en terminos del PIB? :sudor
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en terminos del PIB? :sudor
Para una población 6 veces mayor, por lo que la diferencia no es tanta. Y EEUU tiene por ahora muchos recursos para salir del pozo, por su liderazgo en muchos aspectos.Cita:
Iniciado por Merlin
En cambio España apenas produce nada de interés para nadie, salvo cuatro excepciones...
Bueno, pego-copio aqui la contestacion al hilo de Kores procedente del otro post...
Es todo un clásico en tus argumentaciones iniciarlas con este tipo de exposiciones donde…a ver si doy con el termino adecuado…haces ver, con notable eficacia, que tus palabras, lo que va a ir después de esta teatral, innecesaria pero a la vez divertida puesta en escena, es un dechado de prudencia, sabiduria y sentido comun. Bien, bien. Vamos a ver…Cita:
Iniciado por Kores
Hay una frase muy famosa, que ya tenemos muchos como un soniquete. Y dice aquello de ‘rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras’. Lo que la Bolsa haga o deje de hacer, dentro de su clasico recorrido alcista a largas distancias, tiene una importancia relativa en esta discusion concreta. Si nos centramos en el tema del precio de la vivienda, das a entender, en mi opinion de manera equivocada, que, dado que en el ultimo periodo de 10 años la vivienda ha subido, un comprador actual, tendra la misma recompensa en 2017. ¿Cómo puedes estar seguro de ello? Ojo, que no digo que no sea posible, pero si actualmente los precios estan infladisimos (porque lo estan, ¿no?), consecuencia directa de un modelo especulativo donde los costes fueron asociados al maximo de carga financiera soportable por los hipotecados, y donde mucha gente se ha visto beneficiada, peor mucha mas aun, bien jodida, ¿como puedes darlo por sentado? En ese escenario, reitero, novedoso, no existe tanto margen para revalorizaciones por motivos tan obvios como que el mismo endeudamiento (absolutamente demencial en importes y tiempo) ahoga las posiblidades de mantener incrementos en lo que las familias pueden pagar, especialmente si los tipos de interes no se mantienen en valores bajisimos.Cita:
Iniciado por Kores
Antiguamente las hipotecas eran solidas. De recorrido corto (10-15 años a lo sumo) y tipos fijos. Ahora son variables y a 30-40 años (que locura!!!). ¿Que capacidad de respuesta adjudicas a todos esos neo-esclavos? ¿NO te das cuenta de que es una situacion radicalmente nueva a las ya conocidas?
Kores, insisto: los precios YA estan cayendo. NO obstante convendria decir que es complicado establecer baremos, dado que en muchas zonas los precios no han caido e, incluso, hay sitios donde siguen subiendo, pero insisto bajadas de precio de incluso mas de -10% YA tenemos en varias localidades (Getafe y Fuengirola, en concreto). Y de entre 5 a 10% en muchas otras. 15 provincias presentan bajadas en sus indices generales. Lo mas interesante de todo esto es la velocidad de reversion en la tendencia, muy acelerada. Son datos del MdV para el 1º trimestre de 2007, otros estudios basados en transacciones inmobiliarias y tasaciones, incrementan, aun mas este descenso o lo moderan. La tendencia para el 2ºt es un incremento en el nº de provincias con caidas de precio. Cuando salgan los datos, los comentamos, por ahora solo hay esbozos en el sector a traves de datos de tasadores y algun portal de Intenet.Cita:
Iniciado por Kores
Asi pues convendria, rogaria desde ya, que abandonasemos el viejo soniquete de ‘la vivienda nunca baja’, porque la vivienda YA esta bajando, pese al obvio (y logico) interes de la administracion por no hacer demasiado ruido con estos datos. La discusion deberia pues ser acerca del recorrido de bajada y si estamos ante el comienzo de la explosion en tod regla de la burbuja inmobiliaria o un bache provocado por el nerviosismo en el sector que podra ser remontado y pilotado hacia un aterrizaje suave.
Reitero lo comentado en el otro hilo y te pido que me digas si esto te parece que es que vamos como un tiro o, a lo mejor querias decir que nos hemos pegado un tiro, que a lo mejor es lo 2º.Cita:
Iniciado por Kores
- El endeudamiento de las constructoras con la Banca equivale al 25% del PIB (aprox.250.000 millones €)
- El endeudamiento de las familias, al 120% del PIB. Un nivel jamas alcanzado en la historia.
- 1º deficit comercial del mundo en terminos relativos. 2º en terminos absolutos (tras EEUU). Incremento del 24% adicional en los 2 primeros meses de 2007. Este dato por mas que lo veo y lo reveo no deja de sorprenderme.
- Perdida de competitividad elevada y con tendencia creciente, como consecuencia del diferencial de inflación que tiene España sobre la media europea. El Indice de precios industriales es demasiado elevado y la productividad del trabajador español es floja en relacion con otros paises.
- Escasa diversificacion del modelo economico (Ladrillo + turismo + automovil + servicios)
- Perdida continuada de tejido industrial por las deslocalizaciones y, en general, de todas las actividades productivas.
- Bajos ratios de tecnologia propia e inversiones I+D+i lo cual hace que tengamos escaso valor añadido (no exportamos apenas patentes ni tecnologia y si la importamos, masivamente)
- Dramatica dependencia energetica del exterior (el pais mas dependiente de la UE, importamos +90% de la energia primaria) con extremada vulnerabilidad a precios altos en el barril de petroleo, derivados y resto de 'commodities'.
- Correccion importante en valores bursatiles inmobiliarios. En menor medida en constructoras y banca. Salida masiva del capital exterior de valores relacionados con la construccion en España. Rebaja del nivel de calificacion de riesgo de esos mismos valores.
