Tema: El megahilo de la Economia: Hipotecas, Bolsa, Crisis subprime, ...

Cito:

Más de 2 millones de estadounidenses con hipotecas ’subprime’ podrían perder sus viviendas
En Estados Unidos existen cerca de 2,2 millones de familias con una hipoteca de alto riesgo o subprime que corren el peligro de no poder hacer frente al pago de las cuotas mensuales, y por tanto, de perder sus viviendas. Se trata de otro capítulo más en la incipiente crisis hipotecaria del que se hace eco CNNMoney.com, que aseguraba ayer que si los embargos de viviendas aumentan, los diferentes mercados hipotecarios del país pueden sufrir las consecuencia. El diario apunta, no obstante, que unos mercados son más vulnerables que otros.

En este sentido, según First Amercian Loan Performance, uno de los principales proveedores de información sobre la industria hipotecaria, el área metropolitana con mayor exposición a las hipotecas subprime es McAllen, en Texas, donde el 26,8% de todas las hipotecas concedidas son de alto riesgo. Otras ciudades con gran riesgo por impagos son Memphis y Miami, con porcentajes superiores también al 20% en ambos casos.

Por el contrario, entre las ciudades menos expuestas a este mercado se encuentran Iowa City, con el 2,9% de hipotecas subprime sobre el total de préstamos hipotecarios o Burlington, con un 4%.

Medida para proteger a los consumidores en el futuro

Ante la complicada situación a la que se pueden ver avocados esos 2,2 millones de estadounidenses, el representante de los Supervisores de Bancos Estatales ha hecho un llamamiento a los legisladores para que tomen medidas para proteger a los consumidores en el futuro. Respecto a los prestamistas, consideran que “el Estado no debería salir a su rescate”.

"Pido fuertemente al Congreso que evite que se usen los fondos de los contribuyentes para ayudas a las prestamistas, operadores e inversores de hipotecas de alto riesgo, que han generado este problema”, comento ayer el Comisario de Bancos de Carolina del Norte en un discurso preparado para un audiencia en el Senado.

Fuente: http://www.elconfidencial.com/

Saludos..

El 'Pocero'... de Fuenlabrada

UN LÍDER VECINAL VENDE PISOS A PRECIO DE COSTE
El 'Pocero'... de Fuenlabrada
Sus viviendas cuestan hasta cinco veces menos que en el mercado
'Me parecía indigno cobrar... mi familia me llama gilipollas', dice
Las casas, de tres dormitorios, valen unos 82.000 euros y tienen piscina
Varios partidos se interesan por él, pero prefiere cambiar el sistema desde dentro

VICENTE RUIZ
MADRID.- El pocero de Fuenlabrada en realidad es conocido como 'El pelucas'. No tiene yate grande ni pequeño y lo más cercano es un todoterreno con no pocos años. También lleva a cabo ambiciosas promociones inmobiliarias pero, a diferencia del otro 'Pocero', el de Seseña, vende sus pisos a precio de coste.

José Moreno, que así se llama este vecino de Fuenlabrada de aire campechano y oronda figura, acaba de entregar una promoción de 402 viviendas en una de las zonas más cotizadas de este municipio, junto al hospital y frente a la universidad, a unos precios absolutamente fuera del mercado. Fuera pero por debajo, ya que sus pisos han costado hasta cinco veces menos que los que los rodean.

Las viviendas, de tres y cuatro dormitorios, incluidos 28 dúplex, han valido a cada joven entre 82.000 y 88.000 euros. "Ni más ni menos que lo que cuestan", explica él. "Y si yo lo hago, ¿por qué no lo pueden hacer los demás?", se cuestiona.

Se trata de una edificación en la que no se ha escatimado en nada. Las calidades son las mejores —la construcción la ha llevado a cabo Fomento de Construcciones y Contratas, una de las empresas más potentes del sector—, cada vivienda cuenta con una plaza de garaje y un trastero y las zonas comunes cuentan con pistas polideportivas, parques y una zona de baño con una piscina de 35 metros de largo.

