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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Manu, hace un año estuve yo en tu misma situación moviéndome en unas cifras similares. Creo que la operación que vas a hacer es cojonuda, que no te tiemblen las piernas :) .
Haces bien en darles el piso a varias inmobiliarias, cuantas más mejor. Yo cometí el error de dársela a una en exclusiva y eso me ha costado mucho dinero, porque resultó ser un patán y al final tuve que escriturar el nuevo antes de vender, con lo que eso supuso en intereses etc.. así que ni se te ocurra. Y menos mal que también tengo la hipoteca en Barclays y no aplican comisión de apertura.
La plusvalía la pagas tú y es el ayuntamiento quién te dice lo que debes pagar. En cuanto al valor de escrituración, hacienda tiene unos valores mínimos. Consúltalo y escritúralo por ese valor. En mi caso hacienda tenía una valoración superior al precio de compraventa y yo lo escrituré por lo que había pagado. Pues me están reclamando la diferencia, así que.. tu mismo.
Por cierto, el valor de escritura de la que vendes la marca el comprador, no tu.
Y respecto a lo del importe de la hipoteca, si tu puedes pagar ahora 1500, adelante. Piensa que si te van mal las cosas (que todos esperamos y deseamos que no) no vas a poder pagar ni 1500 ni 1000, y siempre tendrás en el bolsillo una propiedad de un alto valor que puedas vender, amortizar la hipoteca restante y volver a Chiclana a uno más barato.
Y mientras tanto, que te quiten lo "bailao".
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Cita:
Iniciado por Manu1001
1) No hay posibilidad de que me dieran la hipoteca por la totalidad. Es una utopía. Por muy alta que sea la tasación, soy autónomo y no se fian.
Manu1oo1
No, no creo que te la den por el total... aunque a veces pasa. Pero el 80% de la tasación, es bastante.
Cita:
Iniciado por Manu1001
3) Luego miraré en el precontrato lo de la plusvalía...
Manu1oo1
Lo normal es que la plusvalía corra siempre a cargo del vendedor, pero, para evitar sorpresas, mejor que esté escrito.
Cita:
Iniciado por Manu1001
4) La casa nueva se va a escriturar en 300.000 euros. Más o menos en lo que se vende la mia. ¿Por cuanto me interesa escriturarla?
Manu1oo1
cetece te lo está explicando muy bien. Básicamente, ten en cuenta dos cosas:
- No puedes pedir un importe de hipoteca ostensiblemente superior al escriturado.
- Si escrituras muy por debajo de mercado, Hacienda está revisando estas transacciones y te puede dar un susto grande.
Cita:
Iniciado por Manu1001
Saber en cuanto tengo que escriturar la que vendo para salir ganando en lo posible.
Manu1oo1
En tu rol de vendedor, tendrás que pagar las plusvalías del piso que vendes. Cuanto menor sea el precio de escritura, menos tendrás que pagar... pero mas dinero negro tendrás que pedirle al comprador. Y ese dinero es 'no declarado' a tus efectos. Puedes usarlo luego para las obras de la nueva, p.e.
Cita:
Iniciado por comun1
calcula que en los próximos años los intereses pueden subir facílmente 2 puntos y la cuota será más alta.
comun1
Teniendo en cuenta las oscilaciones de los tipos de interés, ¿por qué van a subir 2 puntos en los próximos años? Me parece una exageración.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Te cuento mi experiencia por si te sirve de ayuda en algo.
Hace un par de años vendí dos pisos en Barcelona (el mío y el de mi suegra) para comprar otro nuevo, que estaba en construcción, más grande en otra población.
Método que seguí:
1) Llamé a tres inmobiliarias distintas para que me tasaran el precio de venta de los pisos. A partir de lo que me dijeron, decidí el precio por el que los pondría a la venta, teniendo en cuenta que en Bcn los pisos de 2ª mano suben incesantemente y que la entrega del nuevo estaba prevista para cinco meses más tarde.
2) Pregunté en mi círculo de conocidos por si les interesaba a alguién. Negativo.
3) Puse anuncios en algún portal inmobiliario, en las fachadas de los pisos y en La Vanguardia, especificando claramente que la venta era de particular a particular. Resultado: docenas de llamadas, la mayoría de intermediarios, inmobiliarias, comisionistas y demás. Todas estas, rechazadas. Sóo atendí a particulares.
