Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Buenos días.

Inversiones de alto riesgo: el ladrillo copa el 70% del crédito concedido por las cajas de ahorros

Las entidades financieras -principalmente las cajas de ahorros- están jugando con fuego en el mercado inmobiliario. Los últimos datos del Banco de España indican que nada menos que el 55,8% del saldo vivo crediticio de los bancos españoles tiene que ver con la industria del ladrillo, pero es que, en el caso de las cajas de ahorros, su exposición al riesgo es todavía mayor. Nada menos que el 70% de los créditos concedidos a los agentes económicos (empresas o familias) está relacionado con el negocio inmobiliario.

Los datos son los siguientes. Según el banco central, el crédito concedido por el conjunto del sistema financiero para actividades productivas ascendía al finalizar el año pasado a 1,5 billones de euros, de los que prácticamente la tercera parte (544.292 millones de euros) se destinaron a adquisición o rehabilitación de viviendas. Además, hay que tener en cuenta que bancos y cajas prestaron a las empresas otros 249.059 millones de euros para actividades inmobiliarias y otros 134.314 millones para actuaciones relacionadas estrictamente con la construcción.

En total, 927.664 millones de euros, lo que significa que el ladrillo se ha llevado 61 de cada 100 euros que han destinado bancos y cajas a la financiación de las actividades productivas del país. Pero, mientras que los bancos han destinado a ese fin ‘únicamente’ 367.400 millones de euros, las cajas de ahorros han invertido nada menos que 496.900 millones. Es decir, dicho de otro modo, en el caso de las cajas, de cada 100 euros que prestan a los agentes económicos privados para financiar actividades productivas, 70 euros van a parar al ladrillo.

Una cuestión de riesgo

Sin duda, un alto grado de exposición que ayer fue puesto de manifiesto durante un seminario sobre el mercado inmobiliario organizado por Analistas Financieros Internacionales (AFI), y en el que su director general, Ángel Bergés, aseguró que el riesgo es todavía mayor si se tiene en cuenta que en los últimos años el 75% de la inversión crediticia tiene que ver directamente con el ladrillo. De hecho, y según un estudio publicado por AFI, esa estimación queda incluso corta si se tuvieran en cuenta todas las demandas de crédito relacionadas indirectamente con actividades inmobiliarias: muebles, equipamientos de los hogares (electrodomésticos) o fabricación y alquiler de material de construcción.

Dos últimos datos ilustran el alto nivel de exposición de la economía española a una hipotética crisis de la construcción. Por un lado, nada menos que uno de cada tres puestos de trabajo creados en los últimos años tienen que ver con el ladrillo. Por otro, si en 1995 existían en España 18.000 empresas inmobiliarias, según datos del sector, en estos momentos hay más de 40.000, lo que hace prever un ajuste en caso de una desaceleración relevante de la actividad.

Según AFI, una dinámica “tan expansiva” del negocio vinculado a la actividad inmobiliaria, ha obligado a bancos y cajas a crecer por la vía del volumen, más que de la rentabilidad. Y la prueba de ello es que para el conjunto del sector, y durante la última década, el volumen de negocio se ha triplicado, mientras que el margen por unidad de negocio se ha reducido un 35%.

Replanteamiento estratégico

Este estrechamiento de la rentabilidad (basada casi exclusivamente en un aumento de la clientela) es, según los analistas de AFI, un riesgo a futuro, como lo es el hecho de que el fuerte crecimiento de la inversión crediticia “ha generado desequilibrios tanto en la captación de recursos ajenos como propios, lo que en ambos casos se ha traducido en un fuerte deterioro de la liquidez y de la solvencia”. El informe de Analistas dice tener la sensación de que el sistema financiero ha construido un “monocultivo” del que se derivan algunos efectos negativos: concentración de riesgos y “abandono” de otros segmentos de negocio con potencial a largo plazo.

La conclusión que saca es la siguiente. “Es necesario un replanteamiento estratégico” toda vez que “cada vez son más evidentes las señales de gradual agotamiento del modelo de crecimiento -tanto económico como financiero- basado de forma tan intensa en la actividad inmobiliaria”.

Cronología de la burbuja inmobiliaria española: “Hasta ahora hemos vivido la subida. Ahora toca la bajada”

“Hasta ahora hemos vivido la subida de la burbuja inmobiliaria española. A partir de aquí toca la bajada”, afirma Ricardo Vergés, arquitecto y economista del equilibrio. Según sus cálculos, nuestro país ha vivido no ya una burbuja, sino un antimercado (caso extremo de burbuja donde precios y cantidades de vivienda nueva están en relación directa y no inversa, como indica la ley de la oferta y la demanda) cuyas consecuencias son dramáticas para los diez millones de familias o más hipotecadas entre 1997 y tal vez 2012, que habrán de devolver la friolera de 3,25 billones de euros, de los cuales las entidades apenas han recuperado hoy un cuarto de billón, intereses incluidos.

