, competitividad, déficit exterior, formación académica insuficiente respecto de nuestros competidores, ‘monocultivo’ económico, endeudamiento betial de la poblacion, dependencia energetica y de materias primas, etc..), que parece que no los queremos ver, porque nos han dicho que el PIB sale estupendisimo, pero que a medio plazo se van a traducir en un inevitable ajuste que traera mayor paro y como consecuencia directa, reducción del poder adquisitivo, consumo y renta (capacidad de compra de viviendas).

5º Si, efectivamente, se produjera un importante retroceso del precio de la vivienda, creo que iría acompañado de una "psicosis" generalizada que sería la causante de que la fase alcista finalizara de una forma brusca y no racional. LA SOBREVALORACIÓN ES TAL QUE PUEDE DARSE EL CASO. No estamos en situaciones históricas anteriormente conocidas, donde dichos baremos eran muchísimo menos acusados (por poner el ejemplo mas reciente, la crisis de los 90).

6º NO vamos a volver en muuucho tiempo a un entorno de tipos tan bajos como los conocidos. Francia y sobre todo Alemania, están despertando de su letargo. Eso supondrá que muy probablemente el BCE tendrá que evitar el recalentamiento de sus economias con tipos en un entorno del 4-6%. España en esa decisión pesa muy poco, dado que ya no tenemos la potestad que antes recaía en el BdE. Si ese entorno de precios del dinero se mantiene, recomiendo volver a leer el punto 3. La practica totalidad de la población estaría (ya lo esta) directamente fuera del mercado o tendría que hacer tal esfuerzo para llegar a la propiedad que apenas dispondría de dinero para otras cuestiones.

Krell4u:
...Aquí todo cristo alaba los alquileres, que ha de ser el futuro, etc etc. Ojo, que en cierta manera es necesario. Pero ete aquí que te jubilas, y si estás de alquiler, en el mejor de los casos te quedará lo justo para comer.

Krell4u no arrimes la sardina a tu ascua. Aquí creo que ‘todo cristo no alaba los alquileres’. En todo caso hay dos corrientes de opinión: Una que cree que es tirar el dinero (aunque ya veo que matizas con el ‘en cierta manera es necesario…’) y otra que cree que es una opción (atención, una opción) interesante y que merece la pena estudiar, especialmente en estos momentos. No hay nadie que crea que, directamente, sea mejor por sistema en todos los casos alquilar que comprar. NO creo que las posturas esten tan alejadas como das a entender.

Krell4u”]Mientras que si tienes un piso en propieda pagado, ya es otro cantar. Y es algo que vivo en mis carnes con mis abuelos. Por parte materna tienen su piso pagado, no necesitan ayuda (ni la quieren) y viven a sus 86 años tan panchos. Pero por parte de mi padre, mi abuela de 87 años, de alquiler, no llega a final de mes con su jubilación (ni que decir cabe que "llega" por que para eso está la familia que la ayudaremos siempre). El alquiler está bien fomentarlo para jóvenes y parejas jóvenes... cuando vas madurando, es tirar el dinero.

Esa forma de pensar me parece correcta, siempre que hablemos de hipotecas de ciclo corto/medio (no mas de 20 años), de tal manera que el propietario entre en sus ultimos años sin cuotas que pagar, facilitando su jubilacion (donde se supone no va a tener capacidad de generacion de ingresos). Y siempre, por supuesto, que los precios de la vivienda esten mas acordes con los ingresos de uno y que los costes financieros, compensen. Pero eso, hoy en dia, es cuanto menos, discutible.

Minitu:

...El alquiler no es la panacea, pero debe ser una opción disponible en casos de juventud, temporalidad, traslados, etc. Hoy cumple mal su función, al tener un diferencial tan bajo respecto a comprar, y ser un mercado muy estrecho.

Durante estos años hay gente que hubiese preferido alquilar y mas adelante comprar, pero se ha visto abocada a comprar cuanto antes viendo las alzas anuales en los precios. Otros han comprado pese a no necesitar un piso todavía, por el mismo motivo. Todo en una psicosis colectiva de tonto el ultimo.

La vivienda es tradicionalmente de las mejores inversiones, no solo por que puedes disfrutar de ella, si no por que se revaloriza con el tiempo aunque lentamente. Pero estos últimos años de frenesí inmobiliario, lo han convertido en otro tipo de inversión mucho mas cuestionable en cuanto a su seguridad y rentabilidad financiera, y en el "big picture" ha generado unos riesgos que no ayudan a ver el futuro claro.