4) A los tres días, ya tenía dos compradores muy interesados en comprar los pisos. Fase de negociación. Cerradas las ventas con una pequeña rebaja sobre el precio inicial pero con la siguiente cláusula: la entrega de los pisos se haría 30 días después de la firma de escritura, que no se haría hasta 30 días después de la fecha de entrega prevista de mi piso nuevo. Así conseguí hacer la mudanza con más tranquilidad y sin agobios.
5)¿ Fue todo bien? Pues si, pero sufrí mucho... sobre todo cuando la entrega del piso nuevo se iba retrasando y casi llegamos a la fecha límite. Lo mejor: me ahorré las comisiones de las inmobiliarias en la venta de los pisos (entre un 7 y un 10%).
6) Puntos varios a considerar::
- si vendes la casa por tu cuenta debes redactar el contrato de arras (la entrega de paga y señal). Por Internet hay modelos, pero para quedarte más tranquilo mejor que lo revise algún abogado. Si el comprado desiste, pierde la cantidad entregada a cuenta. Si desistes tu, has de devolver el doble de esa cantidad.
- plusvalia: si no se especifica expresamente lo contrario, va a cargo del vendedor, al menos en Catalunya.
- el incremento patrimonial obtenido de la venta de tu vivienda habitual no devenga impuestos si se invierte integramente en la compra de una nueva vivienda habitual, como sería tu caso.
- hipoteca: cuanto más largo es el plazo de amortización, menor es la cuota, pero más intereses pagas al banco. Si no tienes problemas de cuota, cogela a corto plazo. Si no lo tienes claro, cogela a largo plazo y ve haciendo amortizaciones parciales reduciendo plazo en lugar de cuota. También has de tener en cuenta que ahora los tipos están muuuy bajos. Un cambio de tendencia (perfectamente posible en un plazo de tiempo tan dilatado) puede encarecer mucho tu cuota.
- gastos de compra/venta: por la venta tendrás la plusvalía. Ojo, que puede ser un pico. Pide que te hagan la simulación en tu ayuntamiento. Por la compra calcula un 10% sobre el precio de venta.
- escrituracion: por estos lares se está escriturando bastante cerca del precio de venta real. Los notarios saben el margen admitido en cada localidad. Ojo con la desgravación de hacienda por la hipoteca, sólo te cubre hasta el precio escriturado.
Saludos
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Manu,
Puedes calcular las cifras de venta y escrituras de tu piso antiguo pero también debes encontrar la persona adecuada para comprarlo en esas cantidades y eso es mucho más difícil cuánto más dinero negro le pidas a la hora de escriturarlo.
Saludos.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Cita:
Cita:
Como mínimo debes poner el valor de la hipoteca que pidas. No puedes escriturar por 10 i pedir 12 de hipoteca
No creo. ¿Que pasa entonces con las hipotecas del 120% que se están concediendo? ¿Y con las que se amplian para amueblar y unificación de créditos?
Acepto pulpo :estupido . Pero luego recuerda que cuando cada año hagas la declaración de renta, sólo podras desgavar la parte proporcional de la hipoteca que corresponde estrictamente a la compra del piso (esa es la ley, :ja luego todo el mundo hace lo que quiere :ein )
Cita:
Casa vieja: vendo por 53. Cancelo hipoteca de 22. Me quedan 31. ¿Escrituro en...????
Igual que tienes claro (más o menos) lo que quieres escriturar en la compra, puede que en este caso el que te compre el piso tenga claro que quiere poner él cuando tu vendas. en cualquier caso se trata de llegar a un acuerdo entre las dos partes en cada caso.
Debes intentar que todo lo que cobres "en negro" de la venta del piso, lo puedas colar "en negro" en la compra de la casa, aunque juraré que yo nunca he dicho esto :8))
Contra menos hagas constar en la escritura de compra, menos impuestos pagarás (de momento), pero tampoco podrá demostrar que te has gastado todo el dinero que te has gastado en realidad. Como he comentado, esto es muy conveniente en la primera compra de un piso. Pero cuando antes has vendido otro piso que te ha generado suculentos beneficios puede que te interes demostrar que te los has gastado....
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Cita:
Teniendo en cuenta las oscilaciones de los tipos de interés, ¿por qué van a subir 2 puntos en los próximos años? Me parece una exageración.