Los edificios que rodean esta promoción no soportan comparación alguna. Los de tres habitaciones se venden por 405.000 euros, mientras que los unifamiliares sobrepasan holgadamente los 700.000 euros.
Se trata de una urbanización alzada sobre suelo de protección oficial, pero es que tampoco los edificios de esta modalidad aguantan la comparativa. "Yo veo feo que si yo puedo hacerlos por 14 millones, otras cooperativas los hagan por más y que otras empresas los vendan todavía mucho más caros", expone.

Ha habido quien le ha acusado en el pueblo de enriquecerse con estas operaciones, pero lo cierto es que jamás se le ha imputado por nada y que más de 400 jóvenes han cumplido su sueño de tener una vivienda propia. "Yo en todas las cooperativas que he gestionado jamás había cobrado un duro. El constructor me pagaba los gastos de teléfono porque ya me parecía abusivo que me costara dinero a mí", comenta Moreno.

"Me parecía indigno cobrar, pero eso no se lo creía nadie nada más que mi familia, que encima me llamaba gilipollas", continúa. "Muchos decían que me estaba haciendo millonario así que se decidió que en esta promoción tuviera un sueldo".

Como consecuencia, dejó durante el tiempo que han durado las obras la dedicación exclusiva como encargado de la pocería de Fuenlabrada. "Los últimos tres meses casi dormía en la obra para poder entregarlos a tiempo", recuerda.

Aunque regularmente es tentado por los distintos grupos políticos de Fuenlabrada, este revolucionario del ladrillo (curiosamente, su edificio se ubica en la calle Che Guevara) no tiene ninguna aspiración política. "Mi vida está dedicada a esto", dice él.

Sí que participó en los comicios de 1979 dentro de un partido minoritario (PT, Partido de los Trabajadores) con el que salió elegido, ejerciendo durante cuatro años como Concejal de Deportes. Sin embargo, entendió que podía aportar más trabajando a pie de calle y se implicó a fondo en el movimiento obrero y asociativo.

Su maniobra más conocida en este ámbito sucedió cuando desahuciaron a 12 familias de su barrio, La Avanzada. "Los había estafado un abogado", repasa. Convocó a los vecinos y consiguió reunir a 2.000 personas, la mayoría mujeres y niños, ya que era por la mañana de un día laborable. Su imagen esposado a una ventana es ya parte de la historia de esta localidad.

Poco después abanderó la primera cooperativa en un aparcamiento subterráneo al entender que sería más productivo unirse al sistema y cambiarlo desde dentro. Que la mejor prevención para este tipo de dramas sería sortear la plusvalía de los promotores consiguiendo que los propios ciudadanos promovieran sus casas.

A esta primera siguió otra en unos bloques que llevaban años abandonados. Esta segunda se desarrolló hace nueve años y las viviendas se entregaron a un precio de seis millones de las antiguas pesetas. Dos años más tarde, desarrolló otra promoción de 170 viviendas que oscilaron entre los ocho y los nueve millones de pesetas.

No contento con esta situación, ya está pensando en su nueva aventura: exportar el modelo a las localidades colindantes. Los jóvenes de Humanes y Moraleja de Enmedio ya se frotan las manos ante la posibilidad de que esta ONG del ladrillo empiece a trabajar en sus pueblos.

Una vivienda en una promoción no se vende a cinco veces el coste. Ni de lejos. Y lo sé perfectamente. He hecho presupuestos y cálculos de coste a algún que otro proyecto.

Así que hay algo aquí que me chirría.

Manu1oo1

Bueno pues:

Fuerte caída en la venta de vivienda nueva en USA

En España técnicos de hacienda advierten de peligros financieros en la vivienda

Los españoles en la "meseta de negación"

Esto se pone cachondo, encima hoy me han enviado una contraoferta a una oferta mía a la baja......

El tema de Lérida fué a consecuencia de la llegada del AVE. Empezó a circular el rumor que TODO el mundo compraría plazas de parking para tener el coche para subir a esquiar y que mucha gente iría a vivir a Lérida para ir a trabajar a Barcelona/Madrid, que en el AVE son cinco minutos.