Tanto es así, que muchos de los que opináis que no va a haber bajada de precios, tampoco invertiríais ahora vuestro excedente en la compra de un piso (a menos que lo necesitaseis), por que realmente ya no es una inversión tan redonda y tan segura. Aquellas máximas de que "el ladrillo nunca baja", " o es la inversión mas segura" escritas antaño a fuego, hoy se escriben con tiza.

Muy buena explicación. Es lo que, no se porque, la gente no entiende. ¿Pero quien carajo asegura que una hipoteca a esa duración A TIPO VARIABLE no puede sufrir vaivenes imposibles de soportar? ¿Tan complicado es de entender? ¡Como si no pasasen cosas en 30 años y mucho mas aun en los 30 que van a venir! Es que parece que como estamos en la zona euro ya nada malo nos puede pasar…Y por otra parte, a estos precios, con la enorme distancia entre precios y generacion de ingresos de las personas, ¿por que tenemos que asumir SI o SI que la viviendas seguiran siendo rentables? ¿No podemos contemplar, siquiera como opcion, un escenario de estabilizacion o, incluso, ajuste entre ambos valores?

Krell4u

…Pues no estoy de acuerdo. A la larga, como siempre se dice al igual que en la bolsa, nunca baja.
Y aunque ahora haya un catacrack y bajen estrepitosamente los precios (cosa que no creo), a largo plazo, se recuperarán y volveremos a la misma conclusión. Y sino, solo hace ver las tendencias de la bolsa y las viviendas desde 1900 hasta hoy en todo el mundo. Ahora bien, otro tema son los especuladores, ahí ya no entro.

Como ya he comemtado, no deberiamos tener tan claro que a estos precios y con estos ratios de coste vivienda/capacidad de generación de ingresos, la vivienda vaya a ser un bien tan preciado durante, al menos, el próximo lustro. NO desde luego, como inversión.. Eso quiere decir que, tal vez, puede ocurrir que sea mas rentable esperar acontecimientos, porque probablemente el activo (las casas) baje su precio de manera real o, al menos, nominal. Si nos vamos a 40-50 años y suponiendo que para entonces la estructura social sea similar a la actual (cosa que veo bastante poco probable aunque no por el precio de la vivienda), lo lógico, efectivamente, es que los valores hayan subido.

En EEUU en estos últimos 20 años, la vivienda esta mas cara…pero no en todo el país, como se puede ver en esta grafica. Es un dato interesado, cierto, pero con esto quiero decir, que no podemos dar por sentado algo que esta por ver.

Manu:

Becker: quien nace endeudado, no es un ser libre y acabará viviendo inmerso en el odio.
Otra perla para añadir a la ya larga lista de este post...

Y que lo digas, y que lo digas…(lo de las perlas de este post…)

Manu1001

...Vamos a dejar las cosas claras. Las hipotecas a cien años, ese instrumento del demonio que parece ser acabamos de inventar nosotros, llevan DECENIOS aplicándose en paises tan desarrollados como Japón. Y no se ha muerto nadie, ¿eh?

Si, vamos a dejar las cosas claras. Menos mal que estas tu para dejarlas, no se que seria de nosotros sin ti. Ese instrumento del demonio que lleva ¿cuanto tiempo dices?¿ decenios? aplicandose en paises tan proximos a nuestra cultura como Japon. ¿Se supone que esa es la salida? Creo que no te has parado a pensar en lo que eso supone, pero vemos...

Manu1001
...¿Quién narices nace endeudado? Si acaso, estarán endeudados tus padres. Y si tu quieres quedarte con su piso, con el aliciente de que ya estará cubierto un 50% de su valor hipotecario, te lo quedas. Y si no, renuncias. Así de sencillo. La deuda NO ES TUYA. Y el piso tampoco, claro está. Ambos son de tus progenitores.

¿Cómo que renuncias? ¿Y quien asume esa deuda? ¿Nadie? Eso sera en otros paises (no en España). ¿Por que das por sentado que el banco se descontara los gastos de prima de seguro de una hipotetica defuncion para quedarse con el inmueble? Y aun suponiendo que sea así como dices, ¿para eso han estado pagando tus padres toda su vida? ¿Para nada? Entonces ¿qué diferencia hay con un alquiler? AH, si, que aquí después de haber abonado una cantidad indecente de intereses (seguramente superiores al coste del propio alquiler), tienes una OPCION de meterte en otro hipotecon de la leche. Inteligentísimo me parece, si señor.