En medios de comunicación económicos ya se está hablando de "la tormenta perfecta": alta inflacción en zona europea, bajada del paro en Alemania, los americanossubiendo los tipos de interés....... Que los tipos de interés van a subir, ya no lo duda nadie. ¿Cuanto? El tiempo lo dira....
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
La hipótesis de la subida de dos puntos es admitida por los expertos a medio plazo, y el efecto de dicha subida, según el Banco de España, se prolongaría durante seis años, teniendo su máxima intensidad entre el segundo y el tercer año. En ese momento, la inversión en vivienda de los consumidores podría llegar a caer hasta el 15%, como consecuencia de una subida inicial del 2% al 4% en el precio del dinero.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Hola !!
Yo tampoco veo una fuerte subida de tipos a corto medio plazo.
Si puede ser un ligero retoque al alza de 0.25 o 0.5 puntos pero de ahí a 2 puntos hay mucha diferencia.
Tampoco veo clara una bajada del paroen Alemania a corto plazo, ni mucho menos. Lo van a pasr mal, como todos, a costa de los chinos.
Saludos.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Interes al 2 % y inflacción al 4 % no creo que se puedan aguantar mucho tiempo los intereses tan bajos.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Desde mi ignorancia, opino que los bancos son los primeros interesados en no subir excesivamente el precio del dinero... o se encontrarían con un número exagerado de impagos. De acuerdo en que ellos no pierden porque, a unas malas, embargan la casa y a tomal pol culo, pero pueden encontrarse con tantas que luego no puedan ni venderlas, tanto por el número como por la imposibilidad de que haya gente que pueda pagarlas. Y algo así creo que ya pasó en Inglaterra...
Pero eso es cuestión de teorías macroeconómicas y nos estamos deviando del tema del post.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Cita:
los bancos son los primeros interesados en no subir excesivamente el precio del dinero.
Es que no lo suben los bancos.........
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Oye Manu, porque no incluyes tus Compact en la oferta del piso. A lo mejor tienes mas compradores :))
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Cita:
Iniciado por milesdevecestusojos
Cita:
los bancos son los primeros interesados en no subir excesivamente el precio del dinero.
Es que no lo suben los bancos.........
Lo sé. Pero... ¿no tendrán algo que ver (directa/indirectamente)? ¿has oido sobre 'poderes fácticos'?
En fin, que es hablar del sexo de los ángeles.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Me estáis acojonando... más. :apaleao
Manu1oo1
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Hola Manu,
Celebro muchísimo tu cambio o al menos, la decisión de volverte a Cádiz.
Sé que lo que te voy a preguntar lo tendrás más que estudiado, pero....
1º Tienes aparcamiento asegurado en esa zona??Porque si no, te recomiendo que no te muevas de Chiclana. Mi hermana vivía justamente en la Plaza de Mina, un sitio estupendo. Acceso al centro inmediato, un ambiente precioso, ya me entiendes, lo que es disfrutar del casco antiguo...Pues lo tuvo que dejar. Precisamente por eso. Era horrible y agotador estar a la vuelta del trabajo más de una hora, dando vueltas para aparcar. Se mudó a Chiclana. Ténlo en cuenta.
2º Y la segunda cuestión. Supongo que lo sabrás, pero tengo que decirte que en aquella zona se celebra el botellón. Ya empezaron el sábado pasado la temporada de invierno y ha sido horrible. Seis mil jóvenes entre Plaza de España y Plaza de Mina. Los vecinos del lugar están deseando mudarse porque no hay solución para este problema. Sólo pueden descansar los fines de semana durante el verano. Quizás por eso lo has encontrado algo más barato de lo normal? Puede ser una respuesta.
Perdona por las preguntitas tipo "Mosca-coj...", pero son muchos quebraderos de cabeza y muchos los números que tienes que hacer para que luego, no te encuentres todo lo bien que creías en tu nuevo hogar.
Un saludo grande, paisano.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Totalmente de acuerdo con Victoria, yo no quiero un piso en esa zona ni regalao. Hay q estar loco para querer no pegar ojo ni un solo fin de semana desde Octubre hasta Junio...
Y por supuesto el tema del aparcamiento capítulo aparte...
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Vaya casa te has comprado, neng! Felicidades!
Espero tomar algun dia unas cervezas en ella.
Sobre los números, ....pues tienes que hacer números.
Por una parte te conviene escriturar lo más bajo posible para ahorrarte gastos. Y si pides una hipoteca de 300.000 euros tienes que escriturar "alrededor" de esta cifra. Puede ser algo menos, pero no mucho menos.