Vergés lleva años señalando la existencia de una burbuja que ha plasmado gráficamente con datos oficiales, comparándola con la de Francia y EEUU y elaborando una cronología incluida en el informe que presentará el próximo mes de junio en la Universidad de París.

Y bien. “¿Cómo es que hemos llegado tan lejos?”, se pregunta Vergés. Para él, todo empezó en 1997, después de que en Europa se decidiera que un euro equivalía a 166,38 pesetas. “Esto supone un regalo para España”, asegura, “porque propició el retorno de capitales evadidos. De inmediato, el flujo de pasivo se tradujo en un activo de inversión residencial, sobre todo en Madrid y en la costa. Pero el dinero era fuerte y los compradores vigilantes, de forma que los precios se mantuvieron y el ciclo de Maastricht tocó techo en 2001”.

En 2000-2001, pasamos de construir 250.000 viviendas a 550.000 sin apenas subir precios. “Entretanto, bancos y cajas, inmobiliarios y políticos vieron que había una demanda formidable sin que nadie se lo esperara (también de inversión extranjera) e hicieron acopio de suelo”. En el año 2001 hubo un bajón y se construyeron solamente 500.000 unidades. Es decir, ya estábamos de vuelta del ciclo de Maastricht.

Sin embargo, con la entrada en vigor del euro, el 1 de enero de 2002, comenzó a funcionar lo que podríamos llamar la campaña de ‘los precios nunca bajan’ y de ‘no hay burbuja’. “Dicha campaña fue apoyada por estudios econométricos ineficientes -hoy en día desbordados-, por planeamientos urbanísticos delirantes y por estimaciones del patrimonio cuya metodología haría ruborizarse a cualquier especialista del Income and Wealth”, explica este experto.

“Todavía hoy, estos agentes se muestran ansiosos por proceder a las recalificaciones de suelo y recuperar las plusvalías derivadas de todo lo edificable. Mientras tanto, el actual Gobierno no ha desdeñado proseguir este trajín en el interior del país, cuando ya el litoral y la capital dan muestras evidentes de saturación”, añade. A partir de ahí, el ‘ciclo de la Meseta’ se ha acelerado, porque cada pueblo quería su burbuja. Por ejemplo, La Rioja ha pasado de 10 viviendas por 1000 habitantes en 1997 a 16 en 2002 y a 32 en 2006, tanto si se cuentan los proyectos de Arquitectos como si son direcciones de obra de Aparejadores (Fomento). Francia y Estados Unidos no superan las 9. "Ésta es la verdadera causa del endeudamiento actual y futuro de las familias, ya que la deuda hipotecaria computada por el Banco de España, se inicia con el crédito al promotor", añade.

“Ahora, el actual boom iniciado en 2002 ha tocado techo y desde mediados de 2006, está bajando a gran velocidad”, asegura Vergés, que continúa preguntándose lo mismo que en Europa ¿de dónde ha salido tanto dinero? Ésta es la gran cuestión que encierra la clave para entender el por qué de esta bajada y también el por qué de la larga despreocupación de la demanda. El resultado de esta exuberancia irracional, que nadie ha querido o sabido evitar, es que las familias tendrán que devolver una deuda hipotecaria desorbitada.

La esclavitud de la deuda

Respecto al famoso ‘efecto riqueza’ inmobiliario que sucesivos ministros de Economía españoles han predicado en estos últimos años, Vergés tiene su propia opinión: “Es un error pretender que somos un país de ricos propietarios, ya que debemos cerca de lo equivalente a lo pagado por las nuevas viviendas producidas desde 1996, si se toman las estimaciones de las Cuentas Nacionales en base 2000”.

El economista prevé que el precio de las viviendas volverá a sus cauces, lo que conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”. Por supuesto, tratándose de euros, debemos negociar garantía con el Banco Central Europeo. “Pero en España no ocurre como en el Reino Unido, donde si no puedes pagar la hipoteca devuelves las llaves”, advierte Ricardo Vergés.

“A partir de ahora, tenemos treinta años por delante para devolver esto, que no se podrá pagar en una generación. En suma, deberá hallarse un equilibrio entre la salvaguarda del poder adquisitivo del euro y la solvencia de las familias”, prevé.