Manu1001
...Por cierto, Azaris, ¿has visto hoy las noticias? Los de Stanley Morgan han salido a la palestra para aclarar que en su análisis, DESCARTAN TOTALMENTE un estallido de la burbuja inmobiliaria. Y vaticinan en cambio un aterrizaje suave, en el que EN EL PEOR DE LOS SUPUESTOS, los pisos bajarán un 5%, momento en el cual volverán a ser atractivos para los inversores dado que la construcción si que va a ralentizarse, volviendo de forma natural a las subidas. Vamos, que de batacazo, nada de nada. Reajuste suave. Justo lo que te venimos diciendo desde el principio.

Bueno, me quedo con la parte en que citas una fuente como solvente, que nos habla de un –5%. Poco a poco, Manu, poco a poco.... Por otra parte me resulta gracioso eso de ‘descartan completamente’. ¿Cómo que descartan completamente? Sera que lo ven poco probable, ¿no?

Manu1001:
...Y no solo lo han dicho estos señores, bastante apocalípticos por si mismos y nada sospechosos de chupipandismo. Han sido varios los comentarios al mismo respecto. También han hablado del Euribor, vaticinando un techo en las subidas de un 0,25% más como máximo, momento en el que las instituciones europeas intervendrán (¿te suena de algo esa teoría?) para evitar un incremento de la morosidad. Vaya, vaya... Lo que son las cosas, ¿eh?

A ver, a ver, me estas diciendo que, como mucho veremos un Euribor a un 4.5%. ¿Es eso? ¿Y que las instituciones europeas veran entonces luces en el cielo y acudiran raudos y veloces a rescatar a los megahipotecados españoles? Uy, que argumento mas endeble...yo creo que el Gobierno sabe que eso (la teoria de un BCE benefactor) necesariamente no va a pasar (aunque presionara, llegado el momento, claro). Diferente es que se intente suavizar el asunto mediante otro tipo de ayudas ‘domesticas’ como por ejemplo canalizar el superavit fiscal hacia un incremento en obra civil (para evitar el paro y mantener al monstruo hormigonero en buena forma) o directamente transferir ese colchoncillo que tenemos hacia ayudas mas o menos directas a los hipotecados (via fiscal, posiblemente). Tambien tiene la opcion de las leyes y decretos y todo el aparato mediatico para conducir al rebaño sin que haya estampidas , que podrían ser muy peligrosas, asi que como ves, no subestimo el poder de un Gobierno para intentar dominar la situación. Otra cosa es que lo consiga, claro esta.

Minitu:
...Solo que si eres inversor, habrás pasado igual 5-10 años con 400.000€ en barbecho para estar al nivel de valoración del primer día (con su contribución, escrituras de compra-venta, impuestos, derramas, inflación, etc. incluidos). Como inversión esto una birria.

Si has de comprar, para uso personal es distinto. Y aquí el comprar o alquilar depende de cada uno. Al menos ahora se puede ir mirando el piso que conviene sin la sensación de que se escapa el tren. U optar por el alquiler una temporada, si no lo ves claro.

Eso si, los vinculados al mercado inmobiliario os dirán comprad en todo momento, cuando bajen los precios, por que están bajos. Cuando están altos por que van a subir mas. Pero es parte interesada.

Buena observación. Descontando el lógico mensaje que parte de todo el ‘lobby’ constructor (¿qué van a decir?), todo este run-run que ya es publico, especialmente desde el descalabro en valores bursátiles relacionados con la construcción, va a tener la virtud de espantar a buena parte de los inversores (sobre todo los extranjeros), especuladores y pasapiseros que durante todos estos años se han lucrado con un bien de primera necesidad. Este hecho inevitablemente enfrirara precios y reducira la demanda, pero no en la medida que seria necesario porque, recordad, NO INTERESA que dicho ajuste, de por si complejo y lento por la naturaleza del bien, se de cómo deberia darse, asi que nos encontramos con la paradoja de que no podemos dejar de construir porque aumenta el paro y podemos forzar una crisis, pero tampoco podemos seguir construyendo como antes porque no hay demanda para tanta oferta.