Para la vivienda vieja, probablemente el comprador te pedirá escriturarla lo más bajo posible, pero debes tener en cuenta que el resto será negro, el cual no debe ser demasiado superior al negro que tendras que dar en la compra de la nueva.
En cuanto a los intereses, los gestores estan de acuerdo en que a medio plazo pueden subir unas décimas, aunque nunca los tipos de los primeros años 90.
Por cierto, los bancos seran unos mamones, pero si vas a comprarte una casa así y ya tienes otra, todo son sonrisas, alfombras rojas y facilidades. Esos cabrones huelen el dinero como los buitres la carroña. Seguro que si les expones tu caso te facilitaran la compra-venta. Negocia con ellos, preferentemente con algun banco que ya te conozca.
Lo jodido es cuando eres pobre como una rata, pero si tienes patrimonio, incluso te pueden hacer préstamos a interés bajísimo para cubrir el lapso entre la compra y la venta.
Importante: tal como se ha dicho, solo puedes desgravar el precio escriturado. Por ello debes ajustar la cuota para que no sobrepase el límite de lo desgravable. Pero para hacer la simulación, no lo hagas con el Padre, porque en caso de declaración separada con tu mujer (que probablemente sea la mejor) te divide la cuota al 50%. Aunque en realidad, ninguna ley dice que deba ser al 50%, y mi gestor ajusta el porcentaje para optimizar la desgravación. La razón es obvia: Si tu salario es mucho mayor al de tu mujer, es lógico que contribuyas con mayor porcentaje al pago de una cuota elevada. Yo lo hago así y Hacienda nunca me ha dicho nada. Y la diferencia son muuuchos euros.
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Hola...
Jaume, en cuanto la tenga medio montada, te vienes para acá unos dias. Invitado quedas. :)
Problemos section ON:
A ver, soy consciente tanto del problema del aparcamiento, como del de la movida. Pero los asumo.
1) Aparcamiento: Tendré que entramparme un poco más y meterme en un a plaza de garaje, o pagar un parking público. Es lo que hay, pero nada distinto de CUALQUIER centro histórico urbano.
2) Movida: La ventaja de tener una casa con metro y medio de grosor de fachada, balcones dobles y muuuuucho fondo es que se oye, pero es asumible. Los actuales inquilinos dicen que no molesta para nada. Ya veremos. Y en cualquier caso, conozco perfectamente la movida gaditana, y hoy está aquí, el mes que viene quien sabe... Además, el ayuntamiento está A PUNTO de tomar serias medidas. Lo sé de buena tinta, y además es inevitable. Aunque solo fuera por como dejan todo al dia siguiente. Es vergonzoso y no puede tolerarse.
Sobre lo de irse a Chiclana... yo vengo de Chiclana, criatura. :)) Y no cambio el centro de Cádiz por lo que tengo ahora NI HARTO DE VINO. Para veranear... fenomenal. Como casa de fin de semana... estupendo. Pero para vivir, Chiclana es lo más triste que ha parido madre. Hay gente que le gusta, pero a nosotros nos va más el bullicio.
No sé, creo que la casa es impresionante. Tiene inconvenientes, claro, pero... ¿que vivienda no los tiene? Y si Dios quiere, será MI CASA. La definitiva. O eso me gustaría al menos.
Y si no, la vendo por lo que me cuesta (fácil), y ATPC. ¿O no? :afro
Manu1oo1
PD)
Cita:
Los vecinos del lugar están deseando mudarse
Permíteme que lo dude... con todo el cariño. :) Solo tienes que visitar una inmobiliaria de la zona. Las (contadas) viviendas que hay en el mercado, están a precio de cojón de mico. Un ejemplo: Un piso muy similar al mio, pero de casi la mitad de superficie construida, con dos habitaciones, y en peor zona (detrás de la calle Ancha, en un callejón), OCHENTA Y TRES MILLONES. Están comprando casas antiguas como posesos (de ahi los famosos "asustaviejas"), para rehabilitarlas y venderlas de nuevo. El casco histórico está de moda, y más que estará con lo que se avecina (bicentenario de la Constitución de 1812, llegada del AVE, Gran regata...). La avenida está ya saturada y Juan Carlos I tiene menos glamour que un cerdo con lacitos. :8))
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Jaume, si escrituro por 300.000, y vendo por 300.000... queda la cosa de lo más "transparente". Claro que me crujirán por el beneficio de la casa actual (costó 16, y se vende por 50). Pero creo que si ese beneficio se destina a la nueva casa... no pagas... ¿O no es así?