Olivier Blanchard, otro economista, en este caso profesor de un instituto tan prestigioso como el tecnológico de Massachussets (MIT), predijo en The Economist a principios de este año que “España sería la próxima víctima de lo que él llama las depresiones que rotan bajo el euro”. Las consecuencias del pinchazo, según él, serán “salarios negativos y mucho paro”.

Salud y trabajo para todos.

Sensacionales las aportaciones, aprendiz, en especial la 2ª, buenisima. .

Lord Vader, muy bien explicado el caso para los que piensan que SIEMPRE y en TODOS LOS CASOS, la compra es mejor que el alquiler, incluso en este escenario con tanta marejada. Me congratula leer un poco de sentido comun, para variar.

Sólo quotearé una parte del texto, que cae por su porpio peso:

El economista prevé que el precio de las viviendas volverá a sus cauces, lo que conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”.

O sea, que quien se compra una vivienda PARA VIVIR, si bajan los precios, la venderá por que valdrá menos que la deuda contraída

Principios económicos hay muchos (la mayoría pura teoría), y agoreros que los interpretan a su conveniencia los que más

Saludos.

Noticias Expansión - 18/05/2007

El Ibex supera los 15.000 y roza sus máximos históricos

Pendientes aún de la suspensión de cotización de Astroc, la bolsa española arranca con noticias alentadoras. En la apertura el Ibex supera los 15.000 puntos y roza máximos históricos, con Colonial y Metrovacesa a la cabeza. La corrección de Gas Natural y de Iberia, a la espera de British Airways, contiene al 0,5% el avance del índice selectivo.

En la jornada del vencimiento de futuros, el Ibex 35 cotiza con una revalorización del 0,5%, para alcanzar los 15.048,60 puntos, con lo que además de superar la barrera de los 15.000, se acerca a sus máximos históricos. El Ibex sigue la línea de otros índices bursátiles europeos, como el Cac francés y el Mib italiano, que inician la sesión con avances próximos al 0,4%.En las últimas cinco jornadas, el índice selectivo de la bolsa española sólo ha cerrado a la baja en una ocasión, y se dispone a concluir una semana de notable recuperación. Esta racha positiva ha permitido dejar a un lado la inquietud sobre el reciente castigo en bolsa de las inmobiliarias.El detonante de esta corrección en el sector fue Astroc, y en la apertura vuelve a ser protagonista, pero en esta ocasión por la suspensión de sus títulos decretada por la CNMV. A la espera de mayores novedades sobre la inmobiliaria presidida por Enrique Bañuelos, otras empresas del sector, como Metrovacesa y Colonial, se sitúan a la cabeza de los avances en el Ibex. Colonial, dirigida por Luis Portillo, despunta un 2,1%, y Metrovacesa un 0,8%.En medio de las dos inmobiliarias se sitúa Sacyr Vallehermoso, que suma un 1,37% de revalorización a la espectacular subida próxima al 8% que se anotó en la jornada de ayer. El resto de constructoras muestra un signo mucho más moderado que en la sesión precedente.Santander y BBVA despiertan con ligeros avances, Telefónica arranca en tablas, y las eléctricas, salvo Iberdrola, tienden a frenar su renovada empuja alcista. Iberdrola destaca con un nuevo avance del 0,9%, mientras que a la cola del Ibex se sitúa hoy Gas Natural. La toma de plusvalías rebaja un 1,82%, en una jornada, además, en la que ha anunciado la desinversión en Naturgas.Una corrección más moderada, del 0,3%, presenta Iberia. La aerolínea espera novedades de British Airways, que hoy ha presentado sus primeras pérdidas trimestrales en dos años, y que podría anunciar la creación de un consorcio para lanzar una oferta por la compañía española.

Iniciado por krell4u

...O sea, que quien se compra una vivienda PARA VIVIR, si bajan los precios, la venderá por que valdrá menos que la deuda contraída

Principios económicos hay muchos (la mayoría pura teoría), y agoreros que los interpretan a su conveniencia los que más

Saludos.

Creo que no lo has entendido bien. En otros paises (y cita el caso britanico) una persona preferira devolver las llaves a hacer frente al monto del importe de capital pendiente en el caso de que el valor del inmueble sea inferior. Eso en España no ocurre, porque aparte de quedarte sin piso, el banco te perseguira patrimonialmente para que pagues tu deuda sin con la subasta del piso no ha sido suficiente.