Y no ha comprado un piso ni dios. Y las plazas de parking están paradas a que vengan los de Madrid a guardar el 4x4 para subir a Baqueira

Iniciado por parrastaka

Los españoles en la "meseta de negación"

Esto se pone cachondo, encima hoy me han enviado una contraoferta a una oferta mía a la baja......

La verdad es que la grafica que expuse mas atras, recoge perfectamente esta 'denegacion' no ya solo como un hecho cierto, sino como algo bastante negativo. Se esta acumulando un enorme parque de viviendas a un precio cada vez mas sobrevalorado y alejado de la realidad. Por un lado viaja la oferta (que no se da por enterada de que ha pasado la epoca de vacas gordas) y por otro la demanda (cada vez mas anemica y titubeante). No por mucho negarlo, la brecha va a acortarse, asi que, en algun momento, tendra que producir el inevitable ajuste. Ocurre que, como casi todo en la vida, no es lo mismo que este se produzca suavemente y con una cierta linealidad, a que acontezca de forma brusca y acelerada.

Esto es como los concursos en los que habia que inflar un globo, a ver cuanto duraba antes de reventar.

En cuanto al Pocero ese de Fuenlabrada, me he quedado tal que asi . A ver, que alguien me explique como es posible que venda pisos costando una cuarta parte del coste de viviendas anejas de similares calidades. No lo entiendo. Desde luego dejando de lado posibles trapicheos ocultos, deja bien claro el burbujon en el que esta instalado TODO el sector, y me refiero a TODO. Desde el albañil, hasta el notario, el del Ayuntamiento, el de la inmobiliaria, el carpintero, el arquitecto...todos...pero claro a ver quien es el guapo que ahora mete este toro en el corral.

Nos hemos metido en un huerto de cojones con el tema vivienda...

p.d. de todas maneras es que nosotros somos los primeros que nos va la marcha. Sin tener referencias, estoy seguro de que muchos compradores de esas viviendas-chollo las pondran rapidamente a la venta por el doble-triple de su precio, con lo que la noble actuacion de este señor (concediendole el beneficio de la duda de que lo sea), se quedara en agua de borrajas. Como si lo viera, vamos...

Bueno, pues acaban de publicarse los datos de ventas de viviendas en Febrero en EEUU y...son peores de lo esperado: casi un 4% menos.

Y eso que para muchos analistas, es obvio que ese 4% se explica, porque también han revisado el dato de enero de 937.000 a 882.000. Si no lo hubieran revisado la caída sería de casi un 10% en un solo mes.

En todo caso, la caída interanual ya es del 18,3%. Pero los precios apenas bajan (incluso segun los datos publicados, suben levamente), la mediana se mantiene en $250k. Tambien alli a pesar de la bajada en ventas, siguen con la tendencia, contracorriente, de mantener precios. Denegacion, denegacion...

La noticia ha saltado a las 16:00. Acto seguido la Bolsa ha comenzado a caer en EEUU. Supongo que en España lo notaran sobre todo todas las empresas relacionadas con vivienda, tanto constructores, como inmobiliarias y banca.

A ver, que alguien me explique como es posible que venda pisos costando una cuarta parte del coste de viviendas anejas de similares calidades.

Muy fácil. Ya te lo he explicado antes. Es IMPOSIBLE.

Por muy buena voluntad que tenga, tiene que afrontar el coste del suelo. Y de los materiales. Y la mano de obra. Un 30% de margen en una promoción ya es una SALVAJADA. No hablemos de un 500% como aquí se dice. Eso es sencillamente, falso.

Partiendo de esa base (te están mintiendo), ya no sé que pensar del resto de la historia...

Manu1oo1

Creo que estáis confundiendo precio de coste con precio de venta.

A mi me puede costar producir un bien x (precio coste generar ese bien), si luego lo consigo vender por x+300.000 (precio venta) ... pues eso. Una cosa es lo que cuesta y otra lo que vale.

Y es posible. Si alguno conoce a un arquitecto que pregunte cuánto costaría (materiales, mano de obra, suelo) hacer una vivienda con calidades medias de 3 dormitorios.