- Descenso en nº de hipotecas -12,6% primeros 2 meses del año. Descenso en el nº de ventas y proyeccion de caida de un -20% en viviendas construidas para 2007 (segun datos enero-febrero). Incremento del periodo para vender vivienda y descenso muy acusado en el nº de transacciones.
- Sintomas de decaimiento en el consumo (IPC volatil, descenso en matriculaciones de vehiculos nuevos).
Y añado, que ese endeudamiento (un veneno corrosivo a largo plazo por mucho que los neoconservadores no cesen en loar sus ventajas) acabara por devorar las bases del consumo como la pescadilla que se muerde la cola. Tal como comente antes, toda esa riqueza ficticia que alienta el consumo, en ocasiones de manera casi enfermiza (¡comprad, comprad, malditos!) se basa en dinero traido del futuro, por mediacion de prestamos. Asi pues nos hemos quedado sin margen para poder incrementarlo en un futuro. Como quiera que Francia y sobre todo Alemania, se aprestan a recibir su justo premio por los deberes bien hechos y eso implicara reducir las tensiones inflaccionistas mediante unos tipos mas bien elevados, ¿qué crees que hara el BCE? ¿Bajarlos porque a España, el pais de las cigarras, los pelotazos urbanisticos, la corrupcion. el tocho y el todo vale le viene bien? Pues va a ser que no…
Desde luego algo genetico tiene que ser, si. En todo caso, tu mismo te autocontestas. Si la gente esta dispuesta a pagar como sea la hipoteca eso significa que si los tipos suben dejaran de consumir, con lo cual la baza que exponias del consumo interno como uno de los motores de PIB alto + altas tasas de ocupacion, creo que queda en mal lugar. Y eso crea (o crearia) una espiral muy negativa a medida que el paro repunte y eso signifique mas morosidad, mas viviendas a la venta para evitar embargos sobre una demanda cada dia mas debil y mas dificultades de financiacion. Y de hecho todo esto es algo que ya esta pasando, por ahora a pequeña escala y afectando sobre todo a rentas medias/bajas compradoras en 2005/06 al tope de sus posibilidades de endeudamiento y por tanto, con escaso margen para absorber subidas de tipos.Cita:
Iniciado por Kores
Pero una cosa, Kores, ¿por qué esa seguridad tan aplastante en creditos baratos y economias estables por siempre jamas? Para ti o para mi, que hemos conocido hipotecas por encima de dos digitos y a pocos años, esto nos puede parecer una frusleria (Euribor a 4 y pico) , pero para muchos mileuristas con trabajos precarios y gastos crecientes, una simple y aparentemente banal subida de 1 punto puede llegar a suponerles una cantidad muy importante. Si ademas combinamos eso con un hipotetico despido o descenso en emolumentos, el drama esta servido. ¡Y no es una posiblidad para nada extraña! Ya esta pasando en situaciones por ahora extremas, como gente pillada con hipotecas puente que ha hecho cuentas de la lechera demasiado ambiciosas, parejas separadas (un factor aparentemente banal que convendria valorar) o el caso ya mencionado de despedidos. Dentro del ciclo economico es cierto que muy raramente deberiamos estar en situaciones donde de manera sostenida los tipos superen el 6%, pero basta un 5% para crear un problema muy grave en España al menos, porque un porcentaje elevado de la poblacion quedaria con el culo al aire, ademas de que a esos valores, al menos durante una buena epoca, sera mucho mas rentable, seguro y tranquilo invertir en activos financieros como Deuda del Estado o depositos bancarios que en ladrillo, lo cual enfriaria todo el sector. Tambien es cierto que otro porcentaje se veria beneficiado (ahorradores sobre todo). Pero insisto en que una diferencia fundamental con crisis anteriores radica en que ahora estamos muchisimo mas endeudados que antes y eso que algo que tu, que tienes perspectiva, conoces. Por otra parte hay factores que escapan ya no solo a España, si no a Europa, como la crisis energetica, que va a empezar a cobrar unos reditos cada vez mas inasumibles en terminos inflaccionistas y de costes derivados. Y eso va a pasar, nos guste o no, estemos en Europa o sin ella. El Brent hoy marca +70$ y su tendencia camina con altibajos temporales, camino de los 100$ a medio plazo (si antes Bush no decide darse un homenaje de despedida con Iran). ¿Cómo soportara Europa y España en concreto semejante bomba de relojeria en su inflaccion? ¿Cómo vamos a mantener unos tipos tan bajos como serian precisos para mantener todo este chambao sin que se nos venga encima? ¿Como cuadrar el circulo perfecto de petroleo caro - inflaccion baja - Tipos bajos?Cita:
Iniciado por Kores
Ese escenario que dibujas es el que hemos tenido a lo largo de esta ultima decada. Todos lo conocemos de sobra ,pero no es el mismo que tenemos ahora. Por motivos ya explicados.Cita:
Iniciado por Kores
1º Los tipos de interés están subiendo. Ya hay letras al 4,2% y si uno es pícaro y aprovecha las opciones dadas por los diferentes bancos, puede llegar a conseguir rendimientos sostenidos por encima del 4% (- IRC) con disponibilidad inmediata o a corto plazo. No es mucho, cierto, pero es bastante mas que hace poco.
2º Como hemos visto, la vivienda esta desacelerando la subida y en algunos casos, descendiendo, con una velocidad de cambio de tendencia muy acusada.
Con todo el principal factor no viene tanto de los aun magros intereses del capital, sino precisamente de la acumulacion del mismo. Ahorrar ese termino demonizado y enviado al desvan de los olvidos ante el esplendor de la maravillosa tarjeta de credito, es el principal activo y herramienta de acceso a medio plazo a una vivienda.
Asi pues podemos estar ya en una situacion en la cual gane mas dinero teniendo un deposito bancario y aguantando la venta, que al reves. Por primera vez en mucho tiempo nosotros empezamos a ir mas rapido (en algunos casos) que el tren.