Manu1001:
...No te falta razón en que siempre te dirán lo que a ellos les convenga. Pero seamos pragmáticos: la realidad es que los pisos no han bajado. Si acaso, se han estabilizado. Y la opinión generalizada es que la bajada, si se produce, será mínima. Sumemos a esto que los tipos aún pueden incrementarse un poquito (no demasiado, pero si algo más). La conclusión es que comprar ahora no es tan mala idea como algunos pretenden hacernos creer. Más adelante, puede que hayan bajado un par de puntos... y nuestra hipoteca sea esos mismos más alta. Lo comido por lo servido. Y las revisiones suelen ser anuales. Si que es cierto que nos podemos permitir mirar el mercado con más calma, y que hay más oferta. Algo que tampoco durará mucho si se ralentiza la construcción.

La realidad es que la tendencia de cambio es muy acusada y que, en algunos sitios, si que ha bajado. Y que las previsiones para el 2T del MdV se estan esperando con expectación, especialmente para analizar si la tendencia sigue invirtiéndose, y a que velocidad (caso de producirse). Lo mas probable seria que la tendencia siguiese, suavizando la velocidad. Cuando salga, ya lo comentaremos. Pero bueno, volvamos a un hipotético escenario de precios estables y tipos al alza. Ese escenario NO es positivo para que los precios vuelvan a una senda alcista. Permite a la gente hacer una cosa que, en estos ultimos años, no han hecho: PENSAR. Ya no estamos atosigados por la sensación mas que real, de que los precios de los pisos van en avion y nuestros ahorros, a rastras. Cuando ese hecho se generalice, malo para el sector, porque nos daremos cuenta de que no hemos pagado lo que realmente valen los pisos. Por otra parte, si los tipos empiezan a acercarse al 5%, para muchos inversores ‘prudentes’ va a ser mejor invertir en activos mobiliarios (recordemos que un 5% a 10 años acumula una ganancia total en el periodo de un 63% impuestos aparte). Otro factor en contra.


Y para terminar, una reflexion:

Se que alguno se estara preguntando el porque esta vehemencia en exponer este asunto de las hipotecas y el tema inmobiliario. Pues la causa esta en que me fastidia (por decirlo suavemente) en lo que se ha convertido este país de ricos nuevos que al amparo de ver como su vivienda se ha revalorizado de forma artificial, creen que ya pueden permitirse cualquier cosa y meterse en una irresponsable espiral de consumo muy por encima de sus posibilidades reales. Efecto riqueza que lo llaman economistas y sociologos. Pero no es solo eso, no. Los ayuntamientos en toda la nacion, se han financiado con las recalificaciones de terrenos sin que nadie dijera nada. Tengo muy claro que en toda esta funcion hay unos "paganos", que son los jovenes y personas que han accedido o estan accediendo en estos ultimos años a las viviendas, porque ellos cargan con los pagos de la corrupción, de las pensiones, del dispendio de los municipios (autenticos sumideros de gasto e ineficacia en muchos casos), de lo que debieran pagar los vecinos con impuestos municipales y no pagan, del transvase injustificado de dinero (de contribuyentes) a autonomías cuyos gastos se van en miles de funcionarios (p. ejemplo, Extremadura con el mayor numero porcentual de funcionarios de la U.E.). Esto es una estafa a las nuevas generaciones, cuyo unico delito es haber nacido 10-15 años mas tarde. Y los beneficiarios han sido municipios, autonomías, partidos políticos, bancos y promotoras que han acaparado suelo. Tambien particulares, claro. Las viviendas españolas son de las que incluyen en su valor final una mayor proporción del valor del suelo, en el mundo. ¿Pero porqué en este país el suelo rústico hay que pagarlo al precio que tendrá una vez recalificado? Lo justo sería que el suelo de esa finca se expropiara al valor que tiene, es decir suelo rústico. Y que el valor de los pisos fuese entonces la mitad o la cuarta parte. Y que no hubiese que pagar nada por su recalificación, y menos los maletines y bolsas de la corrupción que en este pais de panderete y picaresca, se han permitido.