Y es posible. Si alguno conoce a un arquitecto que pregunte cuánto costaría (materiales, mano de obra, suelo) hacer una vivienda con calidades medias de 3 dormitorios.

Mi cuñado es constructor. Le ayudo con frecuencia con el Cype a preparar presupuestos y proyecciones de beneficio. Uno de mis mejores amigos es arquitecto. E insisto: eso es FALSO. El margen normal ronda el 30%. Que de mil millones, es una burrada, pero es que un 500% sería ya algo absurdo.

Y ese 30% a dia de hoy, está fuera de mercado.

Manu1oo1

Manu1001 aprovecha y pregunta cuánto cuesta hacer una vivienda "a palo seco" sólo materiales, mano de obra y suelo. Sin obtener ni 1€ de beneficio.

A ver, segun tengo entendido en este caso, el señor este de Fuenlabrada consiguio suelo municipal a coste cero o, irrisoriamente bajo. Supongo (aunque esto no lo se), que debio ser un acuerdo con el ayuntamiento para sacar una cantidad de viviendas a precio reducido.

Teniendo en cuenta que el principal gasto que se debe afrontar es el coste del suelo, pues tendria su logica. Porque lo que dice Manu es cierto, si es una promocion sobre suelo a valor de mercado es IMPOSIBLE. La verdad, ojala cundiera el ejemplo, lo que pasa es que, desgraciadamente me temo que lo que no ha ganado el constructor se lo van a llevar los propietarios...

Pues ese el rollo efectivamente, Azaris. Si descontamos el suelo de la ecuación, apaga y vámonos. Pero no me veo yo a un ayuntamiento dándome a coste cero suelo municipal por que soy mu güena gente. En todo esto hay algo que APESTA, y no acabo de captar que es. Pero lo hay.

¿Coste de una vivienda en cuanto a materiales y demás? Pues depende de la comunidad autónoma y el municipio, pero rondará entre los mil cien y mil cuatrocientos euros el metro cuadrado. Suma impuestos, cargas, beneficio industrial y (sobre todo) suelo, y... ¡voilá! Un hermoso margen del 20% sobre unos 2800 €/m2 (en la zona en cuestión, aproximado), que da para mucho pero ni de lejos se acerca a la barbaridad que se ha dicho.

Manu1oo1

Creo que Manu tiene más razón que un santo...

Muy buenas.

He hecho una consulta a un arquitecto madrileño, amigo desde la infancia.

Le he preguntado si es posible y si así fuera cómo.

Su respuesta es esta:

Ejemplo por unidad de piso (muy, muy general): PISO (+garaje+urbanización) de 70m2 en tipología “edificio de viviendas”:

Presupuesto de Ejecución Material: 70 m2 X aprox.600 €/m2 = 42.000 € (un piso).

Gastos Generales: 8.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).

Beneficio: ________________ €

Honorarios proyecto: 6.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).

Honorarios dirección facultativa: 4.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).

Gastos control técnico y estudio del suelo: 1.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso)

Otros (iva’s sobre valores): totales 5.000 €

Tasas y licencias: 12.000 € (fracción correspondiente a la unidad de un piso).

TOTAL: 78.000 € (sin beneficios).

O sea que, al final, el variable de esta “ecuación” (con unas calidades normales…, unos valores de suelo normales…, una situación de la vivienda normal – ciudad del extrarradio…., y unos valores de honorarios normales…..), resultan ser los beneficios del promotor.

Este ejemplo una “extrapolación” de datos sacados de un montón de casos reales de obras que le llegan a diario

Preguntado sobre el precio del suelo:

Normalmente se agrupa en 3 “categorías”: la “ejecución” material, los “honorarios” de todos los intervinientes, y el tema “administrativo” (tasas, licencias……).

El suelo iría dentro del primer apartado, y se podría meter en otros gastos.

Hay que tener en cuenta que el tema del valor del suelo, y su repercusión por vivienda es muy variable al depender de la tipología constructiva. Esto es: una vivienda “unifamiliar” de 100m2 carga con todo el valor del suelo (€ X m2), sin embargo en un “edificio” de 10 viviendas de 100m2 cada una, y con una ocupación de solar en planta igual a la de la unifamiliar, la carga de repartiría (€Xm2 / 10).