Antes que nada voy a reiterar que no en todos los casos esta justificado alquilar mejor que comprar, ni al reves. Es importante que veas esto, porque yo no defiendo el alquiler sin condiciones, sino el alquiler como posible opcion ante determinadas compras. Veamos…Cita:
Iniciado por Kores
Sujeto A (entiendo que un mileurista con renta media-baja) alquila un piso por 600€/mes dices. Bueno, para empezar lo bueno que tiene el alquiler como herramienta temporal es la posibilidad de alquilar a medias y yo creo que quien apueste por esta formula tiene que hacerlo asi para tener mas capacidad de generación de ahorro. Porque comprar a medias lo veo como algo bastante mas complicado (yo al menos no conozco ningún caso de gente que no sea pareja), pero vamos a suponer que sea una persona sola. Esos 600€ son un coste importante, pero tambien ahorras en algunas cosas que tienen su importancia: normalmente no pagas comunidad, ni IBI, ni seguros. Tampoco, normalmente, afrontas reparaciones (aunque esto depende de los casos, claro). Cambiar de residencia si te cambian de trabajo o no te gusta la casa o el vecindario es insoportable, es un engorro importante, pero ni mucho menos comparable a los trastornos economicos y legales que se afrontaria con una vivienda en propiedad en esa misma tesitura.
El caso que me pones del sujeto que compra, es incompleto. Para establecer una comparativa tendrias que haber puesto: importe total del prestamo, condiciones de partida y duracion, para calcular los costes financieros. Decir asi sin mas que paga 600€ no dice nada en concreto. ¿Los paga durante cuanto tiempo? ¿Qué cantidad de capital amortizara los primeros años? Por otra parte vuelvo a insistir de nuevo en dos puntos que das como religion oficial y de los que yo discrepo por motivos ya expuestos y son 1º que la vivienda no solo no va a bajar, sino que va a revalorizarse (lo cual haría atractiva sin duda la propiedad, eso nadie lo duda) y 2º que los tipos de interes no van a dar algun repunte que ‘ahogue’ al propietario. Obviamente si eso es lo que crees que va a pasar, por supuesto que es mejor comprar. Pero es que yo no creo que a la vista de los parametros que tenemos en mano, eso sea lo que pase. Asi pues toda la discusion al final desemboca en ese punto, el debate sobre si el modelo existente de precios crecientes y tipos bajos se mantendra. Y si no se mantiene, entonces no esta justificado de ninguna manera el comprar como sea y al precio que sea.
Pues si que pones el caso mas extremo…a favor del comprador. ¿Qué pasa que a los que alquilan les matan a los padres y no pueden irse con ellos como les pasa a los que compran? ¿Quién te asegura que vas a vender tu casa en un tiempo razonable? ¿Y quien que vas a hacerlo a un precio superior o igual al que compraste –si eres un comprador reciente, ojo-? Pero sobre todo, insisto en la idea base, la que realmente importa y que intencionadamentem briboncete, has obviado: si te ves incapacitado para pagar la vivienda de alquiler te quedas sin techo e incluso pueden proceder (con no pocas penurias para el arrendador eso si) contra ti por incumplimiento de contrato. Pero todo eso es una bobada sin importancia al lado de quien no puede pagar una hipoteca. El banco subastara tu vivienda y si con eso no tiene para afrontar la deuda (cuestion mas que posible con las tasaciones enloquecidas que se han visto) procedera contra tu patrimonio, o lo que es casi peor que todo esto, es que como quiera que para el banco es un engorro todo el tema del subasteo, ira a por tus padres o hermanos o amigos que de buena fe, te avalaron.Cita:
Iniciado por Kores
Lo mismo digo.Cita:
Iniciado por Kores
Bueno, mientras veo a los Bulls llevar a los Pistons a un 7º partido (eso espero, estan igualados por ahora...) copio también mi respuesta a Kores por aquí, aunque a mí también me convence Azaris que da multitud de dato, creíbles, por cierto...
Sin ser economista veo muchos puntos oscuros y aunque he estudiado empresariales varios años, me baso en la realidad y en ser inquilino...
Vamos por partes, como dijo Jack.. Yo he empezado pagando 600 euros de alquiler y efectivamente, 5 años después, subidas de IPC mediante, pago 750 euros pero de ninguna manera los veo tirados, he invertido en mi bienestar y en mi vivienda, además de que siendo mucho dinero, es barato aún, porque este piso que alquilo valdrá en el mercado unos 500.000 euros, así que a tu sujeto B jamás la hipoteca le hubiera costado esos mismos 600 euros, sino que endeudandote por 35 años serán unos 1.300 euros mensuales (un poco más de los 600 no?) habiendo pagado además diferentes gastos al momento de firmar la hipoteca y dando, como mínimo, un 10% de adelanto, o sea unos 50.000 euros...
Ya me gustaría encontrar uno aquí en Madrid, pero sin ser céntrico, en Moratalaz como estoy yo, a 200 metros del metro, con 3 dormitorios y amoblado, no encuentras pisos de 180.000 euros como el de la amiga de SUPERMAN..
El banco me exige nóminas aproximadas a los 40.000 euros anuales (a eso casi llego) y además un aval (eso si que no lo tengo, pero tampoco pediría ese favor ni a mis padres). Además de estar tiempo ahorrando para tener ese 10% de adelanto y los gastos de la firma, eso solo lo consiguen los jóvenes que pueden estar curando y viviendo de sus padres varios años...
Otro tema, de quedarte desempleado, en ningún contrato de alquiler te exigen cumplir el año firmado, para eso están los dos meses de garantía que he pagado al firmar el contrato, yo he firmado por 5 años y renovado por otros 5 y si no podría pagar el alquiler, me mudaría a otro más pequeño o haría como el sujeto B e iría de mis padres o a un piso compartido...