No sé, es un lio. Creo que escrituraré la mia en una cantidad razonable (digamos 200.000), y la otra, en 300.000, que es lo que quiere la dueña. ¿O no lo hago? (mi declaración es estrictamente separada de mi mujer, de la que tengo separación de bienes, ergo casa a mi nombre al 100%).
Manu1oo1
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
Cita:
Importante: tal como se ha dicho, solo puedes desgravar el precio escriturado. Por ello debes ajustar la cuota para que no sobrepase el límite de lo desgravable. Pero para hacer la simulación, no lo hagas con el Padre, porque en caso de declaración separada con tu mujer (que probablemente sea la mejor) te divide la cuota al 50%. Aunque en realidad, ninguna ley dice que deba ser al 50%, y mi gestor ajusta el porcentaje para optimizar la desgravación. La razón es obvia: Si tu salario es mucho mayor al de tu mujer, es lógico que contribuyas con mayor porcentaje al pago de una cuota elevada. Yo lo hago así y Hacienda nunca me ha dicho nada. Y la diferencia son muuuchos euros.
Jaume, ¿esa formula es valida independientemente del regimen en el que estes casado?
¿Porque no se puede hacer con el PADRE?, si vas poniendo los ingresos y las deduciones por separado, puedes poner que tu te deduces por ejemplo 9000€ y tu mujer 3000€, esa formula seria valida, no?
Otra cosita, he pedido una segunda hipoteca de mi actual casa y para ello me la han tenido que tasar.Mi sorpresa ha sido que el valor de tasacion es algo superior al que yo esperaba.
Creeis que las tasaciones estan algo infladas, o por el contrario se ajustan bastante al precio de mercado?.
SALUDOS
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
¿Creeis que las tasaciones actuales de los pisos estan algo infladas, o por el contrario se ajustan bastante al precio de mercado?.
Que opinais de este tema , es algo que me interesa bastante.
SALUDOS
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Las tasaciones inmobiliarias esán infladas por todos los lados... sobre todo cuando al banco le interesa. Si algún día estalla la burbuja, va a dejar pillada a media España. De todas formas la operación de Manu no parece mala.
PD: ¿soy el único en España que escrituró su vivienda por el valor pagado realmente? (ni el notario se lo creía)
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadísimo.
En mi caso me la han tasado 2 o 3 millones mas cara de lo que yo pensaba, era para una segunda hipoteca y le dije al tasador la cantidad que pedia para esa segunda hipoteca.
El caso es, que si me la hubiera tasado en 2 o 3 millones menos la operacion tambien hubiera salido sin problema, por eso no se si es que tienen por constumbre tasar por encima del precio de mercado.
Tambien me estoy dando cuenta de que cada vez se tardan mas en vender tanto los pisos nuevos como los de segunda mano, es que la cosa ya esta llegando a unos precios bastante jodidos.
SALUDOS
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Re: Compra de casa nueva y venta de antigua. Acojonadís
Cita:
Iniciado por Manu1001
Pero creo que si ese beneficio se destina a la nueva casa... no pagas... ¿O no es así?
La plusvalías generadas por la venta de un inmueble, aunque se reinviertan en la compra de otro, siempre están gravadas.
Están tanto más penalizadas cuando menos transcurso de tiempo ha pasado desde la adquisición de la vivienda hasta la generación de dicha plusvalía. Dicho de otra forma, si llevas muuuucho tiempo con una casa y la vendes, pagaràs menos por dicha plusvalía que alguien que compre una casa en el 2005, por ejemplo, y la venda en el 2007.
Los tramos no los conozco, pero en Hacienda te informarán. Si no mira en el Memento Fiscal, que fácilmente se encuentra en las alforjas de nuestro querido burrito.
En cuanto al acojone de la hipoteca, mi consejo es que si no lo ves del todo claro, contrates un seguro de impago de recibos de préstamos. El mismo banco te lo ofrecerá. Si algún mes no puedes pagar, con dicho seguro estás relativamente cubierto.
Es parecido a los seguros que contratas por si te quedas en el paro, que si no me equivoco llegan a pagar las cuotas de todo un año si fuera necesario.
Suerte con la compra.
Saludos