Esta claro que la repercusión del valor del suelo en la vivienda es muy importante y que también la encarece, pero con el valor del suelo ha pasado lo mismo: donde antes se pedía 1, ahora se pide 1000.

Y otra cosa que acabo de recordar…., las grandes promotoras tienen reservas de suelo casi “a granel” comprados incluso hace 10 y 15 años (a valor de entonces), que ahora se “cobra” a precio de hoy.

Manu1001 como imagino que no estarás de acuerdo con esto, habla de esto (si quieres, claro) con tu amigo y que nos de otra tabla de datos. No es un tema de fe o creencia. Este tema es de números.

Un saludo

Vamos a ver... si no es que no esté de acuerdo... es que estamos diciendo LO MISMO. Echa cuentas y verás que esos ochenta mil euros la vivienda de setenta metros, sale el metro cuadrado a más o menos lo que yo te decía... excluyendo el suelo.

Y el suelo, nos guste o no, sale caro. Muy caro.

Lo de que las constructoras lo compraron "a granel" y ahora lo quieren cobrar a precio de mercado (que malvadas), es ya de risa. Nos ha fastidiao que quieran cobrarlo... Es SUYO. Pero no hacen más que seguir la ley de la oferta y la demanda. Son empresas, no hermanitas de la caridad.

Además, esa NO es la cuestión. La cuestión es que si quieres hacer viviendas baratas, el coste NO es de 78.000 euros. Es eso... más otros tantos de promedio del valor del suelo. Y con un beneficio global del tipo que te he comentado antes (un 20%, que ya es una burrada) sale precio de mercado. No hay más que echar números, como tu dices.

Por tanto, decir a los cuatro vientos que se puede construir por cien, y vender por cien, mientras que los malvados constructores rapiñeros ganan un 500% es una falacia como una catedral gótica, y deja en el aire la impresión de que ello es posible, cuando ya ha quedado desvelado que lo era... por que el suelo era gratis. Es como si yo vendo bocadillos de jamón serrano a tres euros y acuso a los demás de ser unos ladrones por venderlos a seis... cuando a mi el jamón me lo regalan para promocionar Guijuelo.

Así que insisto: algo apesta en sacar esto al aire ahora. Y precisamente a pocas semanas de las municipales.

Manu1oo1

La AIF advierte de que muchas familias no podrán pagar las cuotas hipotecarias

La Asociación de Profesionales Asesores de Independientes Financieros (AIF) alertó hoy acerca del número cada vez más elevado de viviendas que salen al mercado porque sus compradores no pueden hacer frente al pago de las cuotas de sus hipotecas.

Finanzas.com
27/03/2007 (11:37h.)
Según informó la entidad en nota de prensa, hay "señales claras de que las familias españolas tienen problemas para hacer frente a los pagos de las hipotecas que fueron contratadas en su día sin tener en cuenta las posibles subidas del Euribor".

Así, advierten los asesores, "muchas familias se han encontrado sin un margen de seguridad suficiente en sus ingresos para hacer frente a estos incrementos en los tipos de interés".

Además, el marco de subidas en los precios del dinero parece que se mantendrá a corto y medio plazo, por lo que existe un claro riesgo de que estas situaciones sigan multiplicándose los próximos años". Así, por culpa de esta situación están saliendo a la venta viviendas un 20 por ciento por debajo del precio que se solicitaba hace tres meses.
La asociación recuerda que antes de comprar una vivienda o contratar una hipoteca es imprescindible contactar con un profesional de la asesoría que conozca el mercado y sus perspectivas, de modo que pueda asesorar acerca de la inversión (la compra de la vivienda) y su financiación, para evitar sorpresas y decisiones desagradables en ocasiones basadas sólo en lo que pueda decir la publicidad.