En todo caso te recuerdo que muchas personas compradoras en estos ultimos 2 años han firmado hipotecas a 30 o mas años, con tasaciones infladas y estiradas al 100% de dicho valor ya inflado y en un entorno donde los tipos, diferencial incluido, estaba en un 3% aprox. y que dicha cuota ya suponia una porcion de mas de 1/3 de su capacidad de generacion de ingresos. Y esto es algo que cualquier gestor inmobiliario (y por aqui alguno hay) puede confirmarte. No todas las operaciones han sido asi de riesgosas, por supuesto, pero si un numero excesivamente alto.

Si los tipos se colocan en un escenario de un 5% + diferenciales, ¿que margen tienen esas personas? ¿Acaso te parece descabellado que, ahogados por la situacion, decidan vender su vivienda? ¿Y si lo deciden a la vez muchos, que pasa con ese incremento de oferta? Y si los precios bajan (y creo que ya hemos visto que lo han hecho en bastantes sitios) ¿porque te parece 'agorero' y de una 'interpretacion interesada' decir que el importe de la deuda puede saltar sobre el valor del inmueble? ¿NO te das cuenta de que la situacion financiera de muchos compradores, es tan extrema que ni siquiera tienen la opcion de renegociar la hipoteca?

Por cierto, aqui esta el pdf con datos, estadisticas y analisis sobre la burbuja inmobiliaria en EEUU y SO de Europa, proveniente del enlace de aprendiz. Sencillamente sensacional. Pero claro, como de costumbre de esto no se hablara en los medios. No interesa y admito que es logico el acojone en los poderes establecidos, si algo asi se generaliza y se rompe esa ubicua percepcion de que 'la vivienda nunca baja', el panico puede llegar a derrumbar la economia española.
BURBUJAS INMOBILIARIAS EN EEUU Y SO DE EUROPA :?

ufa!
No quiero entrar en un cruce de articulos y datos macroeconomicos, porque consume mucho tiempo y desgraciadamente no lo tengo.
Por lo que te esbozo lo que creo y lo que veo.
Hemos estado unos cuantos años viviendo de la construccion con unos crecimiento en PIB bastante superiores a la media europea.
Mientras Alemania y Francia las estaban pasando canutas, aqui comiamos pollo.
Esto no es un crecimiento sostenible.
Pero da la puñetera casualidad que cuando se nos esta acabando el chollo, Alemania y Francia empiezan a levantar cabeza. Y aquie es donde el tejido industrial se sube al carro. Los sintomas de recuperacion industrial ya son patentes.
Aqui siempre hemos ido a remolque. No somos tractores de nada. Y cuando la locomotora bajo de velocidad nos agarramos al ladrillo.
Porque el fundamento de todo esto es el empleo. Si se pierde empleo, llega la morosidad y se lia parda.
Bueno a lo que iba. Nos subimos al carro, sube la industria, sigue la construccion porque hay empleo.
Sumale 5 mm de inmigrantes uqe poco a poco iran prosperando y empezaran a comprar vivienda y la cadena de compra/venta que supone.

Y ahora la parte que yo veo. Tengo clientes (promotores) bastante fuertes. Promocion en genral de lujo. Uno tiene para empezar este año o promeros del siguiente unas 1500 viviendas. Otro para el año que viene 900. Otro unas 200. Etc, etc, etc. Solo en Bizkaia. Viviendas de millon, millon y medio de pelas metro cuadrado.
Llevan muuuchos años en la promocion y no veo porque tienen que estar equivocados.
Llevo oyendo lo del estallido de la burbuja inmobiliaria desde el 2002. Incluso he estado con el tasador que acuño la famosa frase. Quien me contaba que la sacaron para frenar el mercado.
Aqui, los del sector lo que esperamos y deseamos es un curva mucho mas plana para un año, año y medio y luego un crecimiento menos vertical que los ultimos 6 años.

En fin, que yo no lo veo mal, sino que lo veo sano.

Un saludo

Iniciado por shubimi

...En fin, que yo no lo veo mal, sino que lo veo sano.

Un saludo

Shubimi, ¿de verdad ves sano el precio actual de las viviendas? ¿Sano para quien? ¿Para la banca y para las constructoras, no? ¿De verdad crees que va a ser posible expandir aun mas el credito? ¿Que vamos a poner, las hipotecas a 100 años? ¿Quien y de que manera va a poder absorber que el mercado escupa 500-600 mil viviendas/año a estos precios y con estos tipos de interes? Y si el mercado se autolimita (que tardara en hacerlo), ¿como aguantamos en tasas de ocupacion aceptables si baja la construccion un 25% por poner un ejemplo mas que factible?

Por favor, que alguien me diga que me estoy perdiendo, porque las cuentas no me salen...

Sano para quien tenga casa...porque aquí siempre se dice lo mismo...No tengo conocimientos de macroeconomía más allá de lo que me dicta el sentido común. Pero si no baja nunca, no suben los sueldos...Quién compra? Es que no me entra en la cabeza, TODO mi entorno, repito, TODO mi entorno, no puede comprar. Sólo hay uno que le ha tocado un piso de protección oficial. Los demás no podemos ahora, pero dentro de 3 años cuando sigan subiendo, eso sí, con curva suavecita, podremos por? si no compra nadie, QUÉ se vende? CÓMO sube el precio? En serio, mirar las cosas desde la barrera está muy bien, pero bajar al ruedo y opinar después.

Iniciado por Azaris

Iniciado por shubimi

...En fin, que yo no lo veo mal, sino que lo veo sano.

Un saludo

Shubimi, ¿de verdad ves sano el precio actual de las viviendas? ¿Sano para quien? ¿Para la banca y para las constructoras, no? ¿De verdad crees que va a ser posible expandir aun mas el credito? ¿Que vamos a poner, las hipotecas a 100 años? ¿Quien y de que manera va a poder absorber que el mercado escupa 500-600 mil viviendas/año a estos precios y con estos tipos de interes? Y si el mercado se autolimita (que tardara en hacerlo), ¿como aguantamos en tasas de ocupacion aceptables si baja la construccion un 25% por poner un ejemplo mas que factible?

Por favor, que alguien me diga que me estoy perdiendo, porque las cuentas no me salen...

Sano para la construccion, para la economia, para el empleo, para ti, para mi, para xaruman, para todos.
Una caida del sector inmobiliario nos manda a una crisis del copon de la baraja. Y eso no es bueno para nadie.

Apunte 2º. Lo he comentado varias veces. Estamos ante un cambio cultural.
En el sector inmobiliario llevaba,mos un retraso de una barbaridad de años respecto a otros paises en cuanto a numero de viviendas. Y ese trecho se ha recuperado en 8 - 9 años. Entre eso la bolsa, los tipos y el euro/dinero negro ha dado lugar a la explosion inmobilaria.
Pues bien, ahora nos toca la otra parte. Lo de vivienda en propiedad va a ser ciencia ficcion. El alquiler a la orden del dia y para toda la vida. Creditos desde la epoca universitaria a cuenta de lo que vas a ganar cuando termines la carrera. Seguros para todo: por si quedo en el paro, por todo. tasa de credito mucho mayores a la actual. Hipotecas a 100 años y generacionales. Movilidad geografica absoluta (hoy vivo en Bilbao y dentro de dos años en Cadiz y dentro de cinco en Orense). Mucho seguro privado, planes de pensiones desde los 25 porque no vas a ver nada decente del estado, etc.
Aqui es cuando el que parece apocaliptico soy yo.
pues yo lo veo tan claro que me he metido en una segunda vivienda bastante cara para que mis dos hijos puedan heredar cada uno una casa.
Un saludo

Lo de las hipotecas a 100 años es un absurdo...con un simulador de hipotecas se vé que no tiene razón de ser, pero es algo muy repetido...

Iniciado por xaruman

Lo de las hipotecas a 100 años es un absurdo...con un simulador de hipotecas se vé que no tiene razón de ser, pero es algo muy repetido...

En esto te puedo afirmar desde una persona de dentro de un banco muy grande, que esta en estudio.
Un saludo

Shubimi, de verdad que respeto tu opinion y en algunas cosas que dices coincidimos. Pero ¿no te parece que este modelo de crecimiento es totalmente insostenible? Y sobre todo ¿NO piensas como yo, que el sistema solo funciona si crece? ¿Como vamos a mantener todo este tremendo tinglado sin que pase nada, si hay que ir apagando motores?

E insisto de nuevo en preguntas anteriores: ¿Quien y de que manera va a poder absorber que el mercado escupa 500-600 mil viviendas/año a estos precios y con estos tipos de interes? Y si el mercado se autolimita (que tardara en hacerlo), ¿como aguantamos en tasas de ocupacion aceptables si baja la construccion un 25% por poner un ejemplo mas que factible? ¿Que santo prefieres desvestir?

p.d. y lo que dice xaruman es cierto. ¿Hipotecas a 100 años? Cogete un simulador y me lo cuentas...y que es eso de 'tasas de credito mucho mayores a la actuales' ¿pero como que mucho mayores? ¿Te parece poco el 120% del PIB? ¿Que te parece la aberrante cantidad que debemos a los bancos? ¿Mas credito aun? ¿¿¿COMO???

Iniciado por Azaris

Shubimi, de verdad que respeto tu opinion y en algunas cosas que dices coincidimos. Pero ¿no te parece que este modelo de crecimiento es totalmente insostenible? Y sobre todo ¿NO piensas como yo, que el sistema solo funciona si crece? ¿Como vamos a mantener todo este tremendo tinglado sin que pase nada, si hay que ir apagando motores?

E insisto de nuevo en preguntas anteriores: ¿Quien y de que manera va a poder absorber que el mercado escupa 500-600 mil viviendas/año a estos precios y con estos tipos de interes? Y si el mercado se autolimita (que tardara en hacerlo), ¿como aguantamos en tasas de ocupacion aceptables si baja la construccion un 25% por poner un ejemplo mas que factible? ¿Que santo prefieres desvestir?

p.d. y lo que dice xaruman es cierto. ¿Hipotecas a 100 años? Cogete un simulador y me lo cuentas...y que es eso de 'tasas de credito mucho mayores a la actuales' ¿pero como que mucho mayores? ¿Te parece poco el 120% del PIB? ¿Que te parece la aberrante cantidad que debemos a los bancos? ¿Mas credito aun? ¿¿¿COMO???

No. Porque en precios hemos tocado tecgo en crecimientos superiores al 10%. Entre el 4 y el 8% para los proximos años.
La demanda es de 500.000 viviendas/año. Y eso sin contar la demanda que van a ocupar los inmigrantes.
La bajada de empleo en construccion la tiene que compensar la de crecimiento en industria.
Sobre el simulador, como te he comentado antes, soy ldo. en CCEE y en temas de hipotecas me lo se bastante bien. Planteatelo asi: sabes que el que tu hijo se pueda comprar una vivienda cuando sea mayor es practicamente imposible. COmpras na casa y te endeudas hasta que te mueras. A tu hijo le queda una casa con una hipoteca reducida en lo que has ido amortizando. Te parece tan imposible? que mejor herencia le puedes dejar? Incluso si lo tomas como inversion.
No me gusta el futuro que veo. Pero es que lo veo si o si.
Un saludo

Pero si no es que no se pueda, sino que es un absurdo...prefiero ponerla a 50 años y pagar 50 euros más al mes...A mi hijo le dejaré lo mismo pero con mucho menos plazo. Prolongar el pago hasta esos años es un sin sentido...no compensa en absoluto pagar 50 años más por rebajar en 50 euros la couta...Y si se vive tan al límite para con un par de huevazos hipotecarte por 100 años en vez de 50 porque eso 50 euros te hacen falta para vivir...Que dios te pille confesado.

Shubimi, ¿has mirado algun simulador de hipotecas?

Te pongo un ejemplo. Una persona pide 300.000€ a un tipo de interes de un 4%. Vamos a hacer un ejercicio de fe y creernos que ese 4% se queda fijo...porque esa es otra...anda que no pasa nada en 100 años, pero bueno, vamos a obviar ese 'pequeño' detalle:

OPCION A: A devolver en 20 años:
CUOTA= 1817,94€
Total a pagar= 436.305€
Total Intereses= 136.305€

OPCION B: A devolver en 30 años:
CUOTA= 1432,25€
Total a pagar= 515.610€
Intereses= 215.610€

OPCION C: A devolver en 50 años:
CUOTA= 1157,12€
Total a pagar= 694.272€
Intereses= 394.272€

OPCION D: A devolver en 100 años:
CUOTA= 1018,78
Total a pagar= 1.222.541€
Intereses= 922.541€

¡Que gran negocio lo de las hipotecas a 100 años! (para el banco, claro).

Pero ¿y si dicha hipoteca eleva sus tipos, pongamos un puntillo? Pues entonces pasariamos a una cuota de 1258€/mes que daria un total de 1.510.282€ a devolver (¡mas de 5 veces el capital solicitado!).

En fin. Los datos son esos, que cada uno saque conclusiones si es que lo desea. Una hipoteca a 100 años aun con periodos de carencia y seguros, me parece una tomadura de pelo y una irresponsabilidad como un piano para con tus descendientes.

Iniciado por Azaris

Shubimi, ¿has mirado algun simulador de hipotecas?

OPCION D: A devolver en 100 años:
CUOTA= 1018,78
Total a pagar= 1.222.541€
Intereses= 922.541€

¡Que gran negocio lo de las hipotecas a 100 años! (para el banco, claro).

Azaris los simuladores son eso, simuladores. Ningún banco te daría una hipoteca en esas condiciones en la cual a partir de los 40 años no compensan los intereses pagados.

Existen muchas fórmulas, y una de las que se utilizará no es otra que la de los valores residuales: compras una casa de 250.000 €, hipotecas 180.000 € y dejas 70.000 € residuales al vencimiento. Al final, o pagas los 70.000 € a toca teja, o refinancias otra vez al plazo que te salga de los jánders.

Como lo que hacen en los coches hoy en día, vamos.

Saludos.

Pero la cuestion, krell4u, es que en un mundo de recursos menguantes, no podemos ni debemos seguir creyendo que la expansion del credito y la deuda puede ser casi eterna y no solo eso, sino ademas, deseable.

No creo para nada que se llegue al escenario que apunta shubimi, por que la vivienda, por muy apreciado bien que sea, no vale una vida de esfuerzo.

No lo vale. No lo valió para mis padres. Tampoco en mi caso (que la tengo casi pagada ). ¿Por que para mis hijos ha de ser distinto?

Si el sistema se empeña en que sea así, va a pasar lo que intuyo que va a pasar, que en cuanto haya una crisis gorda, toda una generación estafada se va a echar a la calle, no ya a quemar coches, si no directamente edificios.... . Diremos que son vagos y maleantes, desde la comodidad de nuestro pisito, y pediremos actuaciones policiales para poner orden. Pero la realidad es que serán nuestros hijos y vecinos, con el percal que le hemos dejado... y no los culparé.

Eso claro, si despiertan de la tontería de la Play, el movil nuevo y la ropa de marca, y demás somniferos de la juventud actual....

En fin.

Añado: ¿Como influye la conflictividad social en esa maravillosos cálculos?

Acabo de leer una cita en el link que ha puesto Azaris:

Hay que recordar
aquel principio compartido por todos los pensadores del ciclo de vida, desde Modigliani hasta
Becker: quien nace endeudado, no es un ser libre y acabará viviendo inmerso en el odio.

Muy en la linea de mi ultimo post.

Iniciado por Minitu

Acabo de leer una cita en el link que ha puesto Azaris:

Hay que recordar
aquel principio compartido por todos los pensadores del ciclo de vida, desde Modigliani hasta
Becker: quien nace endeudado, no es un ser libre y acabará viviendo inmerso en el odio.

Muy en la linea de mi ultimo post.

Tan buena como que estoy considerando el ponermela como firma.

De verdad no se que clase de virus nos ha afectado para que empecemos a ver 'normal' generar deudas no ya a 30-40 años (que es una barbaridad), sino ya directamente deudas transgeneracionales ¡a nuestros hijos! ¡Aberrante!

MIra, precisamente hoy en La Voz de Galicia, interesante reflexion sobre el asunto...

| JUAN GÓMEZ-JURADO | Hipotecas que nos sobreviven
18/05/2007

RECIENTEMENTE, Jordi Giró fue a visitar un piso que acababa de comprar en una subasta, situado en Roses (Cataluña). El piso fue subastado porque la dueña no pagaba la hipoteca. El bueno de Jordi, que adquirió su piso con todas las de la ley, decidió ir a echar un vistazo a su flamante propiedad. Lo que no hubiera podido imaginar nunca es que se iba a encontrar dentro el cadáver de la anterior inquilina.

Allí estaba la señora, muerta a los 55 años de edad de causas naturales. Momificada por el aire salado. Muerta desde el año 2001. Nadie había ido a buscarla: simplemente subastaron su piso cuando dejó de pagar facturas.

Es un asunto que invita a la reflexión. Primero por la creciente incomunicación y aislamiento de nuestra sociedad (ninguno de los familiares de la señora denunció su desaparición). Aunque eso es un tema que sobrepasa la capacidad de análisis de estos 1.800 caracteres. Sin embargo, sí que hay un segundo pensamiento que puedo lanzarle. Si hoy te casas a los 30, con una hipoteca a 35 años, puede ser que ese papel que estés firmando te sobreviva. Esa rémora para el progreso de la mayoría que es el mercado inmobiliario nos atrapa como un pegajoso papel matamoscas, y nos convertimos en los sirvientes de un puñado de metros cuadrados -y de un puñado de sinvergüenzas-.

Así que... ¿para qué, realmente, está usted luchando en esta vida? Familia, hijos¿ ¿facturas? Volvemos a casa a las diez de la noche, apenas nos comunicamos, la televisión -delante de la que murió la señora- es nuestra mejor amiga. Y todo para que nos sobreviva ese pedazo de papel que tenemos firmado con el banco. A mí no me gustaría llegar a la jubilación dándome cuenta de que sí, tengo la casa pagada, pero me he perdido mi vida y la de los míos.

Bien pensado, el segundo pensamiento es el mismo que el primero.

A mí no me gustaría llegar a la jubilación dándome cuenta de que sí, tengo la casa pagada, pero me he perdido mi vida y la de los míos.

Menuda estupidez... O sea, que si pagas tu hipoteca, te estás perdiendo tu vida y la de los tuyos... Y si pagas un alquiler no, claro... Cuando te jubiles y con la pensión no te llegue para el alquiler, te verás en la puta calle, pero habrás vivido de la ostia... Y si ni hipoteca, ni alquiler, te vas debajo de un puente. Que eso si es vida...

Mire usted, el mundo está montado como está. Y ni puede usted vivir en un árbol, ni los alquileres son (ni mucho menos), gratis. Así que la hipoteca es algo por lo que todos (millonarios aparte), tenemos que pasar. Y lamento comunicarle que, pese a sus previsiones, tenemos vida, y familia, y disfrutamos de ella. Precisamente ahora vengo de pescar con mi hijo. ¡Y tengo hipoteca! ¡Y gorda!

Hay que ver la de filósofos frustrados y profetas venidos a menos que se están apuntando al carro. Eso SI es preocupante...

Manu1oo1

Iniciado por Manu1001

A mí no me gustaría llegar a la jubilación dándome cuenta de que sí, tengo la casa pagada, pero me he perdido mi vida y la de los míos.

Menuda estupidez... O sea, que si pagas tu hipoteca, te estás perdiendo tu vida y la de los tuyos... Y si pagas un alquiler no, claro... Cuando te jubiles y con la pensión no te llegue para el alquiler, te verás en la puta calle, pero habrás vivido de la ostia... Y si ni hipoteca, ni alquiler, te vas debajo de un puente. Que eso si es vida...

Mire usted, el mundo está montado como está. Y ni puede usted vivir en un árbol, ni los alquileres son (ni mucho menos), gratis. Así que la hipoteca es algo por lo que todos (millonarios aparte), tenemos que pasar. Y lamento comunicarle que, pese a sus previsiones, tenemos vida, y familia, y disfrutamos de ella. Precisamente ahora vengo de pescar con mi hijo. ¡Y tengo hipoteca! ¡Y gorda!

Hay que ver la de filósofos frustrados y profetas venidos a menos que se están apuntando al carro. Eso SI es preocupante...

Manu1oo1

Claro, clarooo...

Peeero...

1º No todo el mundo tiene tus ingresos. Tu no eres un ejemplo representativo de la sociedad (afortunadamente, añado).

2º Mucha gente se esta metiendo en hipotecas de muy largo recorrido, a interes variable, entrando en tipos bajos o muy bajos y en muchos casos, directamente al limite (o mas) de su capacidad financiera.

3º Compara el esfuerzo en forma de anualidades de hace unos años con el actual. No tiene ni punto de comparacion. Es mas, comparalo entre España y el resto de paises de la zona euro.

¿Tan dificil es de entender que estamos sepultando el futuro y las expectativas de muchisima gente?

Que tendrá que ver el culo con las témporas... Mi "nivel de ingresos" es variable. Muy variable. Es posible que llegue el dia en que no pueda pagar la hipoteca. Más posible que para un asalariado. Pero ello no me impide, como dice este buen señor, vivir la vida ni disfrutar de mi familia. Y si vienen mal dadas, ya nos apañaremos. Lo que no voy a hacer es ponerme cataplasmas antes de tiempo, vivir en la calle y gritar "¡arrepentíos!" mientras enarbolo una pancarta...

Así que menos catastrofismos. Hay MUCHA gente para la que la única opción es hipotecarse. Con todo lo malo, y lo bueno, que conlleva. Por que no se te llevan los demonios del averno en cuanto firmas, ¿eh? L) La inmensa mayoría de la gente la paga religiosamente, y ello no le impide vivir su vida y ser felices.

Manu1oo1

Por una vez más, coincido con Manu

Aquí todo cristo alaba los alquileres, que ha de ser el futuro, etc etc. Ojo, que en cierta manera es necesario.

Pero ete aquí que te jubilas, y si estás de alquiler, en el mejor de los casos te quedará lo justo para comer.

Mientras que si tienes un piso en propieda pagado, ya es otro cantar. Y es algo que vivo en mis carnes con mis abuelos. Por parte materna tienen su piso pagado, no necesitan ayuda (ni la quieren) y viven a sus 86 años tan panchos. Pero por parte de mi padre, mi abuela de 87 años, de alquiler, no llega a final de mes con su jubilación (ni que decir cabe que "llega" por que para eso está la familia que la ayudaremos siempre).

El alquiler está bien fomentarlo para jóvenes y parejas jóvenes... cuando vas madurando, es tirar el dinero.

Saludos.