Y si el sujeto B quiere vender su piso hoy en día, seguramente deberá esperar casi un año o bajarse el slip al ritmo del precio del inmueble porque está muy dura la venta de pisos en Madrid...
Al cabo de 6 años que alquilo he pagado un pastón, pero es un gasto como cualquier otro, así como me alimento y voy al cine, pago el alquiler, y si mañana me quiero mudar de ciudad o de país, no tengo que hacer malabares con un piso propio... Sin olvidar que hasta el momento me ha sido imposible por los requisitos y el dinero pedido el comprar uno.. igualmente me lo pensaría porque la otra hipótesis basada en la realidad, es que a los 33 años que tengo me meto en una hipoteca de 30 a 40 años y termino de pagar el piso ya jubilado (eso, como termino de pagarlo con mi jubilación??), para qué, para dejárselo en herencia a mis hijos??... (yo por suerte tengo a mis padres, peroincluso les aconsejaría, llegados a una edad que vendan su casa, vivan conmigo o una de mis hermanas (o alquilen incluso) y el dinero del piso lo utilicen en viajes y desfrute personal..)
El alquiler lo pagaré hasta que me muera (si no hay un cambio) pero no se si en Madrid o e Buenos Aires o en donde sea...
Como dato extra... con lo que te compras un piso aquí (el medio kilo de euros del que hablé) en Buenos Aires te compras 6 pisos de igual categoría y mejor ubicación... claro que no estás a tiro de piedra de Barcelona, Londres, París y demás.. pero es una diferencia económica.. no?
Buenos días.
Inversiones de alto riesgo: el ladrillo copa el 70% del crédito concedido por las cajas de ahorros
Cronología de la burbuja inmobiliaria española: “Hasta ahora hemos vivido la subida. Ahora toca la bajada”Cita:
Las entidades financieras -principalmente las cajas de ahorros- están jugando con fuego en el mercado inmobiliario. Los últimos datos del Banco de España indican que nada menos que el 55,8% del saldo vivo crediticio de los bancos españoles tiene que ver con la industria del ladrillo, pero es que, en el caso de las cajas de ahorros, su exposición al riesgo es todavía mayor. Nada menos que el 70% de los créditos concedidos a los agentes económicos (empresas o familias) está relacionado con el negocio inmobiliario.
Los datos son los siguientes. Según el banco central, el crédito concedido por el conjunto del sistema financiero para actividades productivas ascendía al finalizar el año pasado a 1,5 billones de euros, de los que prácticamente la tercera parte (544.292 millones de euros) se destinaron a adquisición o rehabilitación de viviendas. Además, hay que tener en cuenta que bancos y cajas prestaron a las empresas otros 249.059 millones de euros para actividades inmobiliarias y otros 134.314 millones para actuaciones relacionadas estrictamente con la construcción.
En total, 927.664 millones de euros, lo que significa que el ladrillo se ha llevado 61 de cada 100 euros que han destinado bancos y cajas a la financiación de las actividades productivas del país. Pero, mientras que los bancos han destinado a ese fin ‘únicamente’ 367.400 millones de euros, las cajas de ahorros han invertido nada menos que 496.900 millones. Es decir, dicho de otro modo, en el caso de las cajas, de cada 100 euros que prestan a los agentes económicos privados para financiar actividades productivas, 70 euros van a parar al ladrillo.
Una cuestión de riesgo
Sin duda, un alto grado de exposición que ayer fue puesto de manifiesto durante un seminario sobre el mercado inmobiliario organizado por Analistas Financieros Internacionales (AFI), y en el que su director general, Ángel Bergés, aseguró que el riesgo es todavía mayor si se tiene en cuenta que en los últimos años el 75% de la inversión crediticia tiene que ver directamente con el ladrillo. De hecho, y según un estudio publicado por AFI, esa estimación queda incluso corta si se tuvieran en cuenta todas las demandas de crédito relacionadas indirectamente con actividades inmobiliarias: muebles, equipamientos de los hogares (electrodomésticos) o fabricación y alquiler de material de construcción.
Dos últimos datos ilustran el alto nivel de exposición de la economía española a una hipotética crisis de la construcción. Por un lado, nada menos que uno de cada tres puestos de trabajo creados en los últimos años tienen que ver con el ladrillo. Por otro, si en 1995 existían en España 18.000 empresas inmobiliarias, según datos del sector, en estos momentos hay más de 40.000, lo que hace prever un ajuste en caso de una desaceleración relevante de la actividad.
Según AFI, una dinámica “tan expansiva” del negocio vinculado a la actividad inmobiliaria, ha obligado a bancos y cajas a crecer por la vía del volumen, más que de la rentabilidad. Y la prueba de ello es que para el conjunto del sector, y durante la última década, el volumen de negocio se ha triplicado, mientras que el margen por unidad de negocio se ha reducido un 35%.
Replanteamiento estratégico
Este estrechamiento de la rentabilidad (basada casi exclusivamente en un aumento de la clientela) es, según los analistas de AFI, un riesgo a futuro, como lo es el hecho de que el fuerte crecimiento de la inversión crediticia “ha generado desequilibrios tanto en la captación de recursos ajenos como propios, lo que en ambos casos se ha traducido en un fuerte deterioro de la liquidez y de la solvencia”. El informe de Analistas dice tener la sensación de que el sistema financiero ha construido un “monocultivo” del que se derivan algunos efectos negativos: concentración de riesgos y “abandono” de otros segmentos de negocio con potencial a largo plazo.
La conclusión que saca es la siguiente. “Es necesario un replanteamiento estratégico” toda vez que “cada vez son más evidentes las señales de gradual agotamiento del modelo de crecimiento -tanto económico como financiero- basado de forma tan intensa en la actividad inmobiliaria”.