Para paliar los riesgos del sobreendeudamiento, las familias acuden cada vez más a servicios como la reagrupación de préstamos, cada vez más demandados por los ciudadanos endeudados, que ven en este servicio una solución a sus problemas de liquidez. L

La asociación insiste que esta reunificación se debe hacer siempre a través de una entidad financiera regulada, con la supervisión de un profesional de la asesoría y recordando que esta solución permite cumplir con los compromisos de pago, a costa de alargar el plazo de la hipoteca.

Otras familias acuden a los créditos rápidos como alivio transitorio para pagar sus cuotas de hipoteca pendientes, pero sin tener en cuenta los elevados intereses.

Por otro lado.

El precio incluía el precio del suelo. Un suelo que pudo ser comprado hace varios años a un precio tirado. Un precio que luego se repercute por vivienda.

Ejemplo:

1 parcela de 10.000 m2 a 1€/m2. Coste del suelo 10.000 €

Si encima construyo un edificio de 100 viviendas, la repercusión del precio del suelo debería ser 100€ en cada vivienda.

Si encima construyo un edificio de 10 viviendas, la repercusión del precio del suelo debería ser 1000€ en cada vivienda.

En esto influye mucho la edificabilidad del suelo (m2 que puedo construir o edificar por cada m2 de parcela que se tenga). A mayor edificabilidad, más le cuesta al que compra la parcela. Que luego quiera construir inmediatamente o esperar mejores tiempos es su problema. Efectivamente no son hermanitas de caridad y menos cuando el personal compra los pisos al precio que sea.

Me recuerda a un espectáculo de Tip y Coll (resumo):
- "Si es que la gente no tiene visión para los negocios. El dueño del bar, si pusiera el café a 200.000 pelas con 3 que vendiera al día ya hacía el negocio".

Pues justo es lo que ha pasado con los pisos.

Estamos de acuerdo en que el precio del suelo encarece el producto. Pero la cuestión es si es viable edificar como ha hecho el pocero. Objetivamente sí. Siempre y cuando el constructor acepte rebajar su porcentaje de beneficio (inmenso en la actualidad desde mi punto de vista)

Un saludo.

Y volvemos a lo mismo...

¿Por donde empezamos?

1 parcela de 10.000 m2 a 1€/m2. Coste del suelo 10.000 €

Si encima construyo un edificio de 100 viviendas, la repercusión del precio del suelo debería ser 100€ en cada vivienda.

Y entonces, Caperucita le dijo al lobo... L) ¿Una parcela de 10.000 metros a diez mil euros? ¿Donde? ¿DONDE? ¡¡¿¿DONDEEEEEE...??!! Que me pongan cien. :cigarrito

El precio de una parcela, obviamente muy alejado de ese ejemplo que has puesto, ya incluye su calificación urbanística, por Dios... Si el metro vale mil euros, y se puede edificar a dos alturas, si se autoriza para diez ya vale ocho mil. Eso es así, y no hay que darle más vueltas. La cuenta no es "vale mil, y como puedo edificar diez alturas, son cien por piso". Es al revés... L)

Pero la cuestión es si es viable edificar como ha hecho el pocero. Objetivamente sí. Siempre y cuando el constructor acepte rebajar su porcentaje de beneficio (inmenso en la actualidad desde mi punto de vista)

Pero vamos a ver... ¿Viable? ¿"Objetivamente" viable? Ese beneficio "inmenso" de un constructor, ya he dejado claro en al menos tres ocasiones que no pasa del 20%. Un 30 en sus mejores tiempos. Que sigue siendo un pastón con el valor actual de las casas, pero NI DE LEJOS (a ver si se me escucha ya... ) ese 400 ó 500% del que se ha hablado. Eso es FALSO. Es mentira. Es un engaño. No se lo creen ni ellos.

¿Cuál es la única explicación posible? Pues la que han dicho: que el suelo fuera gratis. Y ahi está la falacia. En comparar dos casas construidas en circunstancias y costes MUY diferentes. A mi, Pedro Pilótez, constructor, me sale edificar mi bloque de diez viviendas por unos 700.000 euros de construcción, más otros setecientos mil de suelo, es decir, un coste de 140.000 euros por vivienda. Y las saco al mercado por ciento noventa mil (siendo generosos con el margen). Gano medio millón de euros, que ya me gustaría a mi, pero no cinco millones como se pretende hacer creer aquí.