A pesar de que soy propietario de los antiguos (de los que compraron barato antes del boom, asi que no albergo ningun interes concreto en mi caso particular) y por todo lo comentado, por esta indignacion que siento y que seguro estoy canalizando hacia quien no debo (Manu, krell4u, os aprecio de veras), quiero que este sistema de hacer las cosas reviente (y no es solo que lo desee, es que veo motivos muy solidos para ello), porque es injusto para muchos y manifiestamente insostenible y perjudicial a largo para la economia española, aun sabiendo y conociendo que habria a corto/medio plazo repercusiones graves para muchos sectores. Y siempre apoyaré a aquellas opciones que luchen por cambiar un sistema corrupto que perpetua a los mismos, para enriquecer a los mismos y que es encubierto y jaleado tambien por los mismos que tienen el poder para informarnos, mientras que los paganos que comentaba, en la base de la piramide, cargan con todo ello, aunque tengan que hacerlo 50 o 100 años.

Saludos.

p.d. Y para amenizar el hilo, un poco de musiquilla...
ABERRANTE!

[krell4u]

Gensanta Azaris hazlo por capítulos. Joer, debe de ser uno de tus posts más largos de Mundodvd

Saludos.

[parrastaka]

además de tratar de analizar las cosas con cabeza, tus intenciones parecen nobles, Azaris.

(digo "parecen" en lugar de "son" porque sólo te faltaría llevar a cabo el mayor acto de raciocinio y nobleza existente. Animar al Athletic)

[Azaris]

Gensanta Azaris hazlo por capítulos. Joer, debe de ser uno de tus posts más largos de Mundodvd

Saludos.

Pero si este es el primer capitulo de la primera temporada...

[Minitu]

A pesar de que soy propietario de los antiguos (de los que compraron barato antes del boom, asi que no albergo ningun interes concreto en mi caso particular) y por todo lo comentado, por esta indignacion que siento y que seguro estoy canalizando hacia quien no debo (Manu, krell4u, os aprecio de veras), quiero que este sistema de hacer las cosas reviente (y no es solo que lo desee, es que veo motivos muy solidos para ello), porque es injusto para muchos y manifiestamente insostenible y perjudicial a largo para la economia española, aun sabiendo y conociendo que habria a corto/medio plazo repercusiones graves para muchos sectores. Y siempre apoyaré a aquellas opciones que luchen por cambiar un sistema corrupto que perpetua a los mismos, para enriquecer a los mismos y que es encubierto y jaleado tambien por los mismos que tienen el poder para informarnos, mientras que los paganos que comentaba, en la base de la piramide, cargan con todo ello, aunque tengan que hacerlo 50 o 100 años.

Joer Azaris, calcao. En mi caso también tengo piso de antes, y aun así me siento motivado a opinar por que este estado de cosas me parece altamente irresponsable y profundamente injusto.

[Azaris]

...porque sólo te faltaría llevar a cabo el mayor acto de raciocinio y nobleza existente. Animar al Athletic)

¿NO habiamos quedado en que era el Bilbao?

Por cierto, no me olvido del tema de la crisis inmobiliaria japonesa. A ver si otro dia tengo mas tiempo y pongo lo que mas o menos se del asunto, porque resulta muy instructivo.

POr ultimo recomendar fervientemente la lectura que pongo mas abajo. Procede del blog de Alberto Noguera, hablando acerca del articulito que tanta polvareda ha levantado de Ricardo Verges (el 'enfant terrible' de los economistas españoles). Iba a comentar algo al respecto, pero cuando alguien expresa tan ajustadamente lo que piensa, pues para que escribir...

ESPAÑA, ES DIFERENTE

Sobre todo os ruego, a quien lo lea, que analice las graficas (recordad un dato empirico, que cada uno saque sus conclusiones). NO se si alguno las verá normales y propias de un pais 'sano', porque yo no, desde luego que no.

Otro apunte interesante, aledaño a todo esto es el rumor, cada vez mas fuerte, de que Solbes ha recomendado 'encarecidamente' a ZP un adelanto de las elecciones. De hecho en los comentarios adjuntos al link (cuya lectura tambien es muy interesante), podeis leer algo al respecto, aunque el asunto es comidilla de portada en multitud de foros y portales de Internet. Ahora la pregunta es, caso de ser cierto el rumor, ¿que puede inclinar a un Ministro de Economia a recomedar algo asi a su Presidente? ¿Que sabe este hombre que nos hemos perdido los demas...? Mi respuesta creo que esta clara. ¿Que pensais vosotros?

[Azaris]

Buenisimo...