Salud y trabajo para todos.Cita:
“Hasta ahora hemos vivido la subida de la burbuja inmobiliaria española. A partir de aquí toca la bajada”, afirma Ricardo Vergés, arquitecto y economista del equilibrio. Según sus cálculos, nuestro país ha vivido no ya una burbuja, sino un antimercado (caso extremo de burbuja donde precios y cantidades de vivienda nueva están en relación directa y no inversa, como indica la ley de la oferta y la demanda) cuyas consecuencias son dramáticas para los diez millones de familias o más hipotecadas entre 1997 y tal vez 2012, que habrán de devolver la friolera de 3,25 billones de euros, de los cuales las entidades apenas han recuperado hoy un cuarto de billón, intereses incluidos.
Vergés lleva años señalando la existencia de una burbuja que ha plasmado gráficamente con datos oficiales, comparándola con la de Francia y EEUU y elaborando una cronología incluida en el informe que presentará el próximo mes de junio en la Universidad de París.
Y bien. “¿Cómo es que hemos llegado tan lejos?”, se pregunta Vergés. Para él, todo empezó en 1997, después de que en Europa se decidiera que un euro equivalía a 166,38 pesetas. “Esto supone un regalo para España”, asegura, “porque propició el retorno de capitales evadidos. De inmediato, el flujo de pasivo se tradujo en un activo de inversión residencial, sobre todo en Madrid y en la costa. Pero el dinero era fuerte y los compradores vigilantes, de forma que los precios se mantuvieron y el ciclo de Maastricht tocó techo en 2001”.
En 2000-2001, pasamos de construir 250.000 viviendas a 550.000 sin apenas subir precios. “Entretanto, bancos y cajas, inmobiliarios y políticos vieron que había una demanda formidable sin que nadie se lo esperara (también de inversión extranjera) e hicieron acopio de suelo”. En el año 2001 hubo un bajón y se construyeron solamente 500.000 unidades. Es decir, ya estábamos de vuelta del ciclo de Maastricht.
Sin embargo, con la entrada en vigor del euro, el 1 de enero de 2002, comenzó a funcionar lo que podríamos llamar la campaña de ‘los precios nunca bajan’ y de ‘no hay burbuja’. “Dicha campaña fue apoyada por estudios econométricos ineficientes -hoy en día desbordados-, por planeamientos urbanísticos delirantes y por estimaciones del patrimonio cuya metodología haría ruborizarse a cualquier especialista del Income and Wealth”, explica este experto.
“Todavía hoy, estos agentes se muestran ansiosos por proceder a las recalificaciones de suelo y recuperar las plusvalías derivadas de todo lo edificable. Mientras tanto, el actual Gobierno no ha desdeñado proseguir este trajín en el interior del país, cuando ya el litoral y la capital dan muestras evidentes de saturación”, añade. A partir de ahí, el ‘ciclo de la Meseta’ se ha acelerado, porque cada pueblo quería su burbuja. Por ejemplo, La Rioja ha pasado de 10 viviendas por 1000 habitantes en 1997 a 16 en 2002 y a 32 en 2006, tanto si se cuentan los proyectos de Arquitectos como si son direcciones de obra de Aparejadores (Fomento). Francia y Estados Unidos no superan las 9. "Ésta es la verdadera causa del endeudamiento actual y futuro de las familias, ya que la deuda hipotecaria computada por el Banco de España, se inicia con el crédito al promotor", añade.
“Ahora, el actual boom iniciado en 2002 ha tocado techo y desde mediados de 2006, está bajando a gran velocidad”, asegura Vergés, que continúa preguntándose lo mismo que en Europa ¿de dónde ha salido tanto dinero? Ésta es la gran cuestión que encierra la clave para entender el por qué de esta bajada y también el por qué de la larga despreocupación de la demanda. El resultado de esta exuberancia irracional, que nadie ha querido o sabido evitar, es que las familias tendrán que devolver una deuda hipotecaria desorbitada.
La esclavitud de la deuda
Respecto al famoso ‘efecto riqueza’ inmobiliario que sucesivos ministros de Economía españoles han predicado en estos últimos años, Vergés tiene su propia opinión: “Es un error pretender que somos un país de ricos propietarios, ya que debemos cerca de lo equivalente a lo pagado por las nuevas viviendas producidas desde 1996, si se toman las estimaciones de las Cuentas Nacionales en base 2000”.
El economista prevé que el precio de las viviendas volverá a sus cauces, lo que conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”. Por supuesto, tratándose de euros, debemos negociar garantía con el Banco Central Europeo. “Pero en España no ocurre como en el Reino Unido, donde si no puedes pagar la hipoteca devuelves las llaves”, advierte Ricardo Vergés.
“A partir de ahora, tenemos treinta años por delante para devolver esto, que no se podrá pagar en una generación. En suma, deberá hallarse un equilibrio entre la salvaguarda del poder adquisitivo del euro y la solvencia de las familias”, prevé.
Olivier Blanchard, otro economista, en este caso profesor de un instituto tan prestigioso como el tecnológico de Massachussets (MIT), predijo en The Economist a principios de este año que “España sería la próxima víctima de lo que él llama las depresiones que rotan bajo el euro”. Las consecuencias del pinchazo, según él, serán “salarios negativos y mucho paro”.
Sensacionales las aportaciones, aprendiz, en especial la 2ª, buenisima. :palmas.
Lord Vader, muy bien explicado el caso para los que piensan que SIEMPRE y en TODOS LOS CASOS, la compra es mejor que el alquiler, incluso en este escenario con tanta marejada. Me congratula leer un poco de sentido comun, para variar.