Así que vamos a ir dejándonos de simplificaciones y de echar la culpa al malvado y alevoso constructor, que al final es el que menos culpa tiene en este tinglado y el que más riesgos asume.

Y que alguien explique como este genio de las finanzas llamado pocero ha conseguido suelo gratis. Que me apunto.

Manu1oo1

Bueno, bueno, parece que estan cerrando oficinas los de Fincas Corral...

LINK

Parece que cierran en GRANOLLERS, SITGES, TARRAGONA, MATARO, BRUGUERS,
BAGES, MURCIA, SANT FELIX, BURRIANA, CAMBRILS,
ALCORCON, HOSTAFRANCS, PINTO, VIRREI AMAT, MASNOU,
CAN BOIXERES, TORREMOLINOS, MARBELLA, EIXAMPLE, SALT,
SANT BOI, TRINIDAD, SANTANDER, MANISES, ALMANZOR,
VALIRA, LONDON, STUTTGART...eso, por ahora...

Casualidad, supongo...

O ajuste de mercado. En Cádiz han abierto varias inmobiliarias este mes. ¿Que significa eso? Nada.

Volviendo al tema: ya han explicado lo de las viviendas milagrosas. El suelo, EXPROPIADO, y negociado por parte del ayuntamiento con el constructor para la edificación. Vamos, que todo explicado: maniobra electoralista descarada y poco más que un brindis al sol.

Manu1oo1

ya he dejado claro en al menos tres ocasiones que no pasa del 20%. Un 30 en sus mejores tiempos.

estás seguro?

Porque conozco un constructor que dice que el beneficio normal es de un 100%. Que por menos ya no se arremanga.

Iniciado por Manu1001

O ajuste de mercado. En Cádiz han abierto varias inmobiliarias este mes. ¿Que significa eso? Nada.

¿Nada? ¿Como que nada?

Acuerdate, de aqui a un par de años a lo sumo, la enorme cantidad de inmobiliarias que se van a ir al garete. Y logicamente, eso tendra sus costes laborales y, por supuesto, no se quedara ahi el asunto, porque ese no es EL problema, sino simplemente uno de sus sintomas y no precisamente, el mas grave.

No, si en eso estamos de acuerdo... Si había un sector inmerso en una burbuja, es el de las inmobiliarias. Das una patada a una piedra, y salen diez. Es lógico que sean las primeras en irse a freir espárragos.

Lo que yo no tengo claro es que eso implique un "desplome". Es solo una reacción normal del mercado. No han sido capaces de aguantar un pequeño reajuste (que hasta ahora lo es), por que bailaban en el filo de la navaja permanentemente. Fincas Corral, los primeros ("si se arrepiente, le recompramos su vivienda").

De ahi a ver las trompetas del averno, va un trecho...

Manu1oo1

PD) Jaume, en los casos que yo conozco, es así. Claro que hay casos y casos, y según el nivel de riesgo que se asuma, puede elevarse ese porcentaje. O que el precio de venta final se eleve a media promoción por subidas del mercado, y el beneficio suba igualmente, que eso si lo he vivido. Pero un 100% me resulta difícil de creer. Yo no lo he catado, desde luego... Y no creo que mucha gente. Si no, las promotoras cerrarían tras cinco o seis edificios. Ya tendrían para vivir de puta madre el resto de sus dias... :cigarrito

Iniciado por Manu1001

Y entonces, Caperucita le dijo al lobo... L) ¿Una parcela de 10.000 metros a diez mil euros? ¿Donde? ¿DONDE? ¡¡¿¿DONDEEEEEE...??!! Que me pongan cien. :cigarrito

Efectivamente los datos del ejemplo eran para que fuera más comprensible el funcionamiento. No me creo que hayas pensado que eran reales, por lo que no entiendo este comentario salvo que sea para cachondearse del argumento. Algo bastante habitual en el foro.