[Azaris]

Bueno, estaba haciendo una incursion por otro foro, y de repente, me encuentro con esta (impagable) aportacion que casi hace caerme de la silla:

lunes 21 mayo 16:35: españolito de a pie, azorado y sorprendido, dijo..
"ESTOY MOSQUEADO. CUANDO ME COMPRE EL PISO EN LA INMOBILIARIA AL DE LA FINANCIERA LE PREGUNTE QUE A CUANTO ME QUEDARÍA EL PAGO DE LA HIPOTECA ME CALCULO LO QUE TENÍA QUE PAGAR SERIAN 640 ? Y SIENDO MUCHO LE DIJE QUE ME PUSIERA AL MÁXIMO EL NUMERO DE AÑOS PARA QUE LA CANTIDAD FUERA INFERIOR QUE SI ERA POSIBLE HASTA QUE FUERA DE 0 EURO EL PAGO DE LA MENSUALIDAD.AL FINAL ME LO DEJO MUY AMABLEMENTE SONRIENDO EN 35 AÑOS Y MUY POCO AL MES.AHORA RESULTA QUE ME HAN REVISADO NO SE QUE DE LA HIPOTECA ESTA GENTE DEL URIBOR Y ME A AUMENTADO UN MONTON.
BUENO PUES HE IDO HABLAR CON LOS DE LA INMOBILIARIA Y RESULTA QUE YA NO ESTAN. EL LOCAL LO HAN TRASPASADO O YO QUE SÉ DONDE FUERON ESTOS SEÑORES .AHORA HAN PUESTO UNA AGENCIA DE VIAJE.DESPUES DE VOLVERME LOCO BUSCANDO EN LOS PAPELES HE DADO CON LA FINANCIERA O BANCO Y ME HAN HABLADO DE UNAS COSAS MUY RARAS QUE NI ME ACUERDO, EL CASO ES QUE ME DICEN QUE TENDRIA QUE REFINANCIAR LA DICHOSA HIPOTECA A MAS AÑOS PERO ES LO QUE YO LES DIGO QUE LUEGO LA MENSUALIDAD YO NO VEO QUE BAJE.TOTAL QUE ESTOY HECHO UN LIO .Y QUE DIGO YO CON QUIEN O QUE ORGANISMO TEDRIA QUE HABLAR PARA QUE ME EXPLIQUE ESTO Y ME LO SOLUCIONEN SI PUEDE SER YA QUE ESTOY MUY PROCUPADO.UN CORDIAL SALUDO."

En fin. NO sabe uno si o . ¡Que pais!

Uno de los mas graves problemas que arrastramos es la terrible, tremenda, terrorifica incultura de una amplia mayoria de ciudadanos. Gente a la que parecen haber programado con frases como 'la vivienda nunca baja', 'los tipos de interes nunca suben', 'compra ahora o te arrepentiras'.

Dolor, veo mucho dolor...

[anderico]

a mi lo que me parece es que hay dos "honrados" gremios, el de los notarios y el de los registradores de la propiedad que con lo que cobran bien podrían realmente asesorar y no limitarse a decir este señor dice que tiene y dice que vende...., por otro lado las gestorias que suelen llevar todo esto tb se llevan un pico y lo único que hacen es llevar la documentación que tú les proporcionas y el cheque con tú dinero, en fin no me hagais mucho caso pero es que ando metido en la compra de una vivienda y la verdad no dais muchos ánimos que digais y me jode que al final la culpa sea del paganito y los "profesionales" se lleven la pela y no asuman ninguna responsabilidad. Si por mi fuera a todos estos de los colegios profesionales les ponia una garita como un funcionario más y a sellar entradas y punto y a final de mes un salario de grupo A y punto.
Un saludo :cabreo

[MartyMcFly]

Bueno... limando asperezas... si alguien está interesado o busca piso en Valladolid, yo vendo uno Bueno, Bonito, y... bueno, pos eso, que vendo un piso en Valladolid

[Azaris]

Bueno... limando asperezas... si alguien está interesado o busca piso en Valladolid, yo vendo uno Bueno, Bonito, y... bueno, pos eso, que vendo un piso en Valladolid

Pues vete dando prisa, por lo que pueda pasar. NO te subas a la parra y vendelo mas pronto que tarde. Por cierto, menos mal (para ti como vendedor), que no esta en Llodio