Sólo quotearé una parte del texto, que cae por su porpio peso:
O sea, que quien se compra una vivienda PARA VIVIR, si bajan los precios, la venderá por que valdrá menos que la deuda contraída :chalaoCita:
El economista prevé que el precio de las viviendas volverá a sus cauces, lo que conlleva un ‘efecto pobreza’ para quienes compraron pisos sobrevalorados. Eso sin contar con el riesgo enunciado en el principio de Merton: “Cuando el valor de un activo es inferior a la deuda, el deudor prefiere devolver el activo antes que la deuda”.
Principios económicos hay muchos (la mayoría pura teoría), y agoreros que los interpretan a su conveniencia los que más :cafe
Saludos.
Noticias Expansión - 18/05/2007
Cita:
El Ibex supera los 15.000 y roza sus máximos históricos
Pendientes aún de la suspensión de cotización de Astroc, la bolsa española arranca con noticias alentadoras. En la apertura el Ibex supera los 15.000 puntos y roza máximos históricos, con Colonial y Metrovacesa a la cabeza. La corrección de Gas Natural y de Iberia, a la espera de British Airways, contiene al 0,5% el avance del índice selectivo.
En la jornada del vencimiento de futuros, el Ibex 35 cotiza con una revalorización del 0,5%, para alcanzar los 15.048,60 puntos, con lo que además de superar la barrera de los 15.000, se acerca a sus máximos históricos. El Ibex sigue la línea de otros índices bursátiles europeos, como el Cac francés y el Mib italiano, que inician la sesión con avances próximos al 0,4%.En las últimas cinco jornadas, el índice selectivo de la bolsa española sólo ha cerrado a la baja en una ocasión, y se dispone a concluir una semana de notable recuperación. Esta racha positiva ha permitido dejar a un lado la inquietud sobre el reciente castigo en bolsa de las inmobiliarias.El detonante de esta corrección en el sector fue Astroc, y en la apertura vuelve a ser protagonista, pero en esta ocasión por la suspensión de sus títulos decretada por la CNMV. A la espera de mayores novedades sobre la inmobiliaria presidida por Enrique Bañuelos, otras empresas del sector, como Metrovacesa y Colonial, se sitúan a la cabeza de los avances en el Ibex. Colonial, dirigida por Luis Portillo, despunta un 2,1%, y Metrovacesa un 0,8%.En medio de las dos inmobiliarias se sitúa Sacyr Vallehermoso, que suma un 1,37% de revalorización a la espectacular subida próxima al 8% que se anotó en la jornada de ayer. El resto de constructoras muestra un signo mucho más moderado que en la sesión precedente.Santander y BBVA despiertan con ligeros avances, Telefónica arranca en tablas, y las eléctricas, salvo Iberdrola, tienden a frenar su renovada empuja alcista. Iberdrola destaca con un nuevo avance del 0,9%, mientras que a la cola del Ibex se sitúa hoy Gas Natural. La toma de plusvalías rebaja un 1,82%, en una jornada, además, en la que ha anunciado la desinversión en Naturgas.Una corrección más moderada, del 0,3%, presenta Iberia. La aerolínea espera novedades de British Airways, que hoy ha presentado sus primeras pérdidas trimestrales en dos años, y que podría anunciar la creación de un consorcio para lanzar una oferta por la compañía española.
Creo que no lo has entendido bien. En otros paises (y cita el caso britanico) una persona preferira devolver las llaves a hacer frente al monto del importe de capital pendiente en el caso de que el valor del inmueble sea inferior. Eso en España no ocurre, porque aparte de quedarte sin piso, el banco te perseguira patrimonialmente para que pagues tu deuda sin con la subasta del piso no ha sido suficiente.Cita:
Iniciado por krell4u
En todo caso te recuerdo que muchas personas compradoras en estos ultimos 2 años han firmado hipotecas a 30 o mas años, con tasaciones infladas y estiradas al 100% de dicho valor ya inflado y en un entorno donde los tipos, diferencial incluido, estaba en un 3% aprox. y que dicha cuota ya suponia una porcion de mas de 1/3 de su capacidad de generacion de ingresos. Y esto es algo que cualquier gestor inmobiliario (y por aqui alguno hay) puede confirmarte. No todas las operaciones han sido asi de riesgosas, por supuesto, pero si un numero excesivamente alto.
Si los tipos se colocan en un escenario de un 5% + diferenciales, ¿que margen tienen esas personas? ¿Acaso te parece descabellado que, ahogados por la situacion, decidan vender su vivienda? ¿Y si lo deciden a la vez muchos, que pasa con ese incremento de oferta? Y si los precios bajan (y creo que ya hemos visto que lo han hecho en bastantes sitios) ¿porque te parece 'agorero' y de una 'interpretacion interesada' decir que el importe de la deuda puede saltar sobre el valor del inmueble? ¿NO te das cuenta de que la situacion financiera de muchos compradores, es tan extrema que ni siquiera tienen la opcion de renegociar la hipoteca?
Por cierto, aqui esta el pdf con datos, estadisticas y analisis sobre la burbuja inmobiliaria en EEUU y SO de Europa, proveniente del enlace de aprendiz. Sencillamente sensacional. Pero claro, como de costumbre de esto no se hablara en los medios. No interesa y admito que es logico el acojone en los poderes establecidos, si algo asi se generaliza y se rompe esa ubicua percepcion de que 'la vivienda nunca baja', el panico puede llegar a derrumbar la economia española.
BURBUJAS INMOBILIARIAS EN EEUU Y SO DE EUROPA :?
ufa!
No quiero entrar en un cruce de articulos y datos macroeconomicos, porque consume mucho tiempo y desgraciadamente no lo tengo.
Por lo que te esbozo lo que creo y lo que veo.
Hemos estado unos cuantos años viviendo de la construccion con unos crecimiento en PIB bastante superiores a la media europea.
Mientras Alemania y Francia las estaban pasando canutas, aqui comiamos pollo.
Esto no es un crecimiento sostenible.
Pero da la puñetera casualidad que cuando se nos esta acabando el chollo, Alemania y Francia empiezan a levantar cabeza. Y aquie es donde el tejido industrial se sube al carro. Los sintomas de recuperacion industrial ya son patentes.
Aqui siempre hemos ido a remolque. No somos tractores de nada. Y cuando la locomotora bajo de velocidad nos agarramos al ladrillo.
Porque el fundamento de todo esto es el empleo. Si se pierde empleo, llega la morosidad y se lia parda.
Bueno a lo que iba. Nos subimos al carro, sube la industria, sigue la construccion porque hay empleo.
Sumale 5 mm de inmigrantes uqe poco a poco iran prosperando y empezaran a comprar vivienda y la cadena de compra/venta que supone.
Y ahora la parte que yo veo. Tengo clientes (promotores) bastante fuertes. Promocion en genral de lujo. Uno tiene para empezar este año o promeros del siguiente unas 1500 viviendas. Otro para el año que viene 900. Otro unas 200. Etc, etc, etc. Solo en Bizkaia. Viviendas de millon, millon y medio de pelas metro cuadrado.
Llevan muuuchos años en la promocion y no veo porque tienen que estar equivocados.
Llevo oyendo lo del estallido de la burbuja inmobiliaria desde el 2002. Incluso he estado con el tasador que acuño la famosa frase. Quien me contaba que la sacaron para frenar el mercado.
Aqui, los del sector lo que esperamos y deseamos es un curva mucho mas plana para un año, año y medio y luego un crecimiento menos vertical que los ultimos 6 años.
En fin, que yo no lo veo mal, sino que lo veo sano.
Un saludo
Shubimi, ¿de verdad ves sano el precio actual de las viviendas? ¿Sano para quien? ¿Para la banca y para las constructoras, no? ¿De verdad crees que va a ser posible expandir aun mas el credito? ¿Que vamos a poner, las hipotecas a 100 años? ¿Quien y de que manera va a poder absorber que el mercado escupa 500-600 mil viviendas/año a estos precios y con estos tipos de interes? Y si el mercado se autolimita (que tardara en hacerlo), ¿como aguantamos en tasas de ocupacion aceptables si baja la construccion un 25% por poner un ejemplo mas que factible?Cita:
Iniciado por shubimi
Por favor, que alguien me diga que me estoy perdiendo, porque las cuentas no me salen...
Sano para quien tenga casa...porque aquí siempre se dice lo mismo...No tengo conocimientos de macroeconomía más allá de lo que me dicta el sentido común. Pero si no baja nunca, no suben los sueldos...Quién compra? Es que no me entra en la cabeza, TODO mi entorno, repito, TODO mi entorno, no puede comprar. Sólo hay uno que le ha tocado un piso de protección oficial. Los demás no podemos ahora, pero dentro de 3 años cuando sigan subiendo, eso sí, con curva suavecita, podremos por? si no compra nadie, QUÉ se vende? CÓMO sube el precio? En serio, mirar las cosas desde la barrera está muy bien, pero bajar al ruedo y opinar después.
Sano para la construccion, para la economia, para el empleo, para ti, para mi, para xaruman, para todos.Cita:
Iniciado por Azaris
Una caida del sector inmobiliario nos manda a una crisis del copon de la baraja. Y eso no es bueno para nadie.
Apunte 2º. Lo he comentado varias veces. Estamos ante un cambio cultural.
En el sector inmobiliario llevaba,mos un retraso de una barbaridad de años respecto a otros paises en cuanto a numero de viviendas. Y ese trecho se ha recuperado en 8 - 9 años. Entre eso la bolsa, los tipos y el euro/dinero negro ha dado lugar a la explosion inmobilaria.
Pues bien, ahora nos toca la otra parte. Lo de vivienda en propiedad va a ser ciencia ficcion. El alquiler a la orden del dia y para toda la vida. Creditos desde la epoca universitaria a cuenta de lo que vas a ganar cuando termines la carrera. Seguros para todo: por si quedo en el paro, por todo. tasa de credito mucho mayores a la actual. Hipotecas a 100 años y generacionales. Movilidad geografica absoluta (hoy vivo en Bilbao y dentro de dos años en Cadiz y dentro de cinco en Orense). Mucho seguro privado, planes de pensiones desde los 25 porque no vas a ver nada decente del estado, etc.
Aqui es cuando el que parece apocaliptico soy yo.
pues yo lo veo tan claro que me he metido en una segunda vivienda bastante cara para que mis dos hijos puedan heredar cada uno una casa.
Un saludo
Lo de las hipotecas a 100 años es un absurdo...con un simulador de hipotecas se vé que no tiene razón de ser, pero es algo muy repetido...
En esto te puedo afirmar desde una persona de dentro de un banco muy grande, que esta en estudio. :bigcryCita:
Iniciado por xaruman
Un saludo
Shubimi, de verdad que respeto tu opinion y en algunas cosas que dices coincidimos. Pero ¿no te parece que este modelo de crecimiento es totalmente insostenible? Y sobre todo ¿NO piensas como yo, que el sistema solo funciona si crece? ¿Como vamos a mantener todo este tremendo tinglado sin que pase nada, si hay que ir apagando motores?
E insisto de nuevo en preguntas anteriores: ¿Quien y de que manera va a poder absorber que el mercado escupa 500-600 mil viviendas/año a estos precios y con estos tipos de interes? Y si el mercado se autolimita (que tardara en hacerlo), ¿como aguantamos en tasas de ocupacion aceptables si baja la construccion un 25% por poner un ejemplo mas que factible? ¿Que santo prefieres desvestir?
p.d. y lo que dice xaruman es cierto. ¿Hipotecas a 100 años? Cogete un simulador y me lo cuentas...y que es eso de 'tasas de credito mucho mayores a la actuales' ¿pero como que mucho mayores? ¿Te parece poco el 120% del PIB? ¿Que te parece la aberrante cantidad que debemos a los bancos? ¿Mas credito aun? ¿¿¿COMO???
No. Porque en precios hemos tocado tecgo en crecimientos superiores al 10%. Entre el 4 y el 8% para los proximos años.Cita:
Iniciado por Azaris
La demanda es de 500.000 viviendas/año. Y eso sin contar la demanda que van a ocupar los inmigrantes.
La bajada de empleo en construccion la tiene que compensar la de crecimiento en industria.
Sobre el simulador, como te he comentado antes, soy ldo. en CCEE y en temas de hipotecas me lo se bastante bien. Planteatelo asi: sabes que el que tu hijo se pueda comprar una vivienda cuando sea mayor es practicamente imposible. COmpras na casa y te endeudas hasta que te mueras. A tu hijo le queda una casa con una hipoteca reducida en lo que has ido amortizando. Te parece tan imposible? que mejor herencia le puedes dejar? Incluso si lo tomas como inversion.
No me gusta el futuro que veo. Pero es que lo veo si o si.
Un saludo
Pero si no es que no se pueda, sino que es un absurdo...prefiero ponerla a 50 años y pagar 50 euros más al mes...A mi hijo le dejaré lo mismo pero con mucho menos plazo. Prolongar el pago hasta esos años es un sin sentido...no compensa en absoluto pagar 50 años más por rebajar en 50 euros la couta...Y si se vive tan al límite para con un par de huevazos hipotecarte por 100 años en vez de 50 porque eso 50 euros te hacen falta para vivir...Que dios te pille confesado.
Shubimi, ¿has mirado algun simulador de hipotecas?
Te pongo un ejemplo. Una persona pide 300.000€ a un tipo de interes de un 4%. Vamos a hacer un ejercicio de fe y creernos que ese 4% se queda fijo...porque esa es otra...anda que no pasa nada en 100 años, pero bueno, vamos a obviar ese 'pequeño' detalle:
OPCION A: A devolver en 20 años:
CUOTA= 1817,94€
Total a pagar= 436.305€
Total Intereses= 136.305€
OPCION B: A devolver en 30 años:
CUOTA= 1432,25€
Total a pagar= 515.610€
Intereses= 215.610€
OPCION C: A devolver en 50 años:
CUOTA= 1157,12€
Total a pagar= 694.272€
Intereses= 394.272€
OPCION D: A devolver en 100 años:
CUOTA= 1018,78
Total a pagar= 1.222.541€
Intereses= 922.541€
¡Que gran negocio lo de las hipotecas a 100 años! (para el banco, claro).
Pero ¿y si dicha hipoteca eleva sus tipos, pongamos un puntillo? Pues entonces pasariamos a una cuota de 1258€/mes que daria un total de 1.510.282€ a devolver (¡mas de 5 veces el capital solicitado!).
En fin. Los datos son esos, que cada uno saque conclusiones si es que lo desea. Una hipoteca a 100 años aun con periodos de carencia y seguros, me parece una tomadura de pelo y una irresponsabilidad como un piano para con tus descendientes.
Azaris los simuladores son eso, simuladores. Ningún banco te daría una hipoteca en esas condiciones en la cual a partir de los 40 años no compensan los intereses pagados.Cita:
Iniciado por Azaris
Existen muchas fórmulas, y una de las que se utilizará no es otra que la de los valores residuales: compras una casa de 250.000 €, hipotecas 180.000 € y dejas 70.000 € residuales al vencimiento. Al final, o pagas los 70.000 € a toca teja, o refinancias otra vez al plazo que te salga de los jánders.
Como lo que hacen en los coches hoy en día, vamos.
Saludos.
Pero la cuestion, krell4u, es que en un mundo de recursos menguantes, no podemos ni debemos seguir creyendo que la expansion del credito y la deuda puede ser casi eterna y no solo eso, sino ademas, deseable.
No creo para nada que se llegue al escenario que apunta shubimi, por que la vivienda, por muy apreciado bien que sea, no vale una vida de esfuerzo.
No lo vale. No lo valió para mis padres. Tampoco en mi caso (que la tengo casi pagada :P ). ¿Por que para mis hijos ha de ser distinto?
Si el sistema se empeña en que sea así, va a pasar lo que intuyo que va a pasar, que en cuanto haya una crisis gorda, toda una generación estafada se va a echar a la calle, no ya a quemar coches, si no directamente edificios.... . Diremos que son vagos y maleantes, desde la comodidad de nuestro pisito, y pediremos actuaciones policiales para poner orden. Pero la realidad es que serán nuestros hijos y vecinos, con el percal que le hemos dejado... y no los culparé.
Eso claro, si despiertan de la tontería de la Play, el movil nuevo y la ropa de marca, y demás somniferos de la juventud actual....
En fin.
Añado: ¿Como influye la conflictividad social en esa maravillosos cálculos?
Acabo de leer una cita en el link que ha puesto Azaris:
Muy en la linea de mi ultimo post. :martilloCita:
Hay que recordar
aquel principio compartido por todos los pensadores del ciclo de vida, desde Modigliani hasta
Becker: quien nace endeudado, no es un ser libre y acabará viviendo inmerso en el odio.
Tan buena como que estoy considerando el ponermela como firma.Cita:
Iniciado por Minitu
De verdad no se que clase de virus nos ha afectado para que empecemos a ver 'normal' generar deudas no ya a 30-40 años (que es una barbaridad), sino ya directamente deudas transgeneracionales ¡a nuestros hijos! ¡Aberrante! :chalao