Iniciado por Manu1001

El precio de una parcela, obviamente muy alejado de ese ejemplo que has puesto, ya incluye su calificación urbanística, por Dios... Si el metro vale mil euros, y se puede edificar a dos alturas, si se autoriza para diez ya vale ocho mil. Eso es así, y no hay que darle más vueltas. La cuenta no es "vale mil, y como puedo edificar diez alturas, son cien por piso". Es al revés... L)

Tu cuenta no es cierta. Te permiten edificar hasta 10 y pagas como si edificaras 10; luego puedes hacer lo que quieras con la parcela sin pasar el límite edificable. Tienes razón no hay que darle más vueltas.

Iniciado por Manu1001

Pero vamos a ver... ¿Viable? ¿"Objetivamente" viable? Ese beneficio "inmenso" de un constructor, ya he dejado claro en al menos tres ocasiones que no pasa del 20%. Un 30 en sus mejores tiempos. Que sigue siendo un pastón con el valor actual de las casas, pero NI DE LEJOS (a ver si se me escucha ya... ) ese 400 ó 500% del que se ha hablado. Eso es FALSO. Es mentira. Es un engaño. No se lo creen ni ellos.

Es viable, pásate por Fuenlabrada y lo ves.

Sobre el beneficio. Actualmente me parece inmenso, cierto. Pero mientras haya personas dispuesta a pagar lo que le pidan (por muy elevado que sea), por mi estupendo.

Iniciado por Manu1001

¿Cuál es la única explicación posible? Pues la que han dicho: que el suelo fuera gratis. Y ahi está la falacia. En comparar dos casas construidas en circunstancias y costes MUY diferentes. A mi, Pedro Pilótez, constructor, me sale edificar mi bloque de diez viviendas por unos 700.000 euros de construcción, más otros setecientos mil de suelo, es decir, un coste de 140.000 euros por vivienda. Y las saco al mercado por ciento noventa mil (siendo generosos con el margen). Gano medio millón de euros, que ya me gustaría a mi, pero no cinco millones como se pretende hacer creer aquí.

¿De dónde has sacado los datos para este ejemplo? ¿Son reales o falaces? ¿Cuándo compró el terreno Pedro Pilótez?¿Cuántos m2 tienen las viviendas?¿Son varias fases?

Son interrogaciones retóricas, ojo.

Iniciado por Manu1001

Así que vamos a ir dejándonos de simplificaciones y de echar la culpa al malvado y alevoso constructor, que al final es el que menos culpa tiene en este tinglado y el que más riesgos asume.

Y que alguien explique como este genio de las finanzas llamado pocero ha conseguido suelo gratis. Que me apunto.

Manu1oo1

No hay frase en la que haya calificado al gremio de constructores como tu escribes. Si para ti merecen esa calificación ... para mi no.

De todas formas resulta curioso que a una persona que vende pisos por 80.000 € le busquemos "malos olores". Mientras el vecino vende por 400.000 €.

Hagamos cuentas desde tu punto de vista (vivienda 3 habitaciones según el artículo):

El pocero – Terreno gratis y no gana nada. Lo comido por lo servido. 82.000 € por vivienda

El vecino – 405.000 por vivienda.

Descontamos lo que costaría hacer 1 vivienda en igualdad de condiciones con el pocero. 405.000 – 82.000 = 323.000

323.000 € El terreno y la plusvalía del constructor por vivienda. Pongamos que saca el 30% siendo generosos = 74.539€ El suelo le costaría 248.461 € por vivienda.

Dudo mucho, muchísimo (que es imposible, vamos) que edificar 1 vivienda cueste 330.461 €. (82.000 + 248.461) A este precio vivienda no habría nadie que construyera.

Y no hemos puesto ni un dato de lo que cuesta en Madrid el m2 construido.

Sobre este tema no voy a añadir nada más. Que cada uno saque sus conclusiones. Manu1001 añade lo que quieras sobre el particular y sigamos comentando el resto de noticias.

Un saludo.

Pues aqui empezaron a aparecer como setas las inmobiliarias hace unos años y ahora empiezan las empresas de usureros (gestion de prestamos u otros eufemismos chorras)... ya hay 2 de